Кризис убедил собственников в том, что управление недвижимостью лучше доверять профессионалам. Спрос на услуги специализированных компаний нарастает. Самое время делить сферы влияния и клиентов.
С представителями альянса EASI, специализирующегося на управлении объектами недвижимости, топ-менеджеры петербургской компании «Бекар» познакомились год назад — на выставке Еxporeal. А уже в мае 2009-го стороны договорились о сотрудничестве. Кризис помог.
По оценкам президента ГК «Бекар» Александра Шарапова, до 80% объектов недвижимости в России до сих пор управляется и эксплуатируется непосредственно собственниками. «Выгоды, будто бы возникающие в результате отказа от сотрудничества с профессиональными управляющими компаниями, — миф, с которым владельцы объектов недвижимости никак не могут расстаться», — утверждает Шарапов.
Разумеется, часть российских девелоперов все-таки передает эксплуатацию объектов специализированным провайдерам. «В начале кризиса мы планировали отказаться от услуг сторонних УК и «рулить» своими объектами самостоятельно», — рассказывает в интервью «Бизнес-журналу» Георгий Найденов, гендиректор компании «Регионы Менеджмент» (входит в ГК «Регионы», владеющую двумя торговыми центрами в Красноярске и Санкт-Петербурге, а ныне возводящую еще четыре объекта в других городах). Сократить издержки за счет «удаления» подрядчиков и аутсорсеров осенью прошлого года пытались многие российские предприятия. Однако тщательный анализ показал, что для «Регионов» такое решение окажется невыгодным. «Стоимость услуг управляющей компании все равно обходится на 10–15% дешевле, поэтому мы продолжили сотрудничество со сторонней УК», — говорит Найденов.
Как представитель управляющей компании Шарапов очень заинтересован в таких клиентах, как Найденов. Но пока большинство девелоперов исходит как раз из противоположного посыла: управление объектами торговой недвижимости силами сторонней УК обходится дороже. Хотя, как напоминает руководитель отдела управления проектами HSG Zander Евгения Шевченко, в Западной Европе под управлением специализированных УК находится до 95% объектов коммерческой недвижимости.
Впрочем, президент «Бекара» считает, что создавшееся положение дает неплохой шанс как девелоперам, так и профессиональным УК: есть куда двигаться в поисках эффективности.
Гости из Европы
Главный редактор отраслевого журнала Property Facility Management Татьяна Ломакина отмечает, что рынок управления недвижимостью с начала кризиса вырос примерно на 15% и продолжает набирать в весе. Объясняется это просто. Депрессия заставляет девелоперов всерьез задумываться над минимизацией издержек, а привлечение профессиональной УК в большинстве случаев позволяет не только сэкономить прямые издержки, но и избежать косвенных потерь, вызванных недополученной прибылью и воровством «завхозов». Как следствие, ниша управления недвижимостью в России стала вдруг весьма привлекательной для зарубежных игроков. Ведь у себя на родине им приходится жестко конкурировать с тысячами соперников, тогда как российский рынок управления недвижимостью напоминает, скорее, непаханое поле.
— Рынок facility management1 в России — практически пустующая ниша, — говорит управляющий директор немецкой компании Ray Facility Management Group Маркус Хилмес. — Так, если в Германии сегодня зарегистрировано более 19 тысяч управляющих компаний, то на всей территории России профессиональных УК в этой сфере насчитывается не более 200. При этом потенциал рынка огромен. Только в Москве, по оценкам, емкость рынка управления недвижимостью составляет 400–600 млн долларов в год.
В свое время компания Хилмеса стала одним из инициаторов создания альянса EASI, в который входят еще две известные УК из Великобритании и Франции. Вот только до знакомства с менеджментом «Бекара» на выставке Exporeal идеологи альянса почти не интересовались перспективами, открывающимися в России. Тем более что потенциальный партнер был явно готов к совместной работе.
Свою компанию Александр Шарапов основал в 1992 году, начав с оказания риелторских услуг. Со временем «Бекар» подрос, обзавелся представительствами в 14 регионах и сконцентрировался на услугах в сфере управления недвижимостью. «Это, конечно, не тот бизнес, где можно воткнуть палку в землю, а завтра на ней вместо листьев появятся золотые монеты, — смеется Шарапов. — Но нам этот сегмент очень интересен».
Сегодня под управлением «Бекара» находится 1,1 млн кв. м коммерческой недвижимости, но на фоне грандиозных планов это сущие пустяки. Теперь Шарапов намерен ежегодно наращивать портфель проектов примерно на миллион «квадратов». Добиться такого результата собственными силами было бы невозможно. Но благодаря партнерству с EASI российская УК получает шанс. «Появление на рынке еще одного игрока с европейским именем свидетельствует о потенциале отечественного рынка управления коммерческой недвижимостью», — делает вывод Евгения Шевченко (HSG Zander).
Расти в кризис
Новые горизонты, открывающиеся перед УК на рынке коммерческой недвижимости:
- рост числа клиентов за счет привлечения собственников коммерческой недвижимости, задумавшихся о повышении эффективности своих объектов;
- владельцы зданий невысокого класса, которые раньше управляли своими объектами сами, «красные директора»;
- владельцы крупных торговых центров;
- банки, к которым постепенно переходит контроль над активами проблемных девелоперов;
- иностранные непрофильные инвесторы, присматривающиеся к подешевевшим объектам коммерческой недвижимости;
- объекты, находящиеся в собственности государства.
Источник: «Бизнес-журнал»
Требуются рулевые
Другие участники рынка управления недвижимостью также фиксируют рост спроса на свои услуги. По словам генерального директора УК «Габа-Эстейт» Дениса Габы, сегодня все управляющие компании «плотно загружены заказами».
Похоже на то. У всех топ-менеджеров управляющих компаний во время общения с «Бизнес-журналом» не переставая звонили мобильные, а сами предприниматели торопились на встречи с очередными клиентами.
— Многие собственники объектов недвижимости пытаются предпринимать меры по спасению своих активов, — говорит Денис Габа. — Раньше, в период процветания, они не нуждались в сторонних специалистах. А теперь вдруг простое развешивание баннеров с типовым текстом «Сдается в аренду!» перестало работать. Период самодеятельности закончился — приходится обращаться к профессионалам.
«До кризиса очень легко было оставаться эффективным без особых усилий, — подтверждает президент УК «Маторин» Андрей Кузнецов. — А сейчас собственникам приходится придумывать что-то новое. В том числе — начинать переговоры с управляющими компаниями».
Впрочем, движение собственников коммерческих объектов в нежные объятия профессиональных управляющих все еще трудно назвать массовым. Генеральный директор Colliers FM Марина Великорецкая утверждает, что многие владельцы коммерческой недвижимости ныне очень активно проводят «фиктивные» тендеры, в ходе которых пытаются добиться лишь одного — определить минимально доступную стоимость услуги, а вовсе не подписать контракт с победителем. «По результатам такого тендера владельцы зданий пытаются добиться снижения стоимости эксплуатации силами собственной УК, а не передать эту деятельность на аутсорсинг», — говорит Великорецкая. Впрочем, по ее мнению, передача объектов в управление профессионалам происходит все чаще. Похоже, этот сегмент и правда переживает переломный момент.
«Если сегодня мы уже проходим «дно», то у хороших управляющих действительно есть шанс получить новых клиентов, — считает генеральный директор МГ БЕШ Оксана Крымина. — Но если накатит вторая волна кризиса, собственники недвижимости начнут отказываться даже от самых эффективных управленцев, которых просто нечем будет привлечь».
Управимся
3 преимущества привлечения управляющей компании в условиях кризиса по сравнению с собственным управлением:
- возможность провести комплексную диагностику здания, которая позволит выявить все слабые места объекта;
- экономия затрат на эксплуатацию здания за счет внедрения профессиональных систем и повышения их эффективности;
- шанс удержать старых арендаторов и привлечь новых путем разработки грамотной арендной политики.
Источник: «Бизнес-журнал»
Смотрите, кто пришел!
«Клиенты обращаются чаще, но бюджеты существенно уменьшились, да и конкуренция стала жестче». Так описывает ситуацию на рынке управления недвижимостью Денис Габа.
Спрос действительно растет. Марина Великорецкая обращает внимание на важную деталь: «Продолжается процесс изъятия недвижимости и незавершенных проектов банками — в счет погашения долгов девелоперов. Получив такие активы, многие банки приходят именно к управляющим компаниям, поскольку сами не знают, что с ними делать, и нуждаются в консультации». Известно, что крупные банки нередко создают дочерние УК. Однако кредиторы поменьше вынуждены привлекать сторонних управляющих. Содержание собственных «ЖЭКов» слишком накладно для небольших финансовых учреждений.
Другой источник осторожного оптимизма руководителей управляющих компаний — явное оживление в секторе объектов недвижимости невысокого класса. «Сегодня к нам обращаются даже «красные директора», владеющие НИИ или заводскими объектами. А ведь раньше они и слышать ничего не хотели о привлечении УК», — говорит Андрей Кузнецов (УК «Маторин»). То же самое происходит и в бизнесе Дениса Габы. Тем более что его компания специализируется как раз на управлении недвижимостью класса С. «Сейчас, — рассказывает Габа, — мы работаем с теми клиентами, с которыми не удавалось наладить сотрудничество до кризиса. Но когда оказалось, что жертвами наиболее массового бегства арендаторов стали как раз владельцы непрофессиональных объектов независимо от их расположения, изменилось и отношение к профессиональным услугам управления недвижимостью».
Еще один импульс развитию рынка, по мнению Оксаны Крыминой, придаст ожидающийся выход на российский рынок зарубежных инвесторов, привыкших работать с управляющими компаниями. Как правило, крупные игроки сами не занимаются девелопментом и в управлении объектом не участвуют. А значит, как только начнутся массовые сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, на рынке управления наступит долгожданный бум. А ведь есть еще склады и индустриальные объекты — сегменты, в которых независимые УК до сих пор представлены слабо.
Особая ниша — объекты жилого фонда и государственные учреждения. В развитых странах и жильем, и административными зданиями чаще всего управляют частные подрядчики. В России же объем этого рынка пока близок к нулю, но некоторые управляющие уже делают на него ставку. Не случайно Александр Шарапов из «Бекара» постоянно участвует в тендерах, проводимых госструктурами. Что же, капля камень точит: предприниматель уже сумел получить в управление несколько таких объектов.
Впрочем, некоторые управляющие пока сомневаются в перспективах рынка госзаказа. «У госучреждений нет денег, чтобы оплачивать услуги управления и эксплуатации своих объектов по полной программе, — полагает Марина Великорецкая. — Хотя я очень жду дня, когда этот сектор начнет развиваться».
Борьба за клиентов
Пока потенциал неосвоенных сегментов лишь маячит на горизонте, УК пытаются закрепиться на более изученных территориях. Что же предлагают собственникам управляющие?
— Сегодня большинству собственников я бы советовал провести комплексную диагностику своих зданий, — говорит Денис Габа, — своего рода аудит недвижимости. Результатом такой «диагностики» должна стать оптимальная схема управления и эксплуатации объекта в сложившихся условиях, позволяющая снизить затраты и стабилизировать входящий денежный поток.
Главный результат такой диагностики — выводы о том, как добиться снижения затрат и получить дополнительные доходы. «За все время работы в этой сфере я лишь однажды видел объект, который можно было назвать идеальным, — продолжает Денис Габа. — Проведя диагностику, мы поняли: улучшать здесь просто нечего».
Кстати, Марина Великорецкая (Colliers FM) отмечает, что некоторые девелоперы уже активно интересуются услугами по профессиональной «консервации» начатых проектов, чтобы без потерь продолжить их реализацию после кризиса.
Судя по всему, «смутное время» оказывается довольно удачным для поставщиков услуг в сфере управления объектами коммерческой недвижимости. Правда, сделать игру на этом рынке смогут лишь профессиональные УК. Во время эпидемии растет спрос на вакцины. Но лишь на те, которые приносят ощутимый результат.
1 Facility Management — техническая эксплуатация и управление недвижимостью.
Начать дискуссию