Принудительное изъятие единственного жилья

Может ли гражданин, проживающий много лет в своей уютной квартире, лишиться жилья? Что могут предложить власти гражданам взамен изъятой недвижимости?

Напомним, что Конституция РФ гарантирует право любого гражданина на жилище (ст. 40). И по закону нельзя обращать взыскание на единственное жилище должника (ст. 446 ГК РФ).

Однако на практике судьи уже признавали законным размен единственного жилья большей площади на меньшую в результате в счет погашения долгов собственников (Постановление АС Уральского округа от 24.12.2019 № А47-6947/2018). Практику размена излишнего жилья на меньшее прекратил ВС (Определение от 29.10.2020 № А71-16753/2017). Но это были только «цветочки».

30 декабря 2020 г. был принят Закон, который посягает на частную недвижимость граждан (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ).

Речь идет о так называемой реновации (лат. renovatio — обновление, возобновление, ремонт), то есть снос непригодных для проживания домов и переселению жителей в новые дома. В Законе этот термин значится как «комплексное развитие территории».

Опыт московской реновации

Впервые с реновацией москвичи столкнулись в 1998 году. Тогда действовала программа сноса пятиэтажек, построенных с 1957 по 1968 годы. Для того чтобы не дать такому жилью превратиться в аварийное и опасное для жизни, в Москве была разработана программа реновации. Правительством Москвы в 2017 годы были составлены списки домов — претендентов на снос. Жителей сносимых домов — собственников и нанимателей по договору социального найма бесплатно переселяли в новые дома.

Теперь московский опыт реновации решили применить ко всей России. А как сами москвичи отнеслись к программе реновации?

Москвичи переехали в новое жилье по реновации в 2018 году. Читая многочисленные отзывы о домах по реновации, отметим, что переселенцы жалуются на несоблюдении метража новой квартиры, бытовые неудобства и халатность застройщиков. То есть восторженных отзывов не так уж и много.

Что прописано в Законе?

В Законе прописаны благие цели комплексного развития территории (ст. 64 Градостроительного кодекса РФ):

• повышение качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;

• улучшение жилищных условий граждан;

• создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий;

• формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда.

В отношении какого жилья может применяться реновация? Это касается домов:

• признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

• не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции по критериям, которые устанавливаются местными властями.

Например, если физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное местными властями значение.

Еще одним критерием является построение дома в период индустриального домостроения по типовым проектам, а также отсутствие в доме централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Как мы видим, реновации могут подлежать территории, где нет аварийных домов. А такой критерий — как отсутствие водоснабжения, канализации, центрального отопления может привести к тому, что под каток реновации попадет частный сектор, расположенный на дорогих участках земли. То есть дома индивидуальной постройки (коттеджи, садовые домики, дачи) могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

Как отметил глава Минстроя Ирек Файзуллин — около 44 % жилых помещений в России старше 50 лет. То есть это касается домов, построенных в период индустриального домостроения. Это было время массовой застройки городских кварталов в конце 50-х — начале 60-х годов.

А при таких размытых формулировках, под реновацию могут попасть любой жилой дом старше 50 лет. Именно региональным властям отдано на откуп право устанавливать критерии ненадлежащего состояния домов. Решение о реновации будут принимать местные власти (высший исполнительный орган субъекта РФ), а если реновация затрагивает интересы федерального бюджета, то Правительство РФ.

Могут ли граждане воспротивиться реновации?

О принятом решении провести реновацию, власти обязаны в течение 7 дней уведомить собственника и опубликовать решение в СМИ.

Для включения многоквартирного неаварийного дома в программу реновации должно быть проведено общее собрание собственников (ст.46 ЖК РФ).

В голосовании участвуют собственники жилых помещений в доме либо их представители. Для легитимности итогов проведения собрания, в нем должны принять участие не менее половины жителей дома. Собрание жильцов должно быть проведено не позднее месяца с момента принятия властями решения о реновации (либо в иной срок, указанный местными властями).

Для того чтобы многоквартирный дом включили в программу реновации, проголосовать на общем собрании должны не менее 2/3 жителей. Мнение 1/3 жителей попросту не будет учитываться.

Поэтому чтобы как-то воспрепятствовать расселению из многоквартирного дома, большинство жителей дома должны проявить активность. Если же жители дома проигнорируют проведение собрание, то по умолчанию их дом будет включен в программу реновации.

А что гражданам предлагается взамен?

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, взамен освобождаемых ими жилых помещений, предоставляется равнозначное жилье (п. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

Что является равнозначным жильем? Законодателями определены следующие критерии равнозначности:

• жилая площадь;

Если жилой метраж помещения и количество комнат в жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

Например, если метраж квартиры, попавшей под реновацию, — 60 кв.м., то переселить в меньшую по площади квартиру не смогут.

• соответствие жилого помещения стандартам, которые устанавливают местные власти;

• местонахождение жилого помещения.

Предоставляемое взамен жилое помещение в многоквартирном доме должно находиться в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.

Собственник может получить квартиру большей площади, в более престижном районе, заплатив разницу в цене.

Собственнику жилья также может быть предоставлена компенсация за изъятую недвижимость в размере не выше кадастровой стоимости жилья. Но, как показывает практика, кадастровая стоимость жилья не всегда соответствует ее рыночной стоимости. Оспорить же заниженную стоимость изъятой недвижимости можно будет только в суде.

А если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то денежную компенсацию получить нельзя. Остается только переселение в новое жилье (если жители дома не проголосуют против).

Как будет на практике работать Закон — покажет время.