Инвестиции в чешскую недвижимость — давний и традиционный способ сохранения капитала российского «верхнего среднего класса». Падение цен на квартиры и дома во время и после кризиса 2008—2009 годов отпугнуло российских покупателей, решивших подождать, пока ситуация на рынке стабилизируется. Рано с уверенностью говорить о том, что цены на чешскую недвижимость возвращаются к прерванному на несколько лет росту. Но, похоже, дно в основном достигнуто. По крайней мере, в Праге ситуация явно меняется к лучшему.
Чешское статистическое управление опубликовало данные по рынку жилья в стране за 2013 год. Впервые за послекризисные годы остановилось падение цен на жилье в среднем по стране: во II квартале прошлого года (более свежих данных по сделкам пока нет) средний уровень цен на жилую недвижимость в Чехии вырос на 0,5%. Пражские квартиры подорожали в среднем на 3%, а жилье в самом центре столицы — даже на 8%. Более свежие данные по ценам предложений на рынке (они более волатильны, чем цены сделок) показывают, что и во второй половине года недвижимость, скорее всего, продолжила дорожать, а устойчивый рост цен предложений говорит об оптимизме продавцов и растущем спросе на жилье.
Стоит сказать, что по большей части рост затронул пражскую недвижимость, а в некоторых регионах падение цен продолжается. Так, в Карловарском крае жилье в годовом выражении подешевело на 11,8%, в Устецком — на 7,4%. Зато на юге Чехии цены сделок выросли на 2,6%, в Либерецком крае — на 2,7%, а в Центральном регионе (за исключением столицы) — на 1%. В большинстве остальных областей страны изменения не превысили 1% в ту или другую сторону.
Рост цен поддерживается заметно сократившимися объемами строительства. За 2013 год они упали на 8,3%, а по сравнению с пиковым 2008 годом жилье в Чехии стоит на четверть меньше. Декабрь прошлого года и январь нынешнего дают некоторые основания для оптимизма потенциальным покупателям: темпы строительства чуть подросли. Но по двум месяцам более теплой, чем в прошлом году, зимы делать какие-либо выводы рано, надо дождаться хотя бы окончания полугодия.
Второй положительный фактор с точки зрения роста цен на недвижимость в Чехии — сохраняющиеся крайне низкие ипотечные ставки. Исторических минимумов средние ставки достигли летом прошлого года, с тех пор они чуть подросли, но остаются на уровне около 3% годовых для кредитов в чешских кронах. Ставки для граждан Чехии со стабильными доходами и хорошей кредитной историей могут достигать и 2,5% годовых, но для иностранцев уровень будет заметно выше, а первоначальный взнос (который для чехов может быть равен даже нулю) составит 30% от цены недвижимости и больше, в зависимости от многих факторов.
Понимая, что снижать ставки, по сути, больше некуда, банки пытаются вывести на рынок новые предложения, меняя другие условия кредитования. Например, выдают кредиты с выплатами только процентов. При этом «тело» кредита клиент должен будет погасить в конце срока (или начать его погашать через несколько лет). Другой вариант — комбинированная ипотека, при которой ставка на часть кредита фиксируется на определенное количество лет, а ставка по второй части определяется ежегодно. При этом вторую часть кредита клиент может выплатить в любой момент без штрафов.
Тем, кто не хочет фиксировать ставку на заранее заданное количество лет и желает сохранить возможность погасить кредит в любой момент, банки предлагают ипотеку с переменной ставкой, которая не может превышать определенную границу (например, 5% годовых). В этом случае клиент, с одной стороны, сохраняет гибкость в принятии решений, а с другой — застрахован от резкого взлета ставок на все время действия кредита. Про банальное перекупание клиентов банками друг у друга и говорить не стоит: переход на обслуживание ипотеки в другой банк обычно не только снижает ставку или увеличивает срок кредита, но и приносит несколько сот евро «бонуса» просто так — за факт «измены» предыдущему банку.
В результате всех этих усилий чешские банки смогли в прошлом году поставить исторический рекорд по объемам предоставления ипотечных кредитов — 158 млрд крон (почти 6 млрд евро). Но в этом позитивном факте кроется и проблема: в прошлом году банки удовлетворили не только «нормальный» ежегодный спрос на кредиты, но и отложенный, накопившийся за предыдущие годы. Люди в 2010—2012 старались потерпеть и не брать кредит, ожидая падения ставок, а дождавшись, получили свои кредиты в 2013-м. В нынешнем году волны отложенного спроса уже не будет, то есть объем кредитования может заметно сократиться, снизив поддержку цен. Некоторые аналитики полагают, что ипотечные ставки снова опустятся до исторических минимумов (2,95%) или даже ниже, но, объективно говоря, разница между 3% и 2,9% интересна в основном аналитикам.
Самое дорогое жилье, естественно, в Праге — здесь квартира в 60 кв. м обойдется покупателю в 100—200 тыс. евро в зависимости от района. В Брно такая же квартира стоит в среднем около 90 тыс. евро, в Пльзене — 60—70 тыс. В депрессивном центре химической и тяжелой промышленности Усти-над-Лабем можно уложиться и в 30 тыс. евро. С одной стороны, вы вряд ли захотите там жить прямо сейчас, но, с другой, если рассчитывать на потенциальное оживление экономической жизни региона, столь скромное вложение может со временем принести высокий доход.
Помимо вторичного рынка квартир, в Чехии развиты рынки новостроек и семейных домов. Средние цены квартир-новостроек начинаются от 400 евро за кв. м в Устецком крае до 2 300 евро за кв. м в Праге (внутри столицы в зависимости от района — от 1 500 до 5 000 евро за кв. м). Цены квадратного метра в отдельных домах на одну семью (новостройках) крутятся в основном вокруг 700—800 евро, за исключением Центрально-Чешского края (1 200 евро) и Праги (1 500—3 000 евро). Не стоит удивляться относительно низкой цене метра в доме в Праге: в отличие от квартир, новые дома в центральных районах — большая редкость, в статистику они не попадают.
Если исходить из того, что наиболее интересны для инвестиций самые ликвидные виды недвижимости, то в Чехии стоит обратить особое внимание на двух- и трехкомнатные квартиры без отдельной кухни. Доля этого жилья на рынке квартир (по реальным сделкам) — 44%. Еще 20% занимают однокомнатные квартиры с кухней.
В целом с некоторой уверенностью можно говорить о том, что падение цен на недвижимость остановилось в Праге (особенно это касается дорогих квартир в центре города) и, возможно, в Центрально-Чешском крае (область вокруг столицы). При этом даже в Праге, особенно в не самых престижных районах, покупатель имеет возможность жестко торговаться, сбрасывая цену предложения на 20—25%, и использовать кредитный рычаг, при этом также жестко ведя переговоры с банком о предоставлении максимально выгодных условий. Инвестиции в недвижимость в регионах остаются довольно рискованным делом: ситуация в целом улучшается, но остается неустойчивой и сильно отличается от города к городу. Впрочем, если удачно «попасть» в правильный регион, выгода может оказаться больше, чем при покупке квартиры в столице.
Начать дискуссию