Сблокированные дома с квартирами, имеющими собственный вход и участок, стали появляться в России еще на заре формирования рынка недвижимости и сразу наделали много шуму. Сегодня покупательский ажиотаж вокруг таунхаусов поутих, однако и по сей день они представляются россиянам непременным атрибутом европейского стиля жизни. Собственный сад, удобства городской квартиры, отсутствие соседей сверху и снизу — что еще нужно для счастья?
Рожденные в Англии более двухсот лет назад таунхаусы получили в России своеобразную интерпретацию. В отличие от Европы, у нас этот формат сначала появился как загородный — и только потом пришел в мегаполис. Интересно, что первыми жителями таунхаусов были не бизнесмены и топ‑менеджеры, а представители творческой интеллигенции. Риелторы вспоминают, как еще в середине 1980‑х прототипы таких домов были предложены жителям подмосковного поселка Красновидово от Союза писателей СССР. В 1990‑е идею подхватили загородные девелоперы, и проекты с таунхаусами вышли в массовое производство под Троицком, Новогорском, Зеленоградом и т. д. «Девелоперы первых проектов получили колоссальный отклик, — вспоминает Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Таунхаусы стали хитами продаж: в успешных поселках в месяц заключалось по 20–30 сделок».
«Сельхозквартира»
Вплоть до 2008 года сблокированные дома были роскошью для неизбалованного покупателя. Рынок остудил кризис, после которого публике преподнесли демократичные «тауны». Как рассказали в компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в это время проекты уровня «комфорт» начали появляться в Подмосковье на Новорижском, Минском, Дмитровском, Калужском и Ленинградском шоссе в пределах 30 км от МКАД.
Примерно тогда же таунхаусы были интегрированы в мультиформатные проекты, где размещались по соседству с коттеджами и малоэтажными домами. В частности, этот подход использовала компания «ОПИН» в поселке бизнес-класса «Павлово-2» (14‑й км Новорижского шоссе), в то время как первую фазу проекта развивала исключительно в элитном ключе. «В Европе и США таунхаусы — жилье для среднего класса, и в посткризисное время наши девелоперы фактически пришли к такому же пониманию», — подчеркивает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».
У таунхаусов — пригородное будущее, уверены в компании Urban Group. «Сблокированные дома в России обязательно приблизятся к западной практике и к тому, как они вообще появились на свет», — убежден Леонард Блинов, директор по маркетингу компании. «Строить таунхаусы на сельхозполях — чисто российская разработка, — соглашается Александр Водовозов, генеральный директор DeutcsheWand. — Этот перекос рано или поздно закончится».
Таунхаусы в цифрах
Сегодня рынок таунхаусов в Подмосковье представлен 109 поселками, в которых насчитывается около 3,5 тыс. объектов, рассказали в Villagio Estate. Из них только 19 комплексов относится к разряду элитных (490 объектов). Поселки с таунхаусами есть практически на каждом направлении, но фаворитами спроса являются проекты на севере, северо-западе и юго-западе, которые расположены в радиусе 5–15 км от Москвы вблизи от транспортных артерий. Как пояснил Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI, для покупателей таунхаусов особенно важен вопрос логистики, поскольку часто такое жилье приобретается как основное. Водоем по соседству и живописный вид из окна — дополнительные преимущества. Практически в каждом проекте присутствуют объекты у леса, цена на которые выше.
Наибольшее количество таунхаусов сконцентрировано на Калужском, Киевском, Новорижском, Пятницком и Ленинградском шоссе — суммарно это около 63,2% предложения. В элитном сегменте основной объем жилья расположен на Новой Риге и Рублевке.
Таунхаусы до сих пор воспринимаются в России исключительно как загородный тип жилища. Между тем на родине, в Англии, этот формат используется в основном для застройки городских предместий
В успешных экономпроектах заключается по 11–18 сделок в месяц. По стоимости таунхаус сравним с московской квартирой, но при этом покупатель получает бóльшую жилую площадь и земельный участок в 1–3 сотки. «Этот тип объектов характеризуется высоким уровнем ликвидности, поскольку количество предложений ограничено и составляет примерно 5% от общего объема загородного рынка», — говорит Артур Григорян, генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость».
По данным Алексея Иванова, руководителя проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», средняя стоимость таунхауса в массовом сегменте составляет 5,5–6,5 млн руб., минимальная — 3,5 млн. Самые бюджетные предложения можно найти в поселках в 40–50 км от Москвы. Таунхаус в качественном проекте на высокой стадии готовности в 20 км от МКАД стоит примерно 10-12 млн руб.
В массовом сегменте на таунхаусы и мультиформатные проекты, где они присутствуют, приходится не менее 40% спроса. Более скромная потребность в сблокированных домах — у элиты. Квартиры-секции от 20 млн руб., как правило, продаются со скоростью не более 9–12 сделок за один квартал (оценки Villagio Estate). «Это легко объяснимо: за городом истеблишмент предпочитает приватность и в основном рассматривает частные владения», — объясняет Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
Трудности денежного перевода
Как уверяет Артур Григорян («KASKAD Недвижимость»), инвесторы, когда-то вложившие деньги в таунхаусы поселков «Домодедово Таун», «Сабурово Парк», «Академия Парк», получили почти стопроцентную прибыль. Однако в сегодняшних реалиях такая доходность — утопия. Пик спроса и скачки цен форматом давно пройдены. Инвестиции в квартиры-секции возможны разве только на старте продаж в перспективных поселках, когда рост стоимости обусловлен степенью готовности проекта. «В среднем бюджет предложения в начале реализации поселка с таунхаусами и по окончании строительных работ различается на 20%, — подсчитал Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate. — Наиболее ликвидны объекты с минимальным числом соседей (угловые секции) и с выгодными видовыми характеристиками (лес, водоем)».
Особенности инвестирования в формат можно рассмотреть на примере поселка «Павлово 2» на Новорижском шоссе. Первый таунхаус в проекте продан в 2007 году. На старте стоимость «квадрата» составляла 70 тыс. руб. Последний таунхаус на первичном рынке реализован в феврале 2013‑го по 116 тыс. за метр. Сегодня на вторичном рынке выставлено около 20 таунхаусов, что составляет примерно 10% от общего количества объектов в поселке. Многие продаются инвесторами с отделкой «под ключ». Цена одного «квадрата» без отделки доходит до 134 тыс. руб., а с ремонтом варьируется в диапазоне от 160 до 300 тыс.
Всем строиться
Девелоперам более выгодно строительство таунхаусов, чем коттеджей. Логика стара как мир: чтобы снизить себестоимость проекта при той же рентабельности, девелопер пытается втиснуть на меньшую площадь земельного участка больше квадратных метров жилья. Поэтому архитектурно-планировочные решения таких домов развиваются по вертикали. А за счет того, что секции имеют общие стены, экономия затрат достигает 30, а то и 40%.
Технологии строительства мало чем отличаются от возведения других объектов для круглогодичного проживания. Точно так же «таунам» нужны качественные ограждающие конструкции, которые защищают здание от воздействия окружающей среды (перепадов температур, замораживания, оттаивания, осадков и пр.). «Палитра отделочных материалов представлена довольно широко: от традиционных (кирпича, штукатурки) до современных стеновых панелей из фиброцемента, керамогранита, — рассказывает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. — Инженерные системы зданий проектируются максимально автономными, что позволяет потребителю регулировать температуру отопительных радиаторов и горячего водоснабжения. Это дает возможность создавать как можно более комфортный и независимый от других жильцов микроклимат в доме».
Обычно девелоперы предусматривают в таунхаусе от четырех до восьми секций, которые выстраиваются в ряды и выглядят как в зазеркалье. Размер площади определяет этажность. Так, для двухуровневых таунхаусов она составляет от 90 до 180 кв. м. Трехэтажные квартиры-секции занимают более 120 кв. м. По словам Леонарда Блинова (Urban Group), для проживания семьи оптимальна площадь в 120–140 кв.‑м, однако девелоперам удается придумать удачные планировочные решения и в двухэтажных 90‑метровых постройках. В элитном сегменте размеры куда значительнее и достигают 350–400 кв. м.
Первый этаж используется под общественную зону с кухней и гостиной, верхние отдаются под приватные помещения — спальни, гостевые комнаты и пр. Гараж или место для паркинга — обязательный атрибут, выгодно отличающий «таун» от городских квартир. «На рынок сегодня выходит много интересных проектов, в которых девелоперы стремятся уйти от обыденных решений, — комментирует Дмитрий Власов (RDI). — Важна не площадь, а планировка, люди ценят функциональность жилья, а не возможность сделать коридор в 30–40 м».
Между тем плюсы таунхаусов вполне могут обернуться минусами. Так, передвижение по лестнице вряд ли подходит людям старшего поколения и маленьким детям. Соседи по смежным секциям лишают загородную жизнь приватности. А большие площади многоуровневого жилья выливаются в более внушительные коммунальные платежи (до 9 тыс. руб. в экономсегменте).
Отделать по полной?
На вопрос, нужна ли таунхаусам отделка, однозначного ответа нет. Больше к покупке недвижимости «под ключ» тяготеет элита. По данным TWEED, таких покупателей около 30%; никто из них не хочет тратить годы на ремонт. В частности, подобные предложения есть в поселках «Николино», «Довиль», «Барвиха Клаб»… В дорогом сегменте стоимость одного квадратного метра с отделкой увеличивается в среднем на $3 тыс. «Проблема заключается в том, что по-настоящему качественных предложений на рынке не много, — добавляет Ирина Могилатова из TWEED. — Никто не хочет приобретать готовый таунхаус, а потом его переделывать».
В массовом сегменте покупателя больше интересуют «черновые» варианты — из‑за низкой цены и возможности контролировать расходы на ремонт. Кроме того, приобретая жилье «без начинки», хозяин получает свободу для дизайнерских экспериментов, в отличие от готового проекта, который захочется переделать каждому, пусть даже в деталях. Стоимость таунхауса с отделкой отличается от аналога без ремонта на $1-1,5 тыс. за квадратный метр. Дельта зависит от материалов, инженерии, площади.
Впрочем, это не означает, что таунхаусы с отделкой вообще не пользуются спросом. Определенная аудитория охотно ищет такие варианты из‑за экономии времени, поскольку на ремонт уходит минимум год. «Дом с отделкой дает возможность быстрого переезда, — комментирует Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»). — В бизнес- и элитном сегментах конкуренцию таунхаусу по этому параметру может составить коттедж «под ключ», но при этом он не так интересен по цене». Тем не менее среди объектов с отделкой наиболее ликвидны таунхаусы без мебели, штор и света, говорят брокеры.
Здравствуй, хаус!
По мере победоносного шествия таунхаусов по России ажиотаж вокруг формата спадал, поэтому девелоперам приходилось придумывать новые повороты сюжета. Так, еще в 2006 году ГК «Конти» предложила рынку новый тип загородной недвижимости — лейнхаус (от англ. lane — переулок, house — дом). По сути это то же самое, что и таунхаус, только секции являются особняками и отличаются более выразительными фасадами. Дошли до Подмосковья и дуплексы — традиционные английские постройки, образованные из двух сблокированных домов, и твинхаусы — их братья-близнецы, но с бóльшими площадями и бюджетами. Еще одна вариация на тему — квадрохаусы, квадратные дома из четырех блоков, рассчитанные на столько же семей.
Ажиотаж вокруг таунхаусов как формата в России уже спал, так что девелоперам приходится придумывать вариации, чтобы поддержать спрос. Так на рынке стали появляться «лейнхаусы», «квадрахаусы», «дуплексы», «твинхаусы». Но по сути все это — те же сблокированные дома.
Как несложно догадаться, основное различие всех этих построек заключается в количестве сблокированных секций. А потому эксперты считают, что «новинки» — не более чем маркетинговый ход, удерживающий на плаву покупательский спрос. «Под квадрахаусы, лейхаусы и пр. мимикрировали классические поселки, — комментирует Сергей Свиридов (Sminex). — Ничего принципиально нового в формат не привнесено. — Незначительное изменение проектов и другое название позволяют девелоперам позиционировать предложение как новый продукт и повышать цены при тех же затратах».
И все-таки фокус работает. Российскому покупателю загородной недвижимости свойственно примерять на себя разные форматы. Особенно если они «выкроены» по европейским лекалам.
Владимир Яхонтов
управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»
Таунхаус вполне по карману семье среднего достатка. К примеру, собственник «двушки» в Крылатском может продать свое жилье и купить квартиру-секцию в ближайшем Подмосковье. Причем если в городе недвижимость в 10 млн рублей риелторы относят к «эконому», то в загородном сегменте это уже бизнес-класс.
Ирина Могилатова
управляющий партнер агентства недвижимости TWEED
Таунхаус с отделкой — очень эмоциональный продукт. В отличие от постройки с голыми стенами, он должен найти отклик у покупателя. В доме под ключ главное — настроение, выдержанность стиля, сочетание деталей. Имя декоратора не столь важно. При отделке таунхаусов актуален тот же подход, что и с квартирами или домами: обстановка должна соответствовать классу жилья.
Александр Водовозов
генеральный директор компании DeutscheWand
Скоро на загородном рынке наступит переломный момент: люди поймут, что таунхаус связан исключительно с городским образом жизни. Это когда ты живешь в пригороде, ходишь на работу, имеешь под боком рестораны, бассейн и тому подобное — но при этом есть еще и своя лужайка и отсутствуют соседи снизу и сверху.
Начать дискуссию