Есть вероятность, что вскоре самые лакомые активы Mirax Group могут сменить собственника. Крупнейший кредитор компании, Альфа-Банк, добился ареста заложенного имущества и имеет шансы стать новым владельцем двух офисных башен в центре Москвы — владельцем вторым, но скорее всего не последним.
С нелепых ошибок начинались многие громкие истории. Эта — началась именно так. В середине августа на сайте столичного Арбитражного суда появилась информация: Альфа-Банк подал иск о несостоятельности к девелоперской компании Mirax Group на сумму в 241,5 млн рублей.
Учитывая, что общий долг корпорации Полонского перед банком зашкаливает за 300 млн долларов, сумма весьма скромная. Однако уже менее чем через неделю арбитры наложили арест на имущество двух дочерних структур корпорации Mirax Group — ОАО «Mirax City» и ОАО «Международный центр». А ведь именно на балансе этих компаний находятся самые лакомые активы Сергея Полонского — башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» и строящийся неподалеку офисный центр Mirax Plaza.
Стоимость этих зданий в меморандуме для инвесторов руководители Mirax оценили в 1,2 и 1 млрд долларов соответственно (оба объекта не достроены, а в их завершение нужно вложить дополнительно около 750 млн долларов, однако после окончания строительства активы будут стоить еще дороже). Так что же произошло? На активы стоимостью в 2,2 млрд долларов был наложен арест по иску на сумму в 8 млн долларов? Как стало известно в день ареста активов, сотрудники Арбитражного суда допустили техническую ошибку, в результате которой долларовая сумма иска превратилась в рублевую.
Выяснилось, что Альфа-Банк пытается взыскать с Mirax Group 241 млн долларов (226 млн долга, 15 млн — пени и штрафы). Эта сумма иска и стала основанием для суда наложить арест на залоговое имущество Mirax. Теперь компания может использовать спорное имущество, но не может его ни продавать, ни переводить на баланс других фирм. Чего же добиваются славящиеся своим агрессивным имиджем структуры Михаила Фридмана — банкротства Полонского? Или арест был наложен лишь в качестве обеспечительной меры, связанной с желанием кредитора не допустить вывода заложенных активов?
Операция «Альфы»
Совокупный кредитный портфель Mirax Group оценивается в 743 млн долларов, из которых чуть более 300 млн приходится на задолженность перед Альфа-Банком. Но крупнейшим кредитором Полонского банк Михаила Фридмана стал лишь недавно. В конце июля стало известно, что «Альфа» выкупила проблемный кредит Mirax на сумму 265 млн долларов у французского банка Credit Suisse, с которым девелопер с конца прошлого года вел переговоры о реструктуризации. Отчаявшись прийти к соглашению, французы уступили проблемный долг Альфа-Банку всего за 60 млн долларов (то есть с дисконтом в 75%).
Повторять опыт Credit Suisse и сразу же вступать в затяжные переговоры с девелопером банк не стал, обретя сперва сильный козырь — добившись через суд ареста активов Полонского. И теперь получившему шумную известность бизнесмену придется стать сговорчивее. Ведь Альфа-Банк, в отличие от зарубежного кредитора, вполне может потребовать банкротства компании и изъять заложенные проекты.
В Mirax действия Альфа-Банка с самого начала назвали «недружественными», а источники в корпорации сразу же предрекали судебный сценарий развития событий. Что ж, учитывая напористый нрав Альфа-Банка на поприще слияний и поглощений, именно такого сценария и следовало ожидать. Тем более что заложенные активы являются самыми лакомыми проектами Сергея Полонского, которые после кризиса будут стоить куда дороже.
Естественно, изучив требования от «Альфы» и оценив их возможные последствия, юристы Mirax Group предприняли попытку хотя бы частично защититься от претензий кредитора и снизить «аппетитность» своих активов. Так, в середине августа одна из дочерних структур Mirax подала в Арбитражный суд иск о признании недействительным договора о залоге комплекса Mirax Plaza. Дело в том, пояснили в корпорации, что этот объект был заложен уже позже. Основанием же для внесения объекта в список заложенного имущества послужили переговоры с Credit Suisse о реструктуризации займа (на увеличении залоговой базы настаивали французы). А поскольку кредит так и не был реструктурирован, договор залога мог быть признан ничтожным. На момент верстки номера информации о решении суда по этому вопросу не было.
Эксперты полагают, что если Mirax удастся добиться аннулирования залогового договора по проекту Mirax Plaza, снизится и угроза лишиться спорных активов.
Вам письмо
Шансы у Полонского еще есть. Но, похоже, предприниматель уже не слишком рассчитывает на успех и морально готов расстаться со своими самыми знаковыми проектами. В конце августа он опубликовал в своем блоге открытое письмо инвесторам компании, в котором назвал действия Альфа-Банка недружественными, но выразил надежду, что обоим участникам конфликта хватит «здравого смысла разрешить данную непростую ситуацию в ближайшее время». Впрочем, накануне публикации письма Полонский заявил информационным агентствам, что Альфа-Банк «…ведет планомерные действия по захвату активов компании».
Полонский пишет
В своем открытом письме к инвесторам Сергей Полонский признался, что сроки сдачи всех его объектов будут перенесены. «В первую очередь, — пишет предприниматель, — это связано с тем, что за год нам не удалось привлечь ни одного банковского кредита на стройку, а за последний месяц — продать ни одного квадратного метра недвижимости или собрать рассроченные платежи по уже приобретенной у нас недвижимости. Данная ситуация делает невозможным дальнейшее финансирование строек».
Сложности с привлечением средств делают невозможным также и своевременное погашение долга в 241 млн долларов перед Альфа-Банком. При этом два года назад на выставке Mipim в Каннах Полонский советовал всем, «у кого нет свободного миллиарда долларов, идти в ж…», а прошлой осенью в своем блоге обещал съесть свой галстук, если через полтора года цены на его активы не вырастут на 25% (см. «Бизнес-журнал», № 21-22, 2008).
Что ж, галстук, возможно, есть и не придется. К указанному сроку у Полонского просто может не остаться активов, а значит, обещанная символическая трапеза утратит всяческий смысл.
«Я убежден, — пишет в своем письме Полонский, — что даже если нам не удастся договориться с «Альфа-Групп» о реструктуризации и, как следствие, Mirax Group обретет нового владельца, «Альфа» профинансирует и достроит все объекты корпорации в срок. В случае же если кредит удастся успешно реструктурировать, корпорация обретет нового надежного партнера, что позволит лучшему девелоперу Европы взять новый рубеж и стать лучшим в мире».
В Альфа-Банке утверждают, что финансово-кредитное учреждение никаких действий по «захвату активов» не ведет и достраивать ничего не собирается. Компания лишь намерена добиться возврата части долга (по данным источников, речь идет о 150 млн долларов) и достигнуть договоренности по реструктуризации оставшейся части кредита. Арест же на активы Mirax был наложен исключительно с целью не допустить вывода активов заемщиком. От более подробных комментариев в Альфа-Банке отказались. В Mirax также посоветовали использовать открытые высказывания владельца компании.
Кому достанется «Федерация»?
Опрошенные «Бизнес-журналом» участники рынка недвижимости не слишком верят в альтруизм Альфа-Банка. Один из юристов, попросивший об анонимности, говорит, что все действия Альфа-Банка напоминают классический кейс из учебников по технологии захвата активов: «Выкуп проблемного долга с дисконтом, подача иска в арбитраж, арест активов — все эти действия свидетельствуют о том, что Михаил Фридман всерьез рассчитывает стать владельцем двух заложенных активов и, возможно, добиться банкротства девелопера».
Впрочем, в заявлениях представителей Альфа-Банка о том, что банк не собирается ничего вкладывать в завершение проектов, есть своя логика. Если банк все же станет собственником башни «Федерация» и комплекса Mirax Plaza, то, скорее всего, эти активы будут выставлены на продажу, полагают источники «Бизнес-журнала». Ранее Альфа-Банк уже предлагал на открытом рынке реквизированные проекты коммерческой недвижимости: в начале лета банк предложил инвесторам приобрести два офисных комплекса, изъятых банком за долги у Kopernik Group (бывшая ГК «МИАН»). Речь идет об офисных центрах «Северное сияние» и БЦ «Красная Пресня», которые Альфа-Банк получил в счет просроченного кредита на сумму в 109 млн долларов. Банк планирует продать эти активы уже в сентябре текущего года, выручив за них 150 млн долларов. На рынке даже циркулируют слухи о том, кто именно может стать владельцем двух башен.
На условиях анонимности сразу несколько девелоперов называют потенциальным претендентом на активы Полонского владельца «Нафта и Ко» Сулеймана Керимова, который в последнее время проявляет повышенную активность на рынке слияний и поглощений в девелоперской сфере. Так, весной Керимов получил контроль над 25% бизнеса ГК «ПИК» и разрешение ФАС на выкуп еще 20% оказавшегося в тяжелой ситуации девелопера. А летом стало известно, что к Керимову полностью перешел контроль над проектом строительства торгово-офисного комплекса «Военторг» в самом сердце Москвы, инвестором и владельцем которого выступала группа АСТ Тельмана Исмаилова. Ранее сообщалось, что Керимов владеет лишь 50% проекта, однако в августе было объявлено, что «Нафта и Ко» получила весь объект. Кроме того, ходили слухи об интересе бизнесмена к гостинице «Москва» на Красной площади.
Откуда деньги? Напомним, прошлым летом Керимов очень удачно избавился от мегапроекта «Рублево-Архангельское», продав его за 5,4 млрд долларов владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову. Полученные средства бизнесмен вполне может потратить на приобретение подешевевшей, но перспективной недвижимости. Офисные башни Mirax Group могут стать самым ценным экспонатом в коллекции девелоперских активов, которую, похоже, собирает Керимов. Получить комментарии в «Нафта и Ко» не удалось.
Согласно расчетам, приведенным в инвестиционном меморандуме Mirax Group, в завершение строительства башни «Федерация» необходимо вложить еще 250 млн долларов, а в Mirax Plaza — 474 млн долларов. У Сулеймана Керимова такие деньги вполне могут найтись. Как, впрочем, и у Михаила Фридмана, да и у самого Сергея Полонского. Если, конечно, кредиторы пойдут ему навстречу. Поэтому вопрос о том, кто будет давать торжественный фуршет для партнеров и прессы в честь открытия этих башен — Сергей Полонский, Михаил Фридман, Сулейман Керимов или другой, пока не известный инвестор, — остается открытым.
Начать дискуссию