Банковские залоги: неочевидные операционные риски

В практике банковского кредитования залог является основным видом обеспечения обязательств. При этом много говорится о несовершенстве залогового законодательства, чрезмерно защищающего залогодателя и препятствующего быстрому обращению взыскания на залог.

По мнению многих экспертов, наиболее затруднено из-за этого развитие кредитования малого и среднего бизнеса. Можно также обоснованно предположить, что и ипотечное кредитование, даже несмотря на наиболее детально и «пробанковски» прописанный механизм обращения взыскания на залог, несет в себе «отложенные риски», которые связаны с накоплением «критической массы» невозвратов. Одним из наиболее серьезных уроков ипотечного кризиса в США в 2007 г., по мнению авторов, является то, что массовое выставление ипотечной недвижимости «for sale» привело к ее неликвидности, серьезному снижению стоимости этой недвижимости и даже к снижению инвестиционной привлекательности целых районов.

Следует отметить, что определенная работа по совершенствованию залогового законодательства в настоящее время ведется. Как сказал Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков «Россия», зампред банковского комитета Госдумы: «Наша задача — сделать все возможное, чтобы в 2008 году закон «О залоге движимого имущества и имущественных прав» вступил в силу»1.

Однако и действующие банкиры, и эксперты уже сейчас уверенно заявляют, что принятие этого закона, направленного в первую очередь на законодательное закреп-ление необходимости регистрации залога движимого имущества, не решит всех проб-лем. Отмечается, что необходимо внесение изменений в целый ряд нормативных актов материального и процессуального права, регулирующих залоговые обязательства с момента их возникновения вплоть до исполнения обязательства либо обращения взыскания на заложенное имущество.

Возникает вопрос о том, каким должен быть основной вектор изменений действующего залогового законодательства, может ли он ограничиваться только процессуальным облегчением взыскания или, как считают авторы, скорость процессуальных действий не имеет самостоятельной ценности, поскольку быстрота взыскания — отнюдь не панацея от всех бед.

Проблема лежит глубже: для того чтобы что-то быстро продать (а именно в этом, а не в получении соответствующего определения суда лежит суть взыскания), надо, чтобы кто-то это «что-то» был готов быстро купить, и не просто купить, а быстро оплатить живыми деньгами.

Таким образом, по мнению авторов, проб-лему надо решать не в чисто процессуальной плоскости, а путем подведения под нее экономического и маркетингового базиса.

Каким является этот базис и какие проб-лемы в действительности необходимо решать для того, чтобы залог стал не просто одним из видов обеспечения обязательств, а реальным механизмом удовлетворения денежных требований банка-кредитора, авторы постарались объяснить в данной статье.

В п. 6.4 Положения ЦБ РФ № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — Положение № 254-П) определено, что «… под суммой (стоимостью) обеспечения понимается: для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) — справедливая стоимость залога». Хотя определения «справедливая стоимость» Положение № 254-П не содержит, с высокой степенью вероятности можно предположить, исходя из терминов российского законодательства об оценочной деятельности, что речь идет о рыночной стоимости объекта залога.

Об этом, в частности, свидетельствует положение совсем недавно вступившего в силу Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255): «Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: … при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке …». Исходя из рыночной же стоимости, суд при наличии спора между залогодателем и залогодержателем будет устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества2.

При этом в соответствии с ФСО № 2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Авторы не случайно привели обширную цитату из ФСО № 2, разъясняющую определение рыночной стоимости, поскольку сопоставить эти положения с реальным функционированием залога как разновидности института обеспечения обязательств просто невозможно.

Дело в том, что, являясь одной из разновидностей института обеспечения обязательств, сделка залога не имеет собственной ценности и значимости.

В банковском кредитовании залог имеет троякую сущность, которая изменяется в течение срока кредита.

Так, на этапе рассмотрения кредитной заявки залог является необходимым и/или достаточным условием выдачи кредита. На этапе обслуживания и погашения задолженности заемщиком и администрирования этого процесса банком залог несет в себе дисциплинирующую заемщика сущность, а также позволяет банку минимизировать свои расходы на формирование резервов на возможные потери. И, наконец, на этапе взыс-кания просроченной задолженности залог является источником удовлетворения требований банка к заемщику за счет денежных средств, получаемых от продажи предмета залога в установленном законодательством и договором залога порядке.

Однако если проанализировать положения ФСО № 2, приведенные выше, то абсолютно определенно можно заключить, что полностью этим положениям сделка залога не отвечает ни на одном из этапов кредитного процесса.

Так, например, на первых двух этапах объект никак не представлен на рынке, тем более посредством публичной оферты, а вознаграждение за объект не предусмотрено в принципе. Однако следует признать, что на этих этапах справедливая стоимость залога все же близка по смыслу к рыночной стоимости.

На этапе же взыскания просроченной задолженности на стоимость объекта залога воздействует существенно большее количество обстоятельств, которые именуются «чрезвычайными». В частности:

• имеет место обязанность залогодателя совершить сделку по продаже объекта залога;
• в случае обращения взыскания в судебном порядке имеет место очевидное принуждение залогодателя совершить сделку;
• сроки экспозиции объекта, определенные Федеральным законом «Об исполнительном производстве»3, могут быть существенно меньше необходимых для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Перечень таких обстоятельств, которые очевидно являются «чрезвычайными», можно продолжить.

Увеличение количества чрезвычайных обстоятельств, оказывающих влияние на рыночную стоимость на этапе взыскания, очевидно, обусловлено изменением сущности залога — из собственно обеспечения он становится источником денежных средств, появляется необходимость и обязанность залогодателя продать залог, чего не наблюдалось на первых двух этапах кредитного процесса.

Соответственным образом изменяется сущность, закладываемая в термин «справедливая стоимость» залога, и, следовательно, должен измениться ее вид.

В практике оценочной деятельности для этой цели используется термин «ликвидационная стоимость».

Согласно ФСО № 2 «при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Более детализированные определения содержатся, в частности, в п. 3.10 и 5.8 Стандарта Российского общества оценщиков «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО 20-03-96). «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

«Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобровольности продавца и/или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая стоимостью при вынужденной продаже, не является представлением рыночной стоимости».

Таким образом, рассматривая термин «справедливая стоимость залога» на этапе взыскания просроченной задолженности для целей Положения № 254-П, его следует отождествлять с термином «ликвидационная стоимость».

На это, в частности, указывает и ограничение, накладываемое на объект залога, для признания его обеспечением с точки зрения Положения № 254-П: «К обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии … достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог».

Соответственно уже на этапе рассмот-рения кредитной заявки банк, по мнению авторов, обязан предусматривать такое изменение вида стоимости залога и вносить соответствующие положения в кредитный договор и договор залога, гарантирующие его от риска нереализации залога в срок 180 дней.

Кроме того, с момента выдачи кредита банк обязан «держать в уме» обе стоимости, и рыночную, и ликвидационную, поскольку изменение вида стоимости может произойти вне зависимости от банка.

К сожалению, это обстоятельство никак не отражено в Положении № 254-П.

В этой связи представляется актуальным детально проанализировать соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и факторы, определяющие это соотношение.

Переход от рыночной стоимости объекта залога, определяемой при заключении договора залога, к ликвидационной стоимости предмета залога осуществляется путем умно-жения рыночной стоимости на понижающий ликвидационный коэффициент.

Ст.ликв. (Т) = Ст.рын. (Т) x К ликв., (1)

где Ст.ликв. (Т) — ликвидационная стоимость объекта залога в момент времени Т;

Ст.рын. (Т) — рыночная стоимость объекта залога в момент времени Т;

К ликв. — ликвидационный коэффициент, определяющий величину снижения стоимости объекта залога вследствие нетипичных условий реализации объекта залога.

Временная зависимость рыночной стоимости определяется, в частности, динамикой рыночной конъюнктуры, устареванием и износом объекта и т.д.

Нетипичность условий реализации объекта залога в общем случае обусловлена двумя основными факторами:

• фактором ограниченности времени продажи;
• фактором вынужденности продажи — психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

В этих условиях ликвидационный коэффициент определится следующим образом:

К ликв. = К врем. x К вын., (2)

где К врем. — коэффициент, учитывающий фактор ограниченности времени продажи;

К вын. — коэффициент, учитывающий влияние фактора вынужденности продажи на ликвидационную стоимость объекта.

При изменении, например, конъюнктуры рынка соответствующих объектов со временем могут изменяться и К врем., и К вын., что естественным образом приведет к изменению К ликв. Однако этим обстоятельством в первом приближении, по мнению авторов, можно пренебречь.

Учету фактора ограниченности времени продажи посвящена, например, работа Ю. Козыря4, где рассмотрены три альтернативные модели зависимости ликвидационной стоимости без учета скидки, обус-ловленной вынужденной продажей, при сроке продажи объекта меньшем, чем типичный срок экспозиции при продаже объекта в нормальных условиях, соответствующих определению рыночной стоимости.

Относительно второго фактора Ю. Козырь заключает, что реально аналитически оценить величину воздействия второго фактора (фактора вынужденности продажи) представляется невозможным.

С. Долгин, помимо ограниченного срока экспозиции при ликвидационной продаже объекта, выделил следующую систему факторов более низкого уровня, определяющих фактор вынужденности продажи5:

• развитие рынка;
• общая инвестиционная привлекательность объекта;
• абсолютная величина рыночной стоимости объекта;
• конъюнктура рынка на дату оценки;
• уровень маркетинга.

В цикле работ Виктора и Валерия Галасюков6, 7 для оценки фактора вынужденности продажи предложено опираться на понятие «эластичность спроса по цене» реализуемого объекта. При этом авторами получено выражение для коэффициента К эл.спр., который оказывает понижающее влияние на величину рыночной стоимости объекта.

Пожалуй, нельзя не согласиться, что эластичность спроса как базовое микроэкономическое понятие агрегированно позволяет учесть все факторы более низкого уровня, которые приведены С. Долгиным, однако это понятие ориентировано на «рынок в чистом виде», где ценообразование на объекты купли-продажи определяется только соотношением спроса и предложения, а покупатели приобретают те или иные вещи главным образом для собственных нужд, а не для последующей перепродажи.

Альтернативный подход продемонстрирован А. Родиным8, где вопрос мотивации потенциального покупателя объекта рассмот-рен с точки зрения получения им определенной нормы прибыли от операции купли объекта в срок, меньший типичного срока экспозиции, и последующей продажи объекта по рыночной стоимости в срок, соответствующий нормальному сроку экспозиции, и с использованием заемных средств для финансирования данной операции.

Поскольку А. Родин рассматривает случай ликвидации имущества при банкротстве владельца и таким образом оставляет за пределами рассмотрения вопрос об удовлетворении интересов кредитора, та стоимость, которую он именует «рыночной», является на самом деле не рыночной стоимостью объекта в формуле (1), а рыночной стоимостью, уже умноженной на К врем., что характерно для ликвидационной реализации заложенного имущества.

При этом, по всей видимости, предполагается, что потенциальный покупатель на объект известен. В этих условиях его готовность к приобретению объекта определяется двумя обстоятельствами: нормой прибыли, которую он считает для себя достаточной для осуществления данной операции, и стои-мостью ресурсов, которые он привлекает для этой операции.

Очевидно, что частным случаем такого подхода является достаточно широко распространенная «перекредитовка»: выдача кредита аффилированной с банком компании для приобретения объекта и под его залог.

С учетом вышесказанного можно заключить, что учет фактора вынужденной продажи объекта (К вын. в формуле (2)) можно произвести двумя альтернативными способами: с учетом эластичности спроса (при этом К вын. = К эл.спр.) и с учетом спекулятивного интереса покупателя (при этом К вын. = К сип).

Ниже подробнее и по очередности рассмотрим влияние фактора ограниченности времени ликвидационной реализации объекта, а также влияние фактора вынужденности продажи по двум альтернативным моделям авторства Виктора и Валерия Галасюков и А. Родина.

Формулу, описывающую зависимость К врем. от времени ликвидационной реализации объекта, представим в следующем виде9:

K врем.=(1+(i:m))–(Td x m), (3)

где Td — период дисконтирования (лет);

m — количество периодов начисления процентов в течение года (12 раз);

i — годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

Тd = Tr – Tf , (4)

где Tr — разумно долгий период экспозиции объекта в типичных условиях продажи (лет);

Tf — фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи (лет).

На рисунке 1 показана зависимость К врем. от эффективной ставки доходности ликвидационной реализации объекта и разных значений Td.

Отчетливо видно, что фактор ограниченного времени ликвидационной реализации объекта может оказывать существенное влияние на отношение рыночной и ликвидационной стоимости одного и того же объекта.

Существенно, что степень влияния временного фактора значительно возрастает с ростом i.

По утверждению авторов методики, «если объект оценки является объектом залога и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным»10.

Однако, по мнению авторов, это утверж-дение не является верным. В качестве годовой ставки дисконта (i) необходимо принимать не годовую ставку кредита, обеспечением которой является залог данного объекта, а некую «эффективную ставку доходности ликвидационной реализации объекта», учитывающую в соответствующих единицах измерения также «… неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию» (ст. 337 ГК РФ «Обеспечиваемое залогом требование»).

В результате при действующих в настоящее время ставках кредитования, например, малого и среднего бизнеса, с учетом штрафных санкций и расходов, связанных с перемещением, содержанием предмета залога банком, а также расходов на маркетинг, «эффективная ставка доходности ликвидационной реализации объекта» может превышать ставку доходности самого кредита более чем в два раза, что сдвигает реально требуемые банку значения i в область 30–60% годовых.

Из рисунка 1 видно, что чем значение Tf ближе к значению Tr, тем меньше влияние фактора ограниченности времени продажи объекта на ликвидационную стоимость, и, напротив, чем существеннее значение Tf отличается от значения Tr, тем сильнее ликвидационная стоимость объекта будет отличать-ся от его рыночной стоимости в тот же момент времени.

Остановимся на обстоятельствах, которые, по мнению авторов, будут определять мотивацию банка-кредитора при наступлении «… дня возникновения основания для обращения взыскания на залог» в соответствии с Положением № 254-П.

Надо отметить, что ни определения, ни перечня «обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог» в документе нет. По всей видимости, это должно быть сделано банком самостоятельно и отражено в соответствующих внутренних документах и договорах (кредитном и залога).

Исключением является ипотека, где эти обстоятельства закреплены законодательно и допускают очень жесткий вариант в соответствии с п. 2 ст. 50 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество» Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».

Для примера рассмотрим случай, когда заемщик не платит три месяца (не осуществил три ежемесячных платежа), и это считается необходимым и достаточным обстоятельством для обращения взыскания на залог.

В этом случае у банка имеется 180 дней для обращения взыскания на залог. Только в этом случае банк имеет возможность не осуществлять непредвиденных при выдаче кредита расходов на дополнительное резервирование в соответствии с п. 6.5 Положения № 254-П (в случае если размер резерва на возможные потери исчислялся исходя из стоимости объекта залога).

Данное обстоятельство очевидно и определяет диапазон значений Tf — фиксированного периода экспозиции объекта оценки в условиях вынужденной продажи — в диапазоне Tf < 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Рассмотрим наиболее простой вариант залога и развития ситуации, т.е. вариант, когда залогодатель добровольно выставляет залог на продажу в той специализированной организации, с которой у банка имеется соответствующее соглашение.

Следует отметить, что такое развитие событий, очевидно, не является обязательным — скорее, это идеальный вариант для банка. Однако в целом ряде случаев (но отнюдь не всегда) путем грамотного построения договора залога, нацеленного на максимально быструю продажу объекта залога, реальное развитие событий можно приблизить к идеалу.

Теперь определим значение Tr — разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи.

По мнению авторов, возможность обоснованного определения такого значения является одним из необходимых условий удовлетворения требованию Положения № 254-П, в соответствии с которым «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …».

Иными словами, если банк не может с точностью в 30 дней определить значение Tr , то о наличии устойчивого рынка предметов залога говорить не приходится, и такой залог не может и не должен считаться обеспечением с точки зрения Положения № 254-П (на этом обстоятельстве мы еще остановимся ниже при рассмотрении влияния фактора эластичности спроса по цене на объект залога на ликвидационный коэффициент).

При этом у банка остается «некая лазейка» в виде «… и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог». По мнению авторов, этот вариант соответствует описанному в работе А. Родина, т.е. варианту с известным покупателем, хорошо осведом-ленным об объекте залога и настроенным на получение определенной нормы спекулятивной прибыли.

Предположим, что имеются основания для установления значения Tr = 1 год. Это, по мнению авторов, является верхней оценкой для рынка городской жилой недвижимости в Москве, оптимальной оценкой для рынка загородной недвижимости в Подмосковье и минимальной оценкой для рынка специального технологического оборудования (например, офсетных печатных машин), но неприменимо, например, для рынка отдельных моделей автомобилей — иномарок с незначительным (менее трех лет) сроком службы, где Tr может быть существенно меньше (6 месяцев и менее).

Следовательно, в формуле (4) значение Тd = Tr – Tf нужно принимать меньшим или равным 6 месяцам.

Здесь для банка имеет место дилемма:

• ориентироваться на минимально возможные в реальности значения Тd, например, один месяц, и за счет этого занижать ликвидационную стоимость, но минимизировать штрафы и пени и тем самым повышать ликвидационную стоимость за счет снижения i; либо
• ориентироваться на максимально возможные значения Тd = 6 месяцев и за счет этого повышать ликвидационную стоимость, при этом повышать штрафы и пени и тем самым понижать ликвидационную стоимость за счет повышения i.

Как представляется авторам, более предпочтителен второй вариант, поскольку увеличение времени ликвидационной экспозиции приносит выгоду всем участникам процесса:

• банку — возможности для адекватного маркетинга (поиска и оповещения потенциальных покупателей о факте ликвидационной продажи и торговли с ними, если это необходимо и возможно);
• потенциальным покупателям — время для концентрации финансовых ресурсов (если необходимо, и для привлечения заемных средств);
• заемщику, допустившему просрочку платежа, — время для исправления ситуации.

Кроме того, по мнению авторов, второй вариант минимизирует риск банка, связанный с потенциальной возможностью оспаривания залогодателем реализации залога вследствие кабальности сделки (п. 1 ст. 179 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием … стечения тяжелых обстоятельств»: «1. … сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего»). В этом случае невыгодные условия сделки ликвидационной реализации залога вытекают непосредственно не из самого факта ускоренной продажи залога, а из штрафов и пеней, определенных в кредитном договоре и договоре залога.

Подводя итог рассмотрению влияния временного фактора на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта залога, можно обоснованно сказать, что в реальности следует ожидать, что ликвидационная стоимость объекта залога (при условии наличия устойчивого рынка вышепоименованных аналогичных объектов) будет находиться в диапазоне 60–90% от рыночной стоимости. Это обусловлено необходимостью принимать эффективную ставку ликвидационной реализации объекта залога в размере не менее 40% годовых и время продажи объекта в ликвидационных условиях в два и более раза меньшим, чем в нормальных рыночных условиях.

Теперь рассмотрим две модели влияния фактора вынужденности продажи на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта.

В соответствии с моделью, предложенной Виктором и Валерием Галасюками, при наличии данных, необходимых для определения коэффициента эластичности спроса по цене (К эл.спр.), он может быть определен по формуле11:

К эл.спр. = th |ED|, (5)

где th — гиперболический тангенс;

ED — эластичность спроса по цене.

Такой вид зависимости использован авторами, исходившими из сугубо качественных соображений: гиперболический тангенс принимает значения от нуля и стремится к единице, никогда ее не достигая. Следовательно, при желании можно принимать иной вид зависимости с аналогичными характеристиками.

Для вычисления собственно значения эластичности спроса по цене можно использовать следующую формулу12:

где ED — эластичность спроса по цене;

Q1 — исходная величина спроса на объект;

Q2 — итоговая величина спроса на объект;

P1 — рыночная стоимость объекта;

P2 — ликвидационная стоимость объекта.

В зависимости от значения эластичности спроса по цене чаще всего различают следующие типы спроса:

• абсолютно неэластичный — |ED| = 0, когда величина спроса не изменяется при изменении цены;
• неэластичный — 0 < |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• с единичной эластичностью — |ED| = 1, когда относительное изменение величины спроса равно относительному изменению цены;
• эластичный — |ED| > 1, когда относительное изменение величины спроса больше, чем относительное изменение цены;
• абсолютно эластичный — |ED| = u, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

При этом абсолютно эластичный и абсолютно неэластичный спрос практически невозможно встретить в реальных экономических условиях.

Таким образом, чем больше значение коэффициента эластичности спроса по цене, тем незначительнее, при прочих равных условиях, величина ликвидационной стоимости объекта отличается от величины его рыночной стоимости.

В случаях когда достоверные данные, позволяющие рассчитать эластичность спроса по цене, отсутствуют, авторами предлагается использовать упрощенный порядок определения коэффициента эластичности спроса по цене, приведенный в таблице 1.

Таблица 1 представляет собой наиболее простой вариант зависимости К эл.спр. от двух параметров, каждый из которых принимает по три значения. При желании можно увеличить как количество параметров, так и количество возможных значений, и тем самым повысить точность определения К эл.спр.

Возвращаясь к условию отнесения объекта залога к обеспечению с точки зрения Положения № 254-П («…при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …»), следует задаться вопросом, можно ли считать устойчивым рынок объектов с высокой специализацией и незначительным числом покупателей. Ответ, по мнению авторов, однозначный — нельзя. Более того, по мнению авторов, неприемлемыми с точки зрения ликвидности являются все объекты с эластичностью спроса на них хуже, чем «слабо неэластичная», т.е. с коэффициентом эластичности спроса меньшим, чем 0,68.

В качестве примера использования данных таблицы 1 проведем сравнительный качественный анализ эластичности потенциального спроса в разных сегментах на рынке московской и подмосковной недвижимости.

Рынок объектов московской и подмосковной недвижимости является наиболее простым и понятным для качественного исследования эластичности спроса по параметрам, приведенным в таблице 1. Очевидно, что к этому рынку полностью применимо понятие «раз-витый», а, следовательно, имеются все основания серьезно рассматривать соответствующие объекты в качестве залогов.

Внутри этого рынка можно выделить два макросегмента — макросегмент жилой недвижимости, состоящий из сегментов городской и загородной недвижимости, и макросегмент коммерческой недвижимости, состоящий из сегментов торговой, офисной, складской, производственной и специальной (гостиницы, рестораны, фитнес-центры и т.д.) недвижимости. Внутри каждого сегмента выделяются классы, подклассы и т.д., рассмотрение эластичности спроса внутри которых выходит за рамки качественного анализа.

По критерию «количество покупателей» разбивка этих сегментов на три группы, по мнению авторов, выглядит следующим образом:

1) «значительное» — городская жилая недвижимость. Даже из самых общих соображений ясно, что из всех выделенных сегментов количество покупателей в данном сегменте максимально и существенно превышает количество потенциальных покупателей в остальных сегментах по отдельности;

2) «среднее» — загородная жилая недвижимость, офисная недвижимость, торговая недвижимость. Количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем в сегменте жилой городской недвижимости, но выше, чем в сегментах складской, производственной и специальной недвижимости;

3) «незначительное» — складская, производственная, специальная недвижимость. По мнению авторов, количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем во всех остальных.

«Степень специализации» всех объектов во всех сегментах авторами оценивается как «значительная», что на самом деле является достаточно очевидным, поскольку, например, использование загородной недвижимости в качестве городской исключено, а ее же использование в качестве производственной хотя и имеет некий смысл, но, как минимум, не является типичным.

Соответственно, если пользоваться критериями, приведенными в таблице 1, то:

• для жилой городской недвижимости характерен среднеэластичный спрос и коэффициент эластичности 0,94;
• для загородной жилой недвижимости, офисной и торговой недвижимости характерен слабо неэластичный спрос и соответственно коэффициент эластичности, равный 0,68;
• для складской, производственной и специальной недвижимости — абсолютно неэластичный спрос и нулевой коэффициент эластичности, что, как было отмечено выше, не имеет практического смысла. По всей видимости, в этом случае необходимо использовать коэффициент эластичности, равный 0,16.

Несмотря на простоту, использование таблицы 1 требует осторожности, поскольку при наличии более детализированной информации, характеризующей ценовое рас-пределение спроса, расчет по формулам (5) и (6) может давать как существенно более высокие, так и существенно более низкие значения коэффициента эластичности спроса по сравнению с «лобовым» их расчетом на основании данных таблицы 1.

В качестве примера более детально рассмотрим сегмент рынка загородной подмосковной недвижимости.

Данные соотношения спроса и предложения на рынке загородной подмосковной недвижимости в 2006 г. заимствованы из статьи И. Терентьева13 (табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что равновесие спроса и предложения наблюдается в ценовом сегменте $400–600 тыс., в сегментах до $200 и 200–400 тыс. спрос существенно превышает предложение, а в сегменте более $800 тыс. — наоборот, предложение серьезно превышает спрос.

Следовательно, при понижении цены объекта, например, с $1200 тыс. до 900 тыс., т.е. на существенную величину 25%, увеличения спроса не произойдет, и соответственно повышения ликвидности объекта ожидать не приходится — спрос является неэластичным или даже полностью неэластичным.

Аналогичное заключение можно сделать относительно понижения цены объекта внут-ри всех ценовых сегментов. Следовательно, для обеспечения эластичности спроса и повышения ликвидности объекта следует переходить в более низкие ценовые сегменты.

Так, например, понижение цены объекта с $900 тыс. до 700 тыс. увеличит спрос с 11 до 24%, с $900 тыс. до 500 тыс. — с 11 до 49% и т.д., т.е. более существенно, чем относительное снижение цены. Следовательно, спрос станет эластичным, и можно будет рассчитывать на повышение ликвидности объекта.

В таблице 3 приведены данные расчета коэффициентов эластичности спроса для разных рыночных и ликвидационных стоимостей объектов подмосковной загородной недвижимости по формулам (5) и (6) и данным таблицы 2.

Из таблицы 3 видно, что во всех случаях переход на один ценовой сегмент ниже делает спрос сильноэластичным, а дальнейшее понижение цены следует признать нецелесообразным, поскольку, даже несмотря на дальнейшее увеличение модуля эластичности спроса, увеличение коэффициента элас-тичности спроса уже пренебрежимо мало в силу определения вида зависимости между ними в виде гиперболического тангенса.

По всей видимости, это обстоятельство является ограничителем модели, поскольку даже из самых общих представлений ясно, что значительное — на два-три ценовых сегмента — снижение цены предложения должно привести к подключению новых целевых покупателей — спекулятивных инвесторов в недвижимость — и тем самым ускорить процесс ликвидационной реализации объекта. Однако, строго говоря, и данные таблицы 2 не учитывают спроса со стороны таких покупателей, а основываются на спокойных условиях состояния рынка — когда покупатели приобретают только то, что им нужно для жизни, и не намерены переплачивать, а продавцы не имеют намерения ускорять процесс реализации недвижимости за счет снижения цены.

Тем не менее возможно, что следует подобрать более подходящий вид зависимости коэффициента эластичности от ее модуля.

Таким образом, расчет конкретных значений К эл.спр. на основании данных о ценовой эластичности спроса дает существенно иные, чем 0,68, полученное авторами при качественном анализе на основании данных таблицы 1, значения.

При этом при грамотном учете ценовой эластичности значения К эл.спр. существенно выше, чем 0,68, и, следовательно, использование такого значения способно привести к неоправданному занижению цены продажи. В то же самое время использование значения К эл.спр. = 0,68 следует считать оправданным внутри верхнего ценового сегмента и при рыночных стоимостях объектов до $1200 тыс., что переведет объект на один ценовой сегмент ниже. При еще больших рыночных стоимостях объекта следует применять К эл.спр. даже мень-ше, чем 0,68, что обеспечит тот же результат.

Таким образом, даже из этих качественных соображений можно сделать следующие выводы:

• наиболее приемлемой с точки зрения ликвидности залогового обеспечения является подмосковная загородная недвижимость с рыночной стоимостью до $800 тыс. — в этом ценовом сегменте относительное повышение спроса будет всегда более существенным, чем относительное понижение цены;
• при залоге подмосковной загородной недвижимости с рыночной стоимостью более $1000 тыс. следует учитывать необходимость существенного понижения цены ликвидационной реализации — до 50% и более, что в абсолютных цифрах составляет $300–500 тыс. и более. Только при этом условии следует ожидать опережающего роста спроса.

Как было указано выше, этот подход предполагает наличие известного залогодержателю покупателя, преследующего цель получения интересной ему нормы прибыли от спекулятивной перепродажи данного объекта, о котором он хорошо осведомлен. Например, такими покупателями могут выступать специализированные торговые посредники: риелторы, автосалоны, конкуренты залогодателя и т.п.

Использование данного подхода является, по сути, безальтернативным в случае низких — менее 0,68 — коэффициентов эластичности спроса, определяемых из таб-лицы 1.

На основании данных работы А. Родина14 можно записать следующее выражение для коэффициента, понижающего рыночную стоимость объекта в связи с необходимостью учета спекулятивного интереса покупателя (К сип):

К сип = (1 – (iн.п. ( Td)) / (1 + (iкред. ( Td)), (7)

где iкред. — процентная ставка привлечения заемных средств;

iн.п. — норма прибыли инвестора, в данном случае — доход за вычетом расходов по привлеченным средствам, но не учитывающая никаких иных расходов инвестора, связанных с реализацией проекта.

Тd = Tr – Tf — в данном случае представ-ляет собой срок привлечения заемных средств, Tr и Tf — как и в формуле (4), разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи и фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи соответственно.

В таблице 4 приведены результаты расчета зависимости коэффициента, учитывающего спекулятивный интерес покупателя (К сип), от ставки и срока привлечения заемных средств, а также нормы прибыльности проекта для инвестора — покупателя.

Из таблицы 4 видно, что учет альтернативного эластичности спроса на рынке спекулятивного интереса покупателя также может приводить к существенному снижению ликвидационной стоимости, причем степень снижения рыночной стоимости тем больше, чем более спекулятивным является намерение покупателя (высокие, по сравнению со ставкой привлечения, нормы прибыльности), чем больше срок привлечения заемных средств (т.е. чем сильнее разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи превышает фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи), а также чем выше ставка привлечения заемных средств.

Теперь вернемся к формуле (2) и объединим влияние обоих рассмотренных факторов в одно значение ликвидационного коэффициента.

Из приведенных выше данных следует, что совместный учет обоих рассмотренных выше факторов способен даже при формальном удовлетворении условию наличия раз-витого рынка соответствующих объектов давать значения ликвидационного коэффициента меньше, чем 0,50. Более того, такие значения ликвидационного коэффициента следует считать ожидаемыми.

Это означает, что даже при обеспечении условия «рыночная стоимость залога в два раза превышает размер ссудной задолженности при выдаче ссуды» (условие минимально требуемого резервирования на возможные потери) денежных средств, которые будут получены в ходе ликвидационной ликвидации объекта залога-вещи, с высокой степенью вероятности может не хватить для удовлетворения, как минимум, всех требований кредитора.

Однако при наличии такой возможности следует иметь в виду еще одно немаловажное, ограничивающее применимость залога в виде обеспечения с точки зрения Положения № 254-П обстоятельство. А именно, в соответствии с п. 6.5 «Обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения, если: … возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения».

Термин «существенная потеря стоимости» в Положении № 254-П не определен, но можно предположить, что потеря стоимости обеспечения в два раза еще не является «существенной». На это, в частности, косвенно указывает соответствие минимального размера резерва на возможные потери двухсотпроцентному соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности.

Однако к большему соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности также следует относиться с осторожностью.

Это связано с тем, что в случае судебного взыскания судом может быть отказано в обращении взыскания на залог по признаку явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Таким же может быть результат при обжаловании факта продажи залога залогодателем и при внесудебном порядке взыскания. При этом суд будет исходить из необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества, которая, напомним, устанавливается исходя из рыночной стоимости15.

В статье Т.С. Львовой16 приводятся два примера таких отказов: в одном случае стои-мость заложенного имущества превышала размер требований в 3,0 раза, в другом — в 3,9 раза.

Следовательно, если договором залога предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или такой порядок может возникнуть по требованию залогодателя, банку стоит исходить из максимально допустимого соотношения рыночной стоимости залога и размера требований, равного 300%.

Соответственно рискованно использовать в работе расчетные значения ликвидационной стоимости, которые более чем в три раза ниже по сравнению с рыночной стоимостью.

Пункт 6.4 Положения № 254-П определяет, что «справедливая стоимость залога … определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва …».

Зачастую банки относятся к этому требованию формально (кроме ценных бумаг), причем основным побуждающим фактором для переоценки залога является именно необходимость корректировки или подтверж-дения размера резерва.

Между тем рыночная стоимость многих видов залогов во времени изменяется, что может существенно влиять и на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей, причем это обстоятельство следует учитывать уже начиная с момента выдачи кредита.

Можно выделить как минимум два основных фактора, которые способны оказать влияние на временную зависимость рыночной стоимости.

Во-первых, это конъюнктура рынка и ее прогноз на период действия договора залога.

В подтверждение можно привести «лавинообразный», противоречивший всем прог-нозам рост стоимости жилой недвижимости в Москве в 2006 г. Очевидно, что в тот момент влияние этого фактора в значительной степени нивелировало влияние фактора ликвидационной реализации на стоимость соответствующих залогов.

Очевидно, что на повышение рыночной стоимости будет действовать, например, такой фактор, как введение дополнительных импортных пошлин на иномарки и т.п.

Кроме того, уверенно можно прогнозировать, например, постоянный и непрерывный рост стоимости легковых автомобилей, поскольку обратное — снижение цен — не наблюдалось никогда.

В сторону понижения рыночной стоимости постоянно действует фактор устаревания и износа объекта залога.

Например, величину естественного физического износа автомототранспортных средств (АМТС) можно определить в соответствии с «Методическим руководством…»17.

В частности, для легковых автомобилей, принадлежащих физическим лицам и используемых ими в личных целях, в соответствии с данным «Методическим руководством …» величина базового естественного физического износа составит величину в пределах от 5 до 8% в год в зависимости от класса и страны изготовления. Особо следует отметить, что эти данные получены на основании анализа больших массивов информации о предложениях автомобилей на продажу, а не на основании математических моделей. Следовательно, они являются не умозрительными, а в достаточной степени объективными.

Поправки на условия эксплуатации легковых автомобилей, повышающие износ, увеличивают его в пределах от 1,00 до 1,45 раза.

Еще более сильное влияние на рыночную стоимость для отдельных видов объектов может оказывать устаревание. Так, например, рыночная стоимость компьютерной и оргтехники снижается в несколько раз за два-три года, а за один год это снижение может составить более 50%. Объясняется это постоянным обновлением модельных рядов.

Эти эффекты, возможно, столь значимые при анализе рыночной стоимости залога, оказывают существенно более сильное влияние на его ликвидационную стоимость.

Известны также случаи, когда реализация некоторых видов товаров продовольственной группы неожиданно ограничивалась или полностью запрещалась государством (грузинские и молдавские вина, водка, польское мясо и т.д.). Очевидно, что в таких условиях рыночная стоимость залога может обнулиться.

Приведенные выше данные и соображения, по мнению авторов, наглядно демонстрируют то обстоятельство, что залоговая работа в банке не может строиться только исходя из определения рыночной стоимости объекта залога.

Например, на форуме ведущего оценочного портала Аppraiser.ru в числе прочих дискутировался следующий вопрос: «Банк при аккредитации оценочной компании требует включить в соответствующее соглашение положение о том, что оценщик обязуется возместить разницу между стоимостью залога, указанной в отчете об оценке, и суммой, фактически вырученной банком в процессе обращения взыскания на залог. Как быть в этой ситуации?».

С учетом приведенных в настоящей статье данных становится совершенно очевидно, что «фактор растроения» стоимости залога на «рыночную», «ликвидационную» и «справедливую» проявляется в этом случае в полную силу. Очевидно, что оценщик имеет в виду «рыночную» стоимость, банк говорит о «ликвидационной», а Положение № 254-П о «справедливой» стоимости.

В то же самое время, как свидетельствуют приведенные выше данные, оценщик (или банк самостоятельно) может блестяще и достоверно определить рыночную стоимость объекта залога, но продать его по соответствующей цене в сжатые сроки в реальности будет невозможно, и невозможно по объективным причинам, а не по причине вины оценщика (или сотрудника банка).

Этого, очевидно, не будет происходить при соблюдении следующих условий.

1. Ликвидационная стоимость должна получить полноправное и равное рыночной стоимости место в залоговой работе банков.

2. В Положении № 254-П необходимо определить термин справедливую стои-мость залога-вещи как стоимость, которая:

• эквивалентна «рыночной» при заключении и надлежащем исполнении кредитного договора;
• эквивалентна «ликвидационной» при возникновении обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог.

Можно также переформулировать условие минимального резервирования на возможные потери, исходя из требования «ликвидационная стоимость залога-вещи — не менее размера всех обязательств заемщика». Соответственно банки при этом должны будут писать соответствующие внутренние документы, формализующие алгоритм определения ликвидационной стоимости. Однако, по мнению авторов:

• во-первых, ничего, кроме пользы, это не принесет;
• во-вторых, исходная информация для этого приведена в данной статье и остается только творчески ее использовать;
• в-третьих, это позволит «отсекать» низколиквидные виды залогов уже на этапе рассмотрения кредитной заявки; возможна даже некая специализация работы банков с залогами, в отношении которых у них имеется полное представ-ление о том, как и каким образом их реализовывать, а не по принципу «берем все, лишь бы стоимость в два раза перекрывала размер задолженности»;
• в-четвертых, это позволит включать в договоры залога положения, регламентирующие цену реализации залога залогодержателем в добровольном порядке или банком при передаче объекта залогодержателю и т.п., что повысит степень осмотрительности залогодателя при заключении сделки залога.

Можно привести и другие аргументы в пользу этого.

И рыночная, и ликвидационная стоимости должны определяться на момент выдачи кредита, а затем — на регулярной основе, но не реже одного раза в квартал. Это, как минимум, позволит банку обоснованно требовать от заемщика предоставления дополнительного обеспечения по кредиту при критическом снижении ликвидационной стоимости залога.

В идеале следует внести соответствующие изменения в залоговое законодательство в части определения начальной стоимости торгов в случае судебного порядка обращения взыскания равной не рыночной стоимости, а ликвидационной — это обстоятельство, по мнению авторов, даст больший эффект, чем, например, обязательная регистрация залога движимого имущества.

В целом же, по мнению авторов, если банки проведут соответствующую ревизию имеющихся у них залогов с учетом данных настоящей статьи, их могут ждать серьезные разочарования.

Более того, с учетом этого ненавистный многим залог товаров в обороте как ликвидный по определению вид залогового обеспечения может предстать в качественно ином виде.

В самом деле, при адекватном анализе может оказаться, что проще и дешевле организовать качественный контроль за наличием и движением товаров в обороте, чем нести значительные убытки, связные с нереализацией, например, объектов складской и производственной недвижимости.

Авторы:

Ал-р А. Слуцкий Славянский финансовый центр, президент, к.т.н.

Анат. А. Слуцкий Славянский финансовый центр