Стройная концепция

В 1996 году основатель и генеральный директор Rodex Group Евгений РОДИОНОВ и его приятель Петр Овдиенко решили: из душной и экологически небезопасной Москвы пора перебираться за город, поближе к природе. Предложение на рынке загородного жилья в организованных коттеджных поселках тогда отсутствовало как класс, и будущим партнерам пришлось самим получать землю, оформлять документы, контролировать ход строительства. Зато появился бесценный опыт. А с ним пришло понимание: самое время поставить строительство загородного жилья для среднего класса на поток. Тем более что эта идея витала в воздухе.

Первый поселок «Голицыно-7» на 77 коттеджей в Наро-Фоминском районе Московской области Родионов и Овдиенко построили по соседству с собственными домами, несколько расширив земельный участок. Сегодня бывшие военные уверяют, что без особых хлопот получить все необходимые разрешения и договориться с чиновниками им помогли старые связи и «бронебойный» тезис: застройка будет осуществляться в интересах офицеров, уволенных в запас. Отказывать военным и ставить палки в колеса местные чиновники не решились. Кто их знает, этих вояк. Еще приедут на танке качать права — с них станется!

Проект финансировали за счет средств, привлекаемых от покупателей, обойдясь без заемного капитала. После такой тренировки Родионов сумел получить ряд участков на легендарной подмосковной Рублевке, где построили еще несколько поселков. Постепенно группа «Строймонтажсервис» (до 2006 года компания именовалась «ГК СМС») становилась заметным игроком на рынке загородной недвижимости столичного региона. Однако в границах Московской области Родионову скоро стало тесно: в 2006 году он задумал осуществить мощную региональную экспансию, чтобы получить статус ни больше ни меньше первого федерального девелопера на рынке загородной недвижимости. «Выбирались те города, где уровень спроса серьезно превышал имеющееся предложение, — поясняет свою стратегию Евгений Родионов. — В итоге мы получали возможность благодаря всего одному проекту занять существенную долю рынка».

План работал без сбоев. Так, начав строить в Пермской области поселок на 310 домов, Rodex Group автоматически заняла 25% рынка организованного коттеджного строительства. После начала возведения поселков в окрестностях Петербурга, Самары, Перми и Уфы Родионов собирался продолжить освоение еще нескольких десятков регионов, чтобы добиться поставленной задачи — создать сетевую девелоперскую компанию национального масштаба. Но тут пришел кризис, заставив участников рынка недвижимости начать жесточайшую борьбу за минимизацию издержек.

Rodex в этом смысле не исключение. Чудес все-таки не бывает. Однако даже в новых, мягко говоря, некомфортных условиях Родионов пока не собирается существенно пересматривать свои планы и даже готовится заработать на кризисе, скупив проекты и площадки под застройку у других девелоперов. Прежде всего у тех, кто вынужден сегодня остановить строительство.

— Во время кризиса на продажу выставляются те проекты и земельные участки, которых в «тучные» годы было не купить ни за какие деньги, — признает предприниматель.

Все очень здорово. Остается только один вопрос: где Родионов собирается взять деньги на реализацию амбициозной программы развития и на завершение полутора десятков собственных проектов, находящихся в стадии реализации?

Покорение России

В отличие от многочисленных коллег-конкурентов по рынку загородной недвижимости, Родионов никогда не занимался «раздербаниванием» колхозов и скупкой крестьянских паев за бесценок. Да и к категории лендлордов, наложивших лапу на огромные территории, Rodex Group причислить нельзя. Землю у местных администраций компания получала лишь под конкретные проекты. И на поиск новых наделов отправлялась, только начав строительство на добытых участках.

На рынке поговаривают, что успеху компании во многом способствовали обширные связи ее основателя. Если судить по географии подмосковных проектов Rodex, легко сделать вывод: в правительстве Московской области у Родионова имеются сильные покровители. Сам он от прямого ответа на эти вопросы, естественно, уклоняется: «В нашей сфере без административного ресурса никакой серьезный бизнес не построишь». Впрочем, несмотря на крепкие административные тылы, на районном уровне предпринимателю все равно приходится решать все необходимые вопросы, что называется, индивидуально. «Каждый район Подмосковья — это маленькое княжество, живущее по своим законам и порядкам», — признается Евгений. За более чем десять лет работы в самых разных районах Подмосковья он назубок выучил правила и технологии общения с чиновниками. И теперь, похоже, готов применить эти навыки на других региональных рынках.

— Строго говоря, для компании с нашим опытом уже не столь важно, где именно строить поселки: в разных районах Московской области или в других регионах, — уверяет основатель Rodex Group. — Проблемы и сложности при работе с администрациями везде одинаковы. Как и способы их решения.

И все-таки Родионов решил подстраховаться: в каждом новом для себя регионе Rodex прежде всего учреждает совместное предприятие на паях с авторитетными бизнесменами «из местных», хотя в каждом таком СП Родионову и принадлежит контрольный пакет. «Мы выбираем надежных, опытных людей, имеющих административный ресурс и опыт работы, — объясняет он. — Зачем им нужны мы? В первую очередь — чтобы реализовать качественные проекты, для осуществления которых у нас есть необходимые технологии и финансовые ресурсы».

Оценивая избранную Rodex тактику, директор по продажам АН «Новое Качество» Андрей Уфимцев признает: привлечение местного соинвестора — весьма эффективный ход, поскольку при реализации проектов на рынке недвижимости очень важны не только финансовые возможности и современные технологии, но и административный ресурс. А доступ к последнему имеется, как правило, лишь у местных игроков. «Однако и здесь есть свои риски, — делает оговорку Уфимцев. — С одной стороны, местный девелопер обладает опытом и связями в госструктурах. С другой — нет гарантии, что он не подведет в нужный момент». Зато исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая уверена: сотрудничество с местными девелоперами может открыть для Rodex уникальные возможности доступа к участкам и проектам, о которых столичный девелопер из открытых источников даже не узнал бы.

В чем выгода сотрудничества со столичным девелопером для региональных предпринимателей? «Работа с крупной московской компанией, у которой имеются не только большой опыт строительства коттеджных поселков, но и сформированные годами бизнес-технологии, — это дополнительный фактор надежности», — пояснил «Бизнес-журналу» деловой партнер Евгения Родионова в Санкт-Петербурге, гендиректор ЗАО «Rodex Северо-Запад» Борис Наружный. Прежде Наружный инвестировал лишь в городскую недвижимость — заняться девелопментом загородных поселков он рискнул только в рамках альянса с Rodex.

Планы региональной экспансии, о которых, несмотря на кризис, заявляют в Rodex Group, до сих пор весьма масштабны. В ближайшее время компания готовится начать строительство поселков «для среднего класса» поблизости от Казани, Ярославля, Нижнего Новгорода и Новосибирска.

— В течение 2008 года мы продали в регионах около ста домов, — подводит промежуточные итоги Родионов. — В 2009 году, даже с учетом кризиса, мы планируем выйти на показатель около 300 домов. А через два года, по нашим расчетам, только 30% нашего бизнеса придется на Москву. Все остальное будет сосредоточено в регионах. Кроме того, каждый год мы намереваемся выходить в несколько новых регионов, запуская в каждом из них хотя бы по одному проекту.

С чем связано такое повышенное внимание к региональным рынкам? Все просто: в Московской области рынок коттеджного домостроения сильно перегрет, а с началом кризиса объемы продаж упали до удручающих показателей. Прежде в столичном регионе Rodex Group удавалось продавать в среднем по восемь домов в месяц, сейчас же приходится довольствоваться двумя–тремя сделками. И это еще хорошо: у некоторых девелоперов продажи стоят уже в течение нескольких месяцев, а просвета не видно. В регионах же, на взгляд Родионова, спрос упал намного меньше. А значит, именно на периферии открываются неплохие перспективы.

— Подмосковье с точки зрения загородной недвижимости затоварено, а в регионах очевидны куда более интересные возможности: рынок находится на начальной стадии формирования, так что при грамотном девелопменте можно легко выйти в лидеры, застолбить за собой первенство, — подтверждает гендиректор Tweed Ирина Могилатова. Между тем Андрей Уфимцев («Новое Качество») напоминает, что в регионах зачастую полностью отсутствует конкуренция. А это повышает стоимость объектов и дает девелоперу возможность продавать загородные дома с хорошей наценкой. Кстати, и сам Родионов говорит, что региональные проекты реализуются по ценам, сопоставимым с московскими. Тем не менее спрос в регионах все-таки существенно ограничен. А значит, в массовом порядке московские девелоперы загородной недвижимости в регионы не пойдут.

— Модель развития бизнеса, связанная с экспансией в регионы, хороша в период экономического роста, в случае насыщения локального московского рынка и усиления конкуренции на нем, — подводит итог директор департамента инвестконсалтинга АН «Усадьба» Иван Шульков. — В период экономического кризиса более актуальна концентрация финансовых и трудовых ресурсов в самых «выживаемых» сегментах рынка.

Откуда деньги?

Собственно, это и есть главный вопрос. Сегодня Rodex Group ведет строительство 15 поселков в Москве и регионах. Несмотря на кризис, останавливать стройки или замораживать начатые проекты Родионов не намерен. Незадолго до Нового года пресс-служба Rodex Group рапортовала об успешной сдаче поселков «Аистово» и «Монастырское озеро». А вскоре ожидается подобный рапорт и о поселке «Маяк». «Мы обещаем клиентам, что выполним все наши обязательства и достроим все проекты, покупатели которых смогут получить право собственности на коттеджи», — решительно сообщает предприниматель, исключая любые инсинуации по поводу возможного долгостроя или отказа от ввода поселков в режим коммерческой эксплуатации. Все это прекрасно. Но в чем истоки финансового благополучия девелопера?

Родионов говорит, что первым источником финансирования проектов станет оборотный капитал компании, формируемый за счет продажи домов в возводимых и уже построенных проектах. По его словам, в 2008 году компания продала примерно 400 домов, из которых около сотни пришлось на региональные проекты. Средняя стоимость коттеджа неподалеку от регионального центра составляет 5 млн рублей, в Подмосковье — 7 млн. Таким образом, по итогам 2008 года выручка Rodex Group могла составить, по оценкам, 2,6 млрд рублей (около 100 млн долларов). Деньги большие, но все-таки недостаточные для того, чтобы потянуть строительство десятков коттеджных поселков на 200–300 домов исключительно за свой счет.

Родионова это не смущает: в запасе у него имеются и другие источники финансирования. Один из них — набирающий популярность на фоне кризиса бартер, то есть расчет с поставщиками стройматериалов не деньгами, а готовой продукцией. Еще один источник привлечения средств — формирование больших товарных кредитов. Родионов утверждает, что поставщики готовы идти на предоставление кредитов, поскольку у Rodex Group есть чем их обеспечить. «Это лучше, чем прекратить поставки вовсе и сидеть на дешевеющих стройматериалах», — говорит он. «В условиях дефицита ликвидности бартер начинает возвращаться на экономическую сцену», — подтверждает Мария Литинецкая. Наконец, Rodex Group удалось сохранить неплохие отношения с банками, в частности с ИнвестТоргБанком, который недавно провел допэмиссию на 200 млн долларов. Вдобавок Родионов постоянно пытается привлечь финансирование и в других банках: во время интервью на столе у Евгения были замечены визитки высокопоставленных сотрудников сразу нескольких крупных учреждений.

Большая скупка

Деньги Родионову нужны не только для завершения собственных проектов. Бизнесмен планирует извлечь выгоду из кризиса, приобретая интересующие его проекты и земельные участки у других, менее удачливых девелоперов и лендлордов. «Сегодня на рынке появляются проекты, которые раньше либо вообще нельзя было купить, либо они стоили слишком дорого, — поясняет свою стратегию бизнесмен. — В свою очередь, многие девелоперы столкнулись с проблемами при реализации поселков и готовы продать часть проектов, чтобы обеспечить финансирование остальных». По словам Родионова, дисконт на землю в нынешней ситуации может составлять до 50–70%, а на проекты с уже полученной разрешительной документацией — 10–20%.

«На рынке действительно есть предложения по продаже привлекательных земельных участков, причем цены на них в среднем в два — два с половиной раза ниже, чем до кризиса», — подтверждает Иван Шульков («Усадьба»). А самые интересные проекты Родионов готов покупать даже без дисконта. Его логика такова:

— Строительство загородного поселка занимает в среднем полтора–два года. Если сейчас мы приобретем интересные проекты, то к моменту начала активных продаж наступит пик роста стоимости. А это позволит нам заработать больше. Кризисом надо пользоваться!
Опрошенные эксперты вовсе не считают планы Евгения Родионова бравадой. «Сегодня действительно можно сделать очень интересные приобретения на загородном рынке», — полагает Ирина Могилатова. Но оговаривается: все зависит от финансового положения девелопера и возможности привлечения средств. Потому-то Могилатова считает, что Родионов, скорее всего, не начнет строительство поселков на купленных участках, а выставит их на продажу после возобновления рыночного роста.

Продавать незавершенные поселки и пустующие земли станут, по всей видимости, непрофильные инвесторы, ринувшиеся на рынок недвижимости уже в фазе его бурного роста. Как думает руководитель отдела маркетинга компании «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина, труднее всего придется девелоперам, проекты которых балансируют на грани 50-процентной готовности: с одной стороны, денег вложено уже достаточно, с другой — для завершения работ все еще требуются немалые средства. «Наступил момент, когда инвесторы, конечные покупатели и спекулянты с длинными деньгами могут рассчитывать на выгодные вложения — как на розничном, так и на оптовом земельном рынке Московской области», — говорит гендиректор консалтинговой компании Zemer Илья Терентьев.

Зато Родионов уверяет, что деньги на покупки он найдет: «У нас есть партнеры, которые даже в условиях кризиса готовы профинансировать нам покупку привлекательных и интересных активов с четким бизнес-планом. Просто потому, что они нам доверяют».

«У большинства компаний, которые смогут пережить кризис, хорошие перспективы: популярность земельных участков возрастет, и потребительский спрос снова вернется», — прогнозирует Андрей Уфимцев. Если так, Rodex действительно может в перспективе совершить резкий рывок и занять прочные позиции в сегменте загородной недвижимости, причем в общероссийском масштабе. При условии что Родионов действительно сумеет конвертировать свой оптимизм в столь дефицитные сегодня финансовые ресурсы.