Краудлендинговые инвестиционные платформы соединяют малый и средний бизнес с инвесторами, помогая первым оперативно получить финансирование, а вторым — диверсифицировать свои инвестиции и повысить доходность капитала. Основное преимущество таких платформ заключается в их способности быстро адаптироваться к изменениям ключевой ставки и предлагать доходность, которая может превышать ряд других инвестиционных инструментов.
Особый интерес вызывает краудлендинг в недвижимости, а именно в развитие бизнеса застройщиков со стабильной доходностью и относительно умеренными рисками.
Что такое краудлендинг и инвестиционные платформы
Краудлендинг — это механизм финансирования бизнес-проектов физическими или юридическими лицами по договорам займа. Чаще всего инструмент используют субъекты малого и среднего бизнеса, когда требуется оперативное и зачастую краткосрочное пополнение оборотных средств.
Данная модель коллективного инвестирования предполагает сбор денежных средств от нескольких инвесторов посредством заключения договоров займа. Посредником между заемщиками и инвесторами выступают операторы инвестиционных платформ (ОИП). Сделки совершаются на инвестиционных платформах, а ОИП обеспечивают участников необходимыми технологиями и инструментами для заключения и сопровождения договоров инвестирования.
Сегодня есть четыре способа инвестирования через инвестиционные платформы:
займы (краудлендинг);
ценные бумаги, размещаемые с использованием инвестиционной платформы, за исключением ценных бумаг кредитных организаций, некредитных финансовых организаций, а также структурных облигаций и предназначенных для квалифицированных инвесторов ценных бумаг;
утилитарные цифровые права;
цифровые финансовые активы.
Пример инвестиционной платформы — ТаланИнвест, которая работает по модели краудлендинга и специализируется на привлечении инвестиций через займы для российских застройщиков.
Заемщики обращаются на платформу, самостоятельно определяя необходимый объем инвестиций. Затем ТаланИнвест проводит андеррайтинг: проверяет платежеспособность застройщика, ликвидность обеспечения и риски проекта. Если предложение инвестиционно привлекательно и показатели застройщика соответствуют требованиям, проект размещается на платформе.
Как регулируется деятельность операторов инвестиционных платформ
Деятельность краудлендинговых платформ регулируется российским законодательством. С 1 января 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 02.08.2019 № 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который регулирует ключевые аспекты, связанные с инвестированием и привлечением капитала через инвестиционные платформы, включая предоставление займов, покупку эмиссионных ценных бумаг, утилитарных цифровых прав и цифровых финансовых активов.
Также Банк России контролирует все инвестиционные платформы, которые включены в реестр операторов инвестиционных платформ и имеют лицензию. ОИП регулярно предоставляют отчеты в Центробанк: ежемесячные, ежеквартальные, полугодовые и годовые. В этих отчетах ОИП освещают различные аспекты своей работы, включая:
информацию об инвесторах и заемщиках;
инвестиционные предложения, размещенные на платформе;
финансово-хозяйственное состояние;
исполнение заемщиками своих обязательств по инвестиционным предложениям.
Затем Банк России анализирует, насколько эффективно функционирует на инвестиционной платформе система проверки заемщиков. ОИП представляют регулятору периодическую отчетность по проверкам заемщиков, которая соответствует требованиям Федерального закона от 02.08.2019 № 259-ФЗ "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Что происходит на рынке краудлендинга
По итогам 2023 года объем привлеченных средств путем краудлендинга составил 27,5 млрд рублей. В I квартале 2024 года заемщики привлекли уже 8,5 млрд рублей (+87% г/г), и рынок продолжит развиваться быстрыми темпами.
По прогнозам, объем рынка краудлендинга может достичь 50 млрд рублей к концу текущего года. Потенциал сегмента высокий, поэтому темпы роста будут в первую очередь зависеть от активности маркетинговых кампаний самих платформ, а не от внешних факторов и ситуации в экономике.
Увеличивается и число операторов инвестиционных платформ: к концу 2022 года в реестре Банка России числилось 64 платформы, а к концу 2023 года их стало уже 78. С начала 2024 года было зарегистрировано еще 14 новых оператора.
Структура лиц, привлекающих инвестиции на площадках ОИП в разрезе секторов экономики (%):
Из-за высокой ключевой ставки доходность для инвесторов в сегменте краудлендинга стала примерно такой же, как и у менее рискованных инструментов. Это может ограничить развитие рынка. Но главное преимущество краудлендинга в том, что инструмент гибкий и способен быстро создавать новые предложения, соответствующие текущим условиям.
На фоне словесных интервенций перед заседанием ЦБ в июне 2024 года банки начали стремительно повышать процентные ставки по вкладам. Соответственно, ставки по займам на краудлендинговых платформах также выросли. На инвестиционной платформе ТаланИнвест уже в мае можно было найти предложения от заемщиков по ставке до 24%.
Какие возможности дает инвесторам краудлендинг в недвижимость
Чаще всего инвесторы, которые желают инвестировать в недвижимость, выбирают покупку конкретного объекта. Однако главный недостаток этого подхода — необходимость значительного стартового капитала и последующие расходы на обслуживание объекта.
Альтернативные инструменты, такие как краудлендинг, позволяют начать инвестировать в строительный сектор со сравнительно меньших сумм. Инвесторы могут распределять средства по различным проектам — диверсифицировать инвестиционный портфель, снизить риски и при этом не потерять в доходности.
Краудлендинг в недвижимость — коллективное инвестирование в строительный бизнес, создающий ликвидные объекты недвижимости. Иными словами, инвесторы объединяют капиталы и предоставляют их компаниям для развития строительства, покупки земельных участков или объектов недвижимости.
Главное преимущество инвестиционных платформ в строительной сфере заключается в их узкой специализации. Это позволяет им углубленно развивать экспертизу в этой отрасли, включая разработку и использование собственной системы оценки заемщиков и потенциала инвестиционных проектов.
Пример такой узкоспециализированной платформы — инвестиционная платформа ТаланИнвест, которая помогает привлекать финансирование для застройщиков многоквартирных домов в России. Инвесторами могут быть юридические и физические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Платформа сотрудничает с застройщиками, которые работают через проектное финансирование, где обеспечение возвратности инвестиций — это будущий денежный поток, получаемый застройщиком при раскрытии эскроу-счетов. В первую очередь задолженность погашается перед банком, предоставившим проектное финансирование, а затем перед инвесторами.
Как выбирать предложения от заемщиков-застройщиков
Для проверки застройщиков действуют те же правила, что и для проверки контрагента. Перед заключением договора инвестирования стоит:
Проверить заемщика в сервисах ФНС. Чтобы оценить риски и найти информацию про заемщика по ИНН или ОГРН, можно воспользоваться общедоступными сервисами ФНС:
Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде (nalog.ru)
Сведения о ЮЛ с задолженностью по уплате налогов и/или без отчетности более года (nalog.ru)
Сведения о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях, в отношении которых представлены документы для государственной регистрации (nalog.ru)
Регистрация ЮЛ и ИП | ФНС России | 77 город Москва (nalog.gov.ru)
Проверить заемщика в картотеке арбитражных дел. Проверять по ИНН или ОГРН, не ограничивать поиск одним регионом, так как судебные дела могут быть в разных судах. Стоит обратить внимание на следующие моменты: за какой период возбуждены судебные дела, кем выступает заемщик — истцом или ответчиком.
Также важен вид дела в арбитражном суде. Если административное — заемщик участвует в разбирательствах с госорганами. Гражданские дела связаны с невыполнением обязательств по договорам. Если заемщик уже участвует в банкротных процессах, стоит учитывать, что возврат средств может быть затруднительным, так как арбитражный управляющий имеет право оспаривать сделки с банкротом.
Чтобы выбрать заемщика, который с высокой вероятностью выполнит свои обязательства и не допустит дефолта, стоит:
Проверить историю заемщика на инвестиционной платформе. Нужно узнать, привлекал ли он ранее займы на платформе и выполнял ли свои обязательства по возврату средств вовремя.
Оценить ставки по инвестиционным предложениям. Обычно, чем выше процентная ставка по предложению, тем выше риск невозврата, однако, в целях обеспечения быстрого сбора инвестиций, заемщики могут увеличивать процентные ставки.
Например, при сотрудничестве с инвестиционной платформой ТаланИнвест заемщики гарантируют выполнение своих обязательств через заключение комплексной сделки, связанной с будущими денежными потоками от определенного строительного проекта. При необходимости может быть предоставлено дополнительное обеспечение: поручительство или другое обеспечение. Платформа использует собственную систему скоринга, которая проверяет заемщиков на наличие задолженностей и оценивает их репутацию и текущее состояние бизнеса.
Инвестиции в недвижимость
Инвестируйте в строительный бизнес с доходностью до 24% годовых
Коротко о главном
Краудлендинг — это механизм финансирования бизнес-проектов физическими или юридическими лицами по договорам займа.
Потенциал рынка краудлендинга высокий — сегмент продолжит расти и развиваться. На инвестиционные платформы придут новые заемщики, а инвесторы получат привлекательные предложения.
Главное преимущество краудлендинга для инвесторов в том, что этот инструмент гибкий и способен быстро создавать новые предложения, соответствующие текущим условиям.
Краудлендинг в недвижимость позволяет начать инвестировать в строительный сектор без покупки объектов. Инвесторы могут распределять капитал по различным проектам: диверсифицировать инвестиционный портфель, снижать риски и при этом не потерять в доходности.
Подписывайтесь на телеграм-канал «ТаланИнвест», чтобы узнать больше об инструментах инвестирования.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Инвестиционная платформа ТаланИнвест по адресу: https://talaninvest.ru/
Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.
ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480, erid: 2VtzqvfF1Td
Начать дискуссию