Банки впишутся в схему долевого финансирования строительства жилья

На ежегодном банковском форуме в Сочи прошлой осенью зампред банковского комитета Павел Медведев впервые заявил, что застройщики не должны привлекать деньги населения, а роль посредников нужно отдать кредитным организациям. В настоящее время такие поправки к закону "Об участии в долевом строительстве…" не только разработаны, но и уже направлены в профильный комитет в Госдуме.

Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (№ 214-ФЗ) вступил в силу 1 апреля 2005 г. Застройщики не могут собирать деньги с физлиц до получения разрешения на строительство, а долевой договор подлежит госрегистрации. Однако, закон о долевом строительстве почти не работает — большинство строителей предпочитают привлекать средства частников через вексельные схемы. По оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по этому закону. Тем не менее розничные банки уже оценили привлекательность этого рынка. Сбербанк в начале прошлого года даже запустил собственную программу кредитования застройщиков с привлечением средств покупателей квартир. Банк финансирует строительство, только если покупатели жилья вносят его стоимость на депозит, а банк после сдачи объекта перечисляет деньги застройщику.

Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц. Поправки предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату денег на случай неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете.

Поправки в закон готовило Министерство регионального развития, а внес их в Госдуму сенатор от Ульяновской области Рустем Шиянов, зампредседателя комитета по промышленной политике. Пресс-служба Министерства регионального развития не стала комментировать документ, сославшись на отсутствие разрабатывавшего его чиновника Юрия Тыртышова. Руководитель банковского комитета Госдумы Владислав Резник признался, что пока не видел текста, но считает оправданным все, что повышает защищенность частного инвестора. “Если банк вступает в схему и несет солидарную ответственность, то он, естественно, гораздо пристальнее проверяет застройщика”, — отметил депутат. Сам он готов поддержать новый закон, как и его заместитель Медведев.

Но риэлторы и застройщики не одобряют эту инициативу. “Крупные девелоперы это переживут, а у мелких начнутся проблемы”, — уверен старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. “Мы только приспосабливаемся к старому закону, если будут введены новые поправки, это взвинтит цены”, — говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор “СТ Групп Регион”. Его компания первой в России сдала дом, построенный по этому закону. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев уверен, что продаваемое по новой схеме жилье будет дороже, но защите дольщиков это не поможет, пока строители привлекают частные средства по вексельным схемам. Крупный девелопер уверен, что сразу же после принятия такого документа жилье подорожает минимум на 20%.

Банкиры, напротив, полны оптимизма. “Некоторые крупные российские банки с подобной схемой уже работают, и в том, что она станет повсеместной, ничего плохого нет: сама схема достаточно удобна, так как банки, дополнительно проверяя застройщиков, снижают риски от их работы, — рассуждает Андрей Лукьянов, директор департамента инвестиций в недвижимость банка "Российский кредит". — Единственное, что меня смущает, — так это выбор банков на конкурсе”. Зампредседателя правления Москоммерцбанка Асхат Сагдиев считает, что банки больше всех выиграют от новой схемы. “Инвесторы будут лучше защищены, однако за это им придется и заплатить больше. Так что разница в стоимости готовой квартиры и квартиры на стадии строительства, уже уменьшившаяся в последнее время, еще сократится”, — говорит он. А вице-президент банка “Евротраст” Владимир Талавер полагает, что от предложенного закона больше других выиграет Сбербанк. “У него достаточно ресурсов, поэтому он может кредитовать строителей без увязки с депозитными счетами дольщиков, — объяснил банкир. — А схема сбора средств покупателей квартир в строящихся домах у "Сбера" уже отработана”.