Как уговорить арендодателя снизить или отсрочить уплату? Реальный кейс ресторатора

Друзья, я тоже решил не оставаться в стороне и написал свою точку зрения по поводу отношений между арендодателями и арендаторами в настоящее время.

Начну, наверное, с того, что я также являюсь совладельцем небольшого уютного ресторана в центре Москвы и, конечно, нас тоже затронула ситуация, связанная с распространением коронавирусной инфекции, — мы закрылись.

Поскольку мы не так давно открылись и учитывая наши небольшие площади, а также не сильную популярность нашего ресторана, мы не смогли трансформироваться и начать заниматься доставкой еды. Как и мы, многие заведения пытались переориентироваться на доставку, но у них не получилось, а кто-то даже и не пытался.

Об этом нам рассказали наши коллеги из ФРИО (Федерация Рестораторов и Отельеров России), с которой наша юридическая компания «Лекс Альянс», где я являюсь Управляющим партнером, имеет партнерские отношения.

Принятое решение о временном закрытии, конечно, повлияло на арендные отношения. В попытках договориться о снижении арендной платы мы провели уже не одни переговоры.

В конечном итоге, с учетом всех последних законодательных нововведений Арендатор готов пойти на уступки, коммерческие условия которых мы сейчас согласовываем. В любом случае, мы понесем убытки, вопрос цены.

Мотивация арендодателя добиться минимального снижения тоже вполне понятна. Он знает, что съезжать нам не выгодно, ведь по договору неотделимые улучшения в случае расторжения не компенсируются арендодателем. А поскольку ресторан мы задумывали с интересным и привлекательным интерьером, дизайнерский ремонт стоил нам приличных денег. И даже если мы съедем, думаю, что ему не составит труда позже сдать наше помещение в аренду, ведь, к тому же, это еще и самый центр Москвы.

Именно все эти факты побудили меня рассказать вам о непростых арендных отношениях в условиях пандемии.

Давайте начнем с того, что, конечно же, я как профессиональный медиатор за то, чтобы все решать «на берегу» в переговорном процессе и вырабатывать взаимовыгодное и взаимоприемлемое решение. Конечно, это позволяет сторонам сохранить репутацию, партнерские отношения, ведь именно в таких сложных ситуациях и проявляемся все мы, какие есть, без масок.

Безусловно, есть успешные кейсы, когда арендодатель «шел навстречу», и стороны снижали арендные платежи. В нашей практике есть даже случаи, когда арендодатель писал арендаторам, что время сложное, и мы снижаем вам аренду. А кому-то снизили аренду более, чем на 50% на основании калькуляции расчётов на содержание помещения.

Те, кому не повезло, и арендодатель «не пошел навстречу», остаются в достаточно сложной ситуации: доходов сейчас это помещение не приносит, а расходы только повышаются, поэтому многие еще вчера успешные бизнесмены оказываются в безвыходной ситуации.

В обращениях о снижении арендной платы многие ссылаются на статью 417 ГК РФ (прекращение обязательств на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления), но, по моему мнению, большинство случаев не попадает под эту статью.

Как мне кажется, пока нет ни одного нормативного документа, который бы запрещал арендные отношения или ограничивал арендные отношения. Если посмотреть на ситуацию в широком разрезе, то власти и законодатель запретили отношения между арендаторами (кафе, рестораны, парикмахерские и иное) и как раз-таки их потребителями. Вот здесь, как раз, приведенная статья ГК РФ остается очень полезной.

К кому также можно отнести статью 417 ГК РФ? Например, к торговым центрам, которым запретили работу, а они, как следствие, не могут предоставить помещения своим арендаторам. Вот здесь как раз-таки можно использовать данную норму. Можно получить справку из ТПП о форс-мажоре (кстати, сейчас эту справку выдают абсолютно бесплатно) на конкретные взаимоотношения сторон, правда, учитывайте очередь.

Но где же этот спасательный круг в этой непростой ситуации? Как его найти? Наверное, стоит обратить взгляд в прошлое, а случались ли уже такие обстоятельства, и, конечно, сразу на память приходит валютный скачок в 2014 году, и как он хорошенько «шарахнул» по арендаторам, чьи договоры были привязаны к валюте, то есть оплата производилась по курсу рубля на дату платежа.

И что мы там находим? Что многие старались расторгнуть отношения или снизить арендную плату на основании ст. 451 ГК РФ, но в той ситуации суды заняли устойчивую позицию, что высокий уровень инфляции не признается судами существенным изменением условий.

О чем нам говорит статья 451 ГК РФ? Об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Так получается, что у стороны появляется право изменить или расторгнуть договор, если обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если высокий уровень инфляции не был признан судом существенным изменением условий, то возникает вопрос, как суд отнесется к коронавирусной инфекции. Мне кажется, здесь появляется намного больше шансов.

Получается, ст. 451 ГК РФ является хорошей позицией для многих арендаторов, чтобы ссылаться на необходимость изменения условий заключенных договоров.

А еще помощь пришла откуда ее не ждали (сарказм, конечно), а именно от Правительства РФ и законодателя. Так, 01.04.2020 г. в законную силу вступил Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В данном законе много всего интересно, но поскольку данный материал об арендных отношениях, то сконцентрируем наше внимание на ст. 19 данного закона. Ниже основные тезисы из этого закона, на которые хотел бы обратить Ваше внимание:

• Установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
• Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
• Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендатор может попросить у арендодателя отсрочки по платежам и/или требовать уменьшения арендной платы. Как будут работать нормы, описанные выше, а также, как будет складываться судебная практика, покажет время или дополнительные разъяснения.

Текст получился довольно эмоциональным по причине того, что ситуация оказалась мне близка, и подводя итоги, могу коротко и тезисно посоветовать Вам, как юрист, бизнесмен, ресторатор и медиатор следующий алгоритм действий (опять же, обращаю внимание, что это лишь рекомендации, а не прямой алгоритм к действиям):

1. Все-таки постарайтесь договориться с Вашим арендодателем в переговорном процессе. В настоящее время, как мне кажется, это самый разумный и надежный способ решения Ваших проблем. Кто должен проводить такие переговоры? Думаю, это может быть лицо, которое обладает переговорными способностями и ориентируется в сложившийся ситуации.

Рекомендуем дождаться нормативных актов от Правительства РФ, на которые были ссылки в ФЗ № 198-ФЗ в части отсрочки и снижения арендной платы.

2. Есть Вам не удастся разрешить Вашу проблему в переговорном процессе, необходимо переходить к обмену «умными» бумажками и правовыми позициями относительно сложившейся ситуации. Как мне кажется, наиболее подходящими нормами на данный момент для большинства арендаторов являются ст. 451 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ. Кому-то подойдет и статья 417 ГК РФ. Здесь важен анализ Вашего договора. Обмениваться «умными» бумажками необходимо официально, использую почту РФ и иные каналы связи, указанные в договоре, например, через официальные электронные почты. Все письма нужно отправлять с описью вложения. Кстати, может возникнуть сложность с отправкой писем, так как не все почтовые отделения сейчас работают по обычному графику.

Зачем общаться официально? Все просто, если на первом этапе не удалось договориться, готовимся к суду.

3. После обмена официальными претензиями и письмами (в предыдущем абзаце я их называл «умными» бумажками) попробуйте еще раз провести переговоры, предупредить, что далее уже суд и он в это сложное время никому не нужен.

4. Если предыдущие три совета не сработали, далее Вам остается только одно — обращаться в суд, там и будете выяснять отношения и формировать судебную практику.

5. Попробуйте на любой из стадии ваших взаимоотношений все-таки получить от ТПП документ о форс-мажоре, так как сейчас он бесплатный (не исключено, что его выдача может вновь стать платной, как было в первые недели введения режима «повышенной готовности»).

Надеюсь, кому-то был полезен настоящий материал. Уверен, что не все сумеют договориться, и в судах будет ну очень много судебных споров. Верю в то, что мы друг друга поддержим и «войдем в положение» друг друга в это непростое время.

Если потребуются советы или рекомендации, готов помочь: пишите на почту info@lexalliance.ru. Буду рад помочь.

Всем здоровья и удачи.