Как правильно принять квартиру в новостройке в 2025

Чтобы правильно принять квартиру в новостройке нужно проверить, что качество строительства и условия совпадают с договором. Мы расскажем, как принять квартиру в новостройке в 2025 году, к чему нужно тщательно присмотреться и как поступить, если найдете изъяны в новом жилье.

«Как принять квартиру в новостройке с отделкой и без нее? Ниже я опишу каждый этап и укажу на частые ошибки при осмотре квартиры. Перед подписанием документов важно убедиться, что все инженерные сети и само жилье отвечает нормам. Если обнаружатся недостатки, застройщик должен исправить их за свой счет», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

Принимают квартиру в новом доме обычно в такой последовательности:

1. Сначала застройщик извещает новосела, что строительство завершено и новостройка готова к приемке. Он может выслать письмо на e-mail или воспользоваться иным способом уведомления, который прописан в договоре (ДДУ).

2. Далее дольщик договаривается о времени осмотра в срок, прописанный в договоре. Если точной даты в нем нет, у новосела есть 1 неделя с момента выдачи извещения. На то, чтобы принять квартиру в новостройке отводится месяц. Если этот срок истекает, застройщик может подписать передаточный акт без участия новосела.

3. В указанный день новосел принимает квартиру. Это можно сделать лично, вместе с нанятым экспертом или через представителя — по доверенности.

4. По итогам осмотра подписывается приемопередаточный акт. Отказ возможен только при серьезных изъянах или при спорах по замечаниям. Что считать существенными дефектами, определяет эксперт. Его экспертизу оплачивает дольщик, но… если он подтвердит недочеты, затраты возмещает девелопер. Если дефекты в квартире-новостройке незначительные, оформляют приемопередаточный акт с их перечнем.

«Теперь изъяны разделяют на существенные и несущественные. Принять квартиру в новостройке с несущественными замечаниями можно. Дольщик подписывает акт, но указывает проблемы в документе. Застройщик обязан их устранить за 60 дней. При серьезных недостатках акт можно не подписывать, а квартиру не принимать. Срок исправления дефектов остается тем же — 60 дней», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

Для осмотра вам нужны паспорт гражданина РФ и договор с подрядчиков (ДДУ). Полезно также взять копию плана квартиры в новостройке, чтобы сверяться при приемке и отмечать возможные недочеты. 

Перед визитом обязательно:

1. Заранее согласуйте время, когда будете принимать квартиру. Строительная компания часто дает только 20–25 минут на осмотр и подписание документов. Попросите час и планируйте осмотр днем. Так проще заметить все изъяны. «Не позволяйте ограничивать себя, настаивайте на полноценном осмотре жилья», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

2. Принимайте квартиру в новостройке с ответственным лицом от застройщика или мастером-бригадиром субподрядчика. Этот представитель отвечает за контроль качества строительных работ и может дать четкие ответы на ваши вопросы.

Перечитайте договор. Прежде чем принять квартиру, нужно уделить внимание:

1. Площади квартиры в новостройке по факту, потому что она может разниться с прописанной в договоре.

2. Уровню отделки: несущих стен, стяжки/покрытия пола, качеству установки сантехники и электрооборудования. Все эти моменты должны соответствовать прописанным условиям. 

Важный момент: объем проверок при осмотре квартиры в новостройке зависит от типа отделки жилья!

Черновая отделка — это практически пустое помещение. В квартиру лишь заведены коммуникации: электропроводка до щитка, трубы водопровода и канализации до стояков. Электрика не установлена. На полу — базовая стяжка, но чаще всего плита перекрытия. Несущие стены не отделаны или  имеют тонкий штукатурный слой.

Что принимать в такой квартире-новостройке:

• Измерить площадь комнат, помещений.

• Ровность стен.

• Входную дверь.

• Оконные блоки.

• Работу вытяжной вентиляции.

Предчистовая (вайт-бокс) отделка — это уже разведенные по квартире инженерные сети, а также подготовленные к финишным материалам пол и несущие стены.

В такой новостройке нужно тщательно принимать:

• Качество выполненных работ: монтаж сантехнических приборов, электрики, оконных и дверных конструкций.

• Ровность поверхностей под чистовые покрытия.

• Правильную прокладку системы обогрева, водопровода и электрических линий.

Чистовая отделка в квартире-новостройке означает, что финишная отделка уже выполнена застройщиком. Новоселу нужно принять качество чистовых покрытий, правильность монтажа дверей внутри квартиры-новостройки.

«Главный документ, который поможет правильно принять квартиру в новостройке — это ваш договор с застройщиком. Вы имеете право требовать строгого соблюдения всех пунктов. Если указана предчистовая отделка, а на деле вы видите черновой ремонт, вы вправе отказаться от подписания приемопередаточного акта. Не стоит верить обещаниям застройщика исправить недочеты после приемки. Обычно это так и остается обещаниями», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

Найти все изъяны без инструментов бывает сложно даже строителям с опытом. Чтобы правильно принять квартиру в новостройке, нужно взять с собой:

Еще пригодится мобильный телефон: он заменит калькулятор, осветительный инструмент и фотоаппарат. Некоторые девелоперы просят прислать фотографии изъянов на почту, другие предлагают сразу отметить проблемные зоны ярким маркером на месте.

Также заранее подготовьте все документы и тетрадь, чтобы фиксировать замеченные недочеты, когда принимаете квартиру. Распечатайте форму дефектного акта в двух экземплярах — туда вписывают все найденные изъяны. Распечатайте план квартиры в новостройке, чтобы фиксировать на нем замеры несущих стен.

Когда принимаете квартиру в новостройке, внимательно проверяйте места, где обычно бывают строительные изъяны.

Измерьте параметры несущих стен и определите площадь каждой комнаты и бытового помещения. Сравните фактические данные с размерами в договоре. Когда принимаете квартиру в новостройке, заметки удобнее всего делать на распечатанном плане. Обычно девелопер указывает, какое отклонение по площади допускается: у кого-то 0,5 кв. м, у других — 1 кв. м. Если разница больше, принимать такую квартиру не нужно. Обычно в таких случаях стоимость жилья пересчитывают, и одна из сторон должна оплатить разницу.

1. Вентиляция в новостройке. Обычно установлена естественная система: воздух поступает через систему микропроветривания в ПВХ-окнах и уходит через общий вентиляционный канал, подключенный к кухне и санузлу. Если канал работает неудовлетворительно, возникают проблемы:

• Повышенная влага и неприятные запахи.

• Конденсат на поверхностях, зимой «потеют» окна.

• Появление плесени в «мокрых» зонах.

Как быстро проверить работу вытяжного канала? Приложите лист бумаги к отверстию вытяжки — он должен прилипнуть, если тяга нормальная. 

«В высотках застройщик обязан решать проблему с вентиляционной системой до заселения, самостоятельно устранить засоры на в воздуховодах обычно невозможно», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

2. Электрические сети. Когда принимаете квартиру в новостройке, вкрутите лампочку в патрон и включите свет. При наличии розеток используйте отвертку-тестер или патрон с вилкой. Если прокинуты только провода, воспользуйтесь мультиметром.

3. Водопроводные сети. Убедитесь, что отверстия между трубопроводами и плитами перекрытия заделаны, а запорная арматура (если стоят сантехнические приборы) исправны. Проверьте соединения на предмет протечек.

4. Канализационные сети/сантехника. Место, где стояк пересекает плиту перекрытия, должно быть надежно закрыто строительным раствором. Проверьте, что горизонтальные коммуникации уложены с правильным уклоном. Для трубы диаметром 110 мм нужно 1—2 см на метр, а для трубы 50 мм — 3 см. 

Как проверить? Положите двухметровый уровень вдоль трубы. Поднимайте один конец, пока пузырек не окажется по центру. Если нижняя сторона оказалась выше на 4 см, значит уклон составляет 2 см на метр.

Не допускайте излишнего уклона, иначе вода убежит быстрее тяжелых фракций, и труба может засориться. Если принимаете уже смонтированные в квартире сантехнические приборы, проверяйте высоту их монтажа от чистового покрытия:

• Раковины и мойки — 850 мм. 

• Ванны — 600 мм.

5. Отопительные сети. Используя строительный уровень проверьте, что радиаторы в квартире-новостройке закреплены ровно. Вокруг радиатора нужны воздушные зазоры: 60 мм от пола, 50 мм от подоконника и 25 мм от стены, если нет других указаний производителя. На стыках труб подтеки не допускаются. 

Идеальный ремонт квартиры по фиксированной цене

Просто покажите нам любимые картинки интерьера и мы сделаем все остальное

Рассчитать стоимость

Несущие стены в новостройке принимают по двум критериям: вертикаль и ровность. Часто самое сложное место — углы, там больше изъянов. Для проверки вертикали используют двухметровый уровень, для плоскости — двухметровое правило или тот же уровень.

Придерживайтесь таких норм для стен, чтобы правильно принять квартиру в новостройке:

 «Как принять стены в квартире с чистовым ремонтом от застройщика? Если стены оклеены обоями, нужно проверить, чтобы стыки не были видны и отсутствовали пустоты. Окрашенные стены лучше принимать с фонариком: под его светом заметны любые дефекты», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

Проем входной двери. Высота обычного полотна — 2 метра, значит, от стяжки при получистовой отделке проем не должен быть выше 2 метра 8 сантиметров. Если превышает, придется закрывать отверстие над дверью.

В квартирах с черновой отделкой стяжки может не быть. Тогда основанием служат перекрытия, которые лежат примерно на 100 мм ниже будущего пола. Если жилье сдают в вайт-бокс варианте, там уже есть стяжка. 

Стяжку в квартире нужно также очень внимательно принимать:

• Отклонение в горизонтальной плоскости. По правилам допускается не более 4 мм на 2-метрову рейку и не более 20 мм по всей комнате. Измерения нужно делать от угла к углу.

• Ровность. Каждые 2 метра прикладывайте рейку, чтобы найти выступы или впадины. Допустимый зазор — до 4 мм.

• Прочность. Легкие удары молотком не должны разрушать стяжку. Особое внимание — дверным проемам, углам и местам вывода трубопроводов.

• Толщина. Если уложен утеплитель, стяжка должна быть не тоньше 40 мм. Если заливается прямо на плиту, минимум — 20 мм.

«В квартирах-новостройках нередко используют полусухую стяжку, заливая ее уже после установки стен. Чтобы правильно принять стяжку пола, сначала проверьте дверные проемы и углы — там сложнее всего добиться ровной поверхности. Убедитесь с помощью уровня и двухметровой рейки, что нет ни выпуклостей, ни впадин», — Глеб Лапшин, руководитель Академии и эксперт компании Domeo.

Уровень пола в санузлах должен быть ниже уровня пола соседних комнат на 15–20 мм или отделен порогом. Это защитит квартиру от протечек. Если выполнен чистовой ремонт от застройщика, убедитесь, что пол ровный, не скрипит и не проседает. 

Например, чтобы принять в квартире пол с ламинатом, придерживайтесь следующих норм:

• Допустимое отклонение в горизонтальной плоскости — до 2 мм на 2-метровую рейку.

• Просвет напольным покрытием и рейкой — не более 2 мм.

Измерьте высоту в каждом помещении и сравните с тем, что указано в ДДУ. Когда принимаете потолок в ванной и санузле, он может быть выше из-за более низкой стяжки. Если у вас открытая плита перекрытия, внимательно осмотрите ее: не допускается наличие ржавчины или следов подтеков.

Двери и окна обычно имеют два вида дефектов: повреждения поверхности и отклонения от вертикали.

• Чтобы проверить «завал», откройте дверь на разный угол. Без сквозняка дверь должна оставаться в выбранном положении. Если она сама закрывается или движется к одной точке, значит установлена неровно. Точнее всего проверить это уровнем, приложив его к торцу двери.

• Оконные и балконные конструкции проверяют так же. Если в проеме перекос выше нормы, вставлять окна нельзя.

• Створки окон и балконных дверей должны открываться легко, не заедать и фиксироваться в откинутом положении. На стеклах не должно быть сколов и царапин, а отливы должны сидеть плотно. Важно, чтобы рамы были надежно утеплены и не пропускали воздух.

Нормативные отклонения для дверей и окон по ГОСТу:

Завершающий этап приемки:

• Отметить место проблемы. Если отделка предчистовая или черновая, изъяны обводят маркером или карандашом.

• Если квартира вайт-бокс, укажите замечания в дефектном акте и прикрепите фото. Направьте все застройщику.

• Сфотографируйте все обнаруженные изъяны на телефон.

• Внесите их список в дефектную ведомость. Если жилье не отвечает нормам, новосел вправе отказаться от приемки, пока строители не выполнят обязательства.

• Дефектная ведомость можно составить в произвольной форме, даже от руки, но нужно сделать два экземпляра. Представитель строительной фирмы должен подписать ваш экземпляр и расшифровать фамилию.

После оформления дефектной ведомости нужно дождаться, когда девелопер или субподрядчик устранит обнаруженные изъяны. Он обязан уложиться в 60-дневнй срок. По закону сроки указываются в договоре. Если такой пункт не предусмотрен, устанавливайте их по взаимной договоренности. Можно также опираться на статью о защите прав потребителей, которая дает продавцу 45 дней на исправление дефектов.

1. Приготовьте документы и нужные инструменты, чтобы правильно принять квартиру в новостройке.

2. Запланируйте осмотр на дневное время, чтобы было видно все детали. Выделите как минимум час, заранее согласовав это с застройщиком.

3. Тщательно измерьте площадь: длину и высоты несущих стен, чтобы вычислить площадь комнат. Сверьте результат с цифрой, указанной в договоре.

4. Осмотрите коммуникации и сети: электроприборы (патроны и розетки), водопроводы и канализацию (стыки и уклон труб), радиаторы обогрева (уровень установки), вентиляцию (проверка вытяжки при открытом окне).

5. Убедитесь, что стены ровные, отклонения незначительны, а углы прямые там, где планируете расстановку мебели.

6. Проверьте ровность потолка и пола, отсутствие явных дефектов. Убедитесь, что оконные и дверные конструкции без повреждений и не завалены.

7. Все выявленные изъяны внесите в приемопередаточный акт или дефектную ведомость. Обязательно получите подпись представителя девелопера или субподрядчика на вашей копии документа.

Материал помогли подготовить эксперты ремонтной компании DOMEO. Надеемся наши советы помогут правильно принять квартиру в новостройке и провести последующих ремонт. Вы можете заранее, быстро и бесплатно узнать стоимость ремонта квартиры в новостройке в этом онлайн-калькуляторе. 

Идеальный ремонт квартиры по фиксированной цене

Просто покажите нам любимые картинки интерьера и мы сделаем все остальное

Рассчитать стоимость

Реклама: ООО «ДОМЕО МАРКЕТИНГ», ИНН 9704067054, erid: 2W5zFHwMPe8