Регистрация ООО в жилом помещении вне закона?

В сегодняшней статье мы хотим поделиться интересной историей, которая произошла с нами буквально на днях. Мы оказываем бухгалтерские услуги предпринимателям, консультируем по вопросам налогообложения и помогаем с регистрацией бизнеса. И вот в один прекрасный момент звонит нам Клиент и говорит, что теперь зарегистрировать производственную фирму по месту жительства генерального директора невозможно. Разумеется, мы заинтересовались этой новостью и даже выпустили видео об этом. В статье же мы попробуем дать правовую оценку сложившейся ситуации и доказать свою позицию, озвученную в ролике.

Договоримся о терминологии

Прежде, чем начать рассказ давайте договоримся о терминологии. В законодательстве нет понятия "юридический адрес", вместо него используется "адрес юридического лица". Но т.к. этот термин глубоко засел в деловой речи, то мы будем его использовать.

Читая законы можно встретить фразу "место нахождения юридического лица". Это не то же самое, что и адрес. Вот что говорит Гражданский кодекс

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования)

Например, "190000, г. Санкт-Петербург" - это место нахождения юридического лица, а "191186, г. Санкт-Петербург, пр. Невский, д. 10, оф. 1" - это адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица. В реестре юридических лиц указывается именно адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица (п. в, ч. 1, ст. 5, 129-ФЗ от 08.08.2001).

Что произошло?

Наш Клиент рассказал, что один из его партнёров, занимающийся производством, решил сменить адрес регистрации своей фирмы на свою квартиру, в которой он проживает. Казалось бы, никаких проблем возникнуть не должно, это стандартная практика, каждый день регистрируется огромное количество фирм на адрес проживания генерального директора. Какие-то из этих фирм пока не могут себе позволить снять полноценный офис, какие-то в принципе могут работать без офиса, а какие-то, как и герой нашей истории, просто не могут получить согласие на регистрацию фирмы от собственника помещения, в котором работают и поэтому вынуждены делать юридическим адресом свою квартиру. Но, не смотря на то, что видимых причин для отказа в регистрации нет, предпринимателю отказывают. В тексте отказа налоговая ссылается на 17 статью Жилищного кодекса и 288 статью Гражданского кодекса (к ним мы вернёмся немного позже) и приходит к выводу, что производственное предприятие не может располагаться в жилом помещении, поэтому следует отказ в смене адреса.

Решение об отказе в смене адреса производственной компании

Государственная регистрация представленного комплекта не может быть осуществлена в связи с наличием в регистрирующем органе подтвержденной информации о недостоверности сведений, указанных в Заявлении по форме Р14001.

Представленное заявление о государственной регистрации изменений в учредительные документы юридического лица по форме №Р14001 содержит сведения о коде основного вида деятельности, заявленных ООО "....." - 26.4 (Производство бытовой электроники).

В силу ч.ч. 2, 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

Законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в обязанности собственника использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания в нем граждан, соблюдать права и законные интересы соседей, а использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч.ч. 2,3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Таким образом, установленные обстоятельства свидетельствуют о недостоверности сведений об адресе местонахождения юридического лица.

Буквально на следующий день мы получаем отказ в регистрации строительной фирмы, которая тоже решила использовать в качестве юридического адреса квартиру генерального директора. В решении об отказе сказано "осуществление вида экономической деятельности, указанного в заявлении, в жилом помещении невозможно". Если в случае с производственной фирмой налоговики даже написали номер ОКВЭД, из-за которого они не могут провести регистрацию, то в этом случае они не сделали даже этого. И опять ссылаясь на всё те же статьи Жилищного и Гражданского кодексов, делают вывод, что сведения, указанные в заявлении на регистрацию недостоверны.

Прежде, чем сесть за подготовку материала мы постарались найти в интернете сообщения о подобных ситуациях и ничего не нашли. Скорее всего, это локальная проблема Санкт-Петербурга, причём начавшаяся совсем недавно. Массовость этой проблемы в рамках нашего города определить не сложно. Достаточно посидеть в регистрирующей налоговой (МИФНС №15) и послушать о чём говорят предприниматели.

Что говорит налоговая?

Тут надо отмотать немного назад. За несколько дней до описываемых событий наш генеральный директор (Эльвира Пожарская) ходила в налоговую подтверждать юридический адрес нашей фирмы. И в ходе беседы инспектор сказал странную фразу о том, что теперь налоговики при регистрации фирм в жилых помещениях будут опрашивать соседей по дому. Никаких подробностей или ссылок на нормативные документы инспектор не дал, просто сказал, что вызвано это изменениями в Жилищном кодексе и предложил обратиться за комментариями в Управление ФНС. Мы попытались найти в интернете какие-то официальные сообщения на эту тему, ничего не нашли и решили, что просто не так поняли инспектора и успокоились.

А теперь возвращаемся в день сегодняшний. Получив информацию о первом отказе в регистрации производственной компании на адрес проживания директора, мы обратились в справочную за разъяснениями. Описали полностью ситуацию и сказали, что других выходов у фирмы нет, арендодатель не позволяет регистрироваться по адресу производства. Инспектор нас выслушал и сказал "значит надо искать другое место для производства, на квартиру производственную фирму мы не зарегистрируем".

Когда мы получили отказ в регистрации строительной фирмы, мы обратились в справочную ещё раз. На этот раз инспектор был более разговорчив. Во-первых, он сказал, что хоть во всех отказах и есть ссылка на нормы Жилищного кодекса, по которым запрещается размещение в жилых помещениях производственных предприятий, но в первую очередь налоговая смотрит на статью 288 Гражданского кодекса, по которой в принципе нельзя размещать организации в жилых помещениях, для этого помещение должно быть переведено в нежилой фонд. Пользуясь случаем, мы спросили о том, что послужило толчком для вынесения этих отказов именно сейчас, ведь нормы, на которые ссылается налоговая, не изменялись уже лет 20, а только мы, с нашим не самым большим потоком регистраций, в 2019 году зарегистрировали с десяток фирм на адреса генеральных директоров. Инспектор ответил – "да люди жалуются". И, так же, как и его коллега днём ранее, инспектор добавил "строительную компанию на жилое помещение мы не зарегистрируем".

И тут будет к месту вспомнить слова другого инспектора о том, что налоговики теперь будут ходить по домам и опрашивать соседей – не против ли они, что рядом с ними будет зарегистрирована фирма. Учитывая, что ни один из инспекторов, с которыми мы поговорили, не смог дать ссылку на какой-то новый закон или официальное письмо, по которому регистрация фирм в жилых помещениях стала вне закона, можно сделать вывод, что в регистрирующую налоговую "сверху" пришла команда не регистрировать в квартирах фирмы, которые хоть как-то, теоретически, своей деятельностью могут нарушать покой соседей. Полноценной статистики, позволяющей однозначно подтвердить этот вывод, у нас нет, но кое-что с помощью электронных сервисов налоговой нам найти удалось.

Следственный эксперимент

С помощью сервиса налоговой "Сведения о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях, в отношении которых представлены документы для государственной регистрации" мы собрали кое-какую статистику.

Первым делом мы вывели список всех организаций, в названии которых есть слово "Строй", документы на регистрацию которых были поданы с 1 по 16 февраля в регистрирующую налоговую по Санкт-Петербургу. Сервис выдал 28 результатов. Из них 15 организаций получили отказ в регистрации. Это больше половины. Причём из тех, кого налоговая зарегистрировала, только у одной организации в адресе стояла квартира. И основным ОКВЭД у этой организации значилось не строительство, а разработка проектной документации.

Дальше мы решили попытаться найти максимально возможное количество фирм, которые всё-таки зарегистрировали в квартирах и посмотреть, чем они занимаются. Мы смогли найти восемь штук. Вот их основные ОКВЭД:

46.31 Торговля оптовая фруктами и овощами

71.20 Технические испытания, исследования, анализ и сертификация

46.51 Торговля оптовая компьютерами, периферийными устройствами к компьютерам и программным обеспечением

46.71 Торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами

46.32 Торговля оптовая мясом и мясными продуктами

46.90 Торговля оптовая неспециализированная

46.14.1 Деятельность агентов по оптовой торговле вычислительной техникой, телекоммуникационным оборудованием и прочим офисным оборудованием

71.11 Деятельность в области архитектуры

Наш небольшой эксперимент показал, что за первые 16 дней февраля очень многим фирмам отказали в регистрации (причины отказа, к сожалению, посмотреть нет возможности). У подавляющего большинства зарегистрированных фирм в качестве юридического адреса значится нежилое помещение. А те, кто, всё-таки, зарегистрировался в жилом помещении, в основном занимаются видами деятельности, которые не предполагают беспокойства для соседей.

Поковыряемся в законах

В обоих решениях об отказе налоговики ссылаются на одни и те же нормы законодательства. Это статья 17 Жилищного кодекса и статья 288 Гражданского кодекса. Давайте почитаем эти статьи. В первую очередь обратимся к Гражданскому кодексу, т.к. по словам одного из инспекторов именно на него в первую очередь смотрит налоговая при вынесении отказа.

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Из этой статьи нас больше всего интересует одна фраза "Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое". Тут речь о фактическом нахождении организаций в жилом помещении. Наш пример из жизни. Сейчас наш офис располагается на первом этаже жилого дома. Это когда-то была обычная многокомнатная квартира, которую хозяин переоборудовал под офисное помещение, перевёл в статус нежилого и сдал нам. Если бы квартира осталась по документам жилой, то мы бы нарушали статью 288 ГК РФ работая в ней.

Ссылаясь на эту статью, налоговая говорит, что регистрируя фирму на адрес жилого помещения, предприниматель фактически превращает это жилое помещение в нежилое, соответственно, налоговая должна отказывать любой фирме в регистрации на домашний адрес. Тогда откуда взялись те несколько организация с адресами в квартирах, которые мы смогли найти в главе с небольшим экспериментом?..

Ниже приведена статья 17 Жилищного кодекса, но она принципиально ни на что не влияет.

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

А что на этот счёт думают суды? Есть ли какая-то судебная практика. Есть. И это не просто несколько дел, аналогичных нашей ситуации, а это Постановление пленума ВАС №61 от 30.07.2013. Можно сказать, что в этом документе собраны рекомендации для судей как действовать в той или иной ситуации. Давайте взглянем на пункт 4 этого постановления:

4. Учитывая, что адрес юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего и исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (пункт 2 статьи 54 ГК РФ), и может отличаться от адреса, по которому осуществляется непосредственная деятельность юридического лица, в том числе хозяйственная (производственный цех, торговая точка и т.п.), регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации на основании того, что помещение или здание, адрес которого указан для целей осуществления связи с юридическим лицом, непригодно для осуществления деятельности юридического лица в целом либо вида деятельности, который указан в документах, представленных для государственной регистрации. В то же время регистрация по адресу жилого объекта недвижимости допустима только в тех случаях, когда собственник объекта дал на это согласие; согласие предполагается*, если названный адрес является адресом места жительства учредителя (участника) или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

* «согласие предполагается» на языке закона означает – если собственником помещения является руководитель и он подаёт документы на регистрацию Общества в этом помещении, то это и означает согласие. Дополнительных документов не требуется.

Высший арбитражный суд прямым текстом говорит, что адрес юридического лица может отличаться от места, в котором организация фактически осуществляет свою деятельность, т.е. нормы, на которые ссылаются налоговики, тут совершенно не применимы. Указывая в заявлении на регистрацию в качестве адреса общества адрес квартиры генерального директора, предприниматель как бы говорит "наш директор живёт вот тут, если от нас что-то потребуется, пишите сюда". 

Но не всё так радужно. Разумеется, в беседе с инспектором мы сослались на это Постановление, на что нам ответили, что оно больше не применимо, т.к. в 2015 году были внесены изменения в закон о государственной регистрации. На момент публикации постановления в статье 5 ФЗ-129 от 08.08.2001 адрес общества, который заносится в реестр юридических лиц описывался вот так:

адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом. При наличии у юридического лица управляющего или управляющей организации наряду с этими сведениями указывается место жительства управляющего или место нахождения управляющей организации;

Т.е. в реестр заносился именно адрес нахождения генерального директора, по которому осуществляется связь с Обществом. После принятия изменений (209-ФЗ от 29.06.2015) этот пункт стал выглядеть так:

адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица;

Связь адреса общества с адресом его единоличного исполнительного органа из закона пропала. По мнению инспектора это веский повод для того, чтобы можно было игнорировать Постановление пленума и отказывать фирмам в регистрации в жилых помещениях.

Судебная практика последних лет

Ни в коем случае не сомневаемся в словах инспектора, но давайте взглянем на судебные решения последних лет, продолжают ли они использовать Постановление пленума 2013 года. Как оказалось, продолжают. Мы даже нашли определение Верховного суда от 1 июля 2019 года, в котором есть ссылка именно на этот четвёртый пункт Постановления. Арбитражные суды регулярно ссылаются на этот пункт, но в основном в части согласия собственника помещения на регистрация общества. С 2015 года, когда, по мнению инспектора, Постановление потеряло актуальность, таких решений судов можно найти несколько десятков. А отсылка к позиции ВАС о том, что юридический адрес может отличаться от места фактического ведения деятельности есть в решении суда от 12 ноября 2018.

Итог

Давайте обобщим всё, что было сказано выше.

1. Регистрирующая налоговая отказалась регистрировать строительную и производственную компанию по адресу проживания генерального директора.

2. В личной беседе один из инспекторов заявляет, что теперь при регистрации в жилом помещении будут опрашивать соседей по лестничной клетке, а другой говорит, что волна отказов вызвана жалобами людей.

3. Нормы законодательства, на которые ссылаются в налоговой, запрещают фактическое размещение организаций в жилых помещениях. Т.к. налоговики ссылаются на эти нормы, значит регистрация любой фирмы по адресу жилого помещения должна быть невозможна.

4. В феврале в Санкт-Петербурге регистрируется как минимум несколько организаций по адресам квартир. Эти организации связывает то, что они занимаются такой деятельностью, которая в теории не должна помешать соседям, если эти организации будут работать в квартире.

5. Пленум ВАС в 2013 году выносит Постановление, в котором говорит, что адрес регистрации Общества может не совпадать с местом ведения деятельности и поэтому таким адресом может быть жилое помещение.

6. Инспектор заявляет, что Постановление пленума ВАС не применимо к данной ситуации, т.к. в 2015 году произошло изменение законодательства.

7. С 2015 года и по сей день суды (в том числе и Верховный суд) выносят решения, основываясь именно на том пункте Постановления, который, по мнению Инспектора, потерял актуальность.

Какой вывод из этого можно сделать? Нам кажется, что на регистрирующую налоговую просто надавили. Инспекторам сказали, что надо бороться с негодяями, которые превращают свои квартиры в отели, секты, производства и тем самым мешают своим соседям. А как налоговая может с этим бороться? Только отказывая в регистрации. Будет ли толк от этого? Да никакого. Поломает ли это результаты борьбы с фиктивными адресами, которую налоговая ведёт последние несколько лет? Однозначно да.

Мы всего лишь небольшая бухгалтерия, мы не знаем как бороться с незаконным размещением организаций в жилых помещениях. Но, возможно, стоит переложить эту задачу с плеч налоговой службы на плечи правоохранительных органов. Пусть каждый занимается своим делом!

UPD: Буквально на следующий день после публикации видео нам отписался в комментариях предприниматель, который как раз в это время регистрировал производственное предприятие. Он получил отказ по причине того, что не получено согласие. А инспектор в беседе сообщил, что причины для отказа было две - невозможность размещения производства в жилом помещении и отсутствие согласия одного из жильцов дома.