Домик у моря

Прошло более двух лет с момента присоединения Крыма к России, а рынок недвижимости на полуострове окончательно так и не пришел к цивилизованному виду. Стоит ли покупать здесь объекты недвижимости с инвестиционной целью? «Бизнес-журнал» расспросил экспертов, чего больше в таких инвестициях в «домик у моря» — возможностей или рисков.

Главным итогом «Крымской весны» в 2014 году для рынка недвижимости стал покупательский бум. Его не мог сдержать даже неопределенный правовой статус объектов (участники сделок придумывали довольно шаткие юридические конструкции, чтобы закрепить факт купли-продажи на бумаге). Однако сейчас продажа домов и квартир в Крыму практически замерла. Покупателей «с материка» отпугивает очень высокая, порой неоправданно завышенная цена «квадрата». «Затишье» связано и с неспешным переводом правоустанавливающих документов о собственности в российскую юрисдикцию.

Условные единицы

«Местный рынок недвижимости в полной мере отыграл момент вхождения Крыма в состав России, — рассказывает эксперт по безопасным сделкам с недвижимостью сервиса Prime Quality Сергей Вишняков. — Несмотря на то что нормальных документов на недвижимость на то время в принципе быть не могло, цены на все объекты подскочили вверх минимум на 30–40%».

А вскоре цены совершили еще один рывок — вследствие девальвации российского рубля. Дело в том, что стоимость крымской недвижимости — и новостроек, и «вторички» — традиционно, еще с «дороссийского» периода, привязана к доллару США. По словам руководителя проектов Института организационного развития и стратегических инициатив РАНХиГС Евгения Ицакова, «привычка» продавцов номинировать цены в иностранной валюте оказалась стойкой и держится до сих пор. Объясняется это просто: среди владельцев, особенно в сегменте вторичного жилья, составляющего львиную долю рынка, много украинцев, и обесценившиеся рубли им попросту не нужны. Долларовую традицию поначалу поддержали и российские граждане, поспешившие на волне Крымской весны скупать на полуострове жилье: задаток они вносили в валюте. Затем курс доллара вырос, и многие сделки «подвисли», поскольку покупатели зачастую оказывались не в состоянии внести оставшуюся сумму по текущему высокому курсу. По всему полуострову сейчас довольно много таких незавершенных сделок и жилья с неопределившимся статусом.

Столкнувшись с нежеланием «материковых» россиян в нынешней ситуации подписываться под сделки в долларах, продавцы начинают переходить на рубли, хотя и нехотя, с трудом. «Процентов 80 всей недвижимости до сих пор пытаются продавать за условные единицы», — отмечает Сергей Вишняков, который только недавно вернулся из Крыма, где был «с инспекцией» по поручению одного столичного инвестора, решившего присмотреться к курортной недвижимости.

Ажиотаж по поводу недвижимости в Крыму схлы­нул, однако сделки все-таки есть. «Бóльшая часть нынешних покупателей недвижимости в Крыму — из восточной части России: Тюмень, Сахалин, Нефтеюганск, — говорит Вишняков. — И они продолжают «баловать» продавцов тем, что не заморачиваются ни юридической чистотой объектов, ни ценами. Некоторые сделки совершаются ими даже без посещения Крыма. Покупатели из других регионов более осторожны: много интересуются, но мало покупают».

Условные цены

Рынок крымской недвижимости, по сути, прожил последние два года «по сценарию Сочи», который запустился после того, как город выиграл право на проведение зимних Олимпийских игр. «Только в случае с Крымом сразу вся республика словно «выиграла» свою Олимпиаду, — говорит Сергей Вишняков. — И пусть в стране кризис, и цены на квадратные метры во всей остальной России падают, крымским продавцам никто не мешает просить за апартаменты в новостройках Ялты 54 миллиона рублей!» Нынешние реалии крымского рынка — это, например, двухкомнатная квартира в 65 «квадратов» в Гурзуфе за 10,6 млн рублей — дороже, чем аналогичная по площади квартира в столичном регионе.

Продавцы, конечно, идут на серьезные скидки (по некоторым сделкам — до 40%) в случае внесения суммы полностью и наличными, но снижать цены массово — ради поддержания рынка — пока никто не собирается, говорит Евгений Ицаков из РАНХиГС.

«За меньшие суммы, — продолжает тему Сергей Вишняков, — на миллион-другой ниже московских, продаются квартиры лишь на вторичном рынке в поселках от Фороса до Никиты, в Большой Алуште, пригородах Феодосии (здесь средняя цена «однушки» — 2,5–3,5 млн рублей) или «недоквартиры» в бывших общежитиях, гаражах, эллингах. Вот только качество такого жилья оставляет желать лучшего. Капитальный ремонт крымской «вторички» не делался, как правило, последние 20–30 лет».

К сожалению, и инфраструктура в крымских населенных пунктах оставляет желать лучшего. Часто отключают свет: в прибрежных поселках и городах экономят на освещении. Не везде есть газ. Да и новые дома нередко строят в таких местах, куда трудно подвести инженерные коммуникации; после введения в эксплуатацию там придется не только готовить на электричестве, но и отапливать им.

Условные документы

Основным фактором риска в сделках с крымской недвижимостью до сих пор остается юридический, уверен генеральный директор компании «БриГ-Девелопмент» Владимир Федорченко. «На кадастровой карте Крыма сейчас больше белых пятен, чем идентифицированных земельных участков», — говорит эксперт. «Недвижимость на полуострове в основной своей массе имеет «кривые» правоустанавливающие документы, — соглашается Сергей Вишняков. — Бóльшая часть «вторички» реализуется по документам украинского образца. Переделали их на российские максимум 5% продавцов. Это, с одной стороны, не обязательно, но нормальных покупателей напрягает». К тому же, по словам Вишнякова, есть проблемы и с их проверкой. Украинский аналог Росреестра для простых покупателей недоступен, поэтому невозможно узнать, есть ли у объекта сделки обременения или аресты. По этой причине некоторые покупатели «первой волны» уже начали испытывать юридические трудности с приобретенными квадратными метрами.

На некоторые объекты и вовсе нет никаких бумаг. Количество самостроя — пристроек и «переделок» под жилье — в Крыму невероятное. «Взять, к примеру, многочисленные эллинги вдоль моря, — рассказывает Сергей Вишняков. — Продавцы нередко преподносят их как жилье, хотя фактически это «гаражи» для яхт. Такое вообще ни продаваться, ни покупаться не должно. Рано или поздно здесь в отношении самостроя наступит «ночь длинных ковшей», и тогда владельцы подобного имущества взвоют и будут протестовать с плакатами на набережных. Хотя виноваты будут только сами». Российский опыт массового сноса незаконных построек в 500‑метровой зоне от береговой линии уже есть — в Дагестане. «Права собственности на такую недвижимость в любой момент могут быть признаны ничтожными», — предостерегает Евгений Ицаков. А пока собственники таких объектов в Крыму продают их с большим дисконтом, что опять же «перекашивает» местный рынок недвижимости и делает его менее цивилизованным.

Не лучше ситуация и на первичном рынке. Здесь до сих пор не завершен ряд проектов, начатых еще под украинской юрисдикцией, и девелоперы не собираются переводить их в российское правовое поле. Новые проекты, разумеется, реализуются в рамках российского законодательства, в том числе и по 214-ФЗ. Однако, как отмечают эксперты, девелоперы в Крыму нередко используют схему жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в которой покупатель недвижимости на стадии котлована наиболее уязвим. (Достаточно вспомнить историю с недавним банкротством крупнейшего в стране строительного холдинга «СУ-155», который как раз специализировался на схеме ЖСК и оставил после себя 155 «недостроев» и почти 30 тыс. обманутых дольщиков и пайщиков.)

Не радует отраслевых экспертов, опрошенных «Бизнес-журналом», и тот факт, что новостройки в Крыму возводят по принципу «кто во что горазд». Кто-то строит из местного ракушечника, кто-то — из пеноблоков. Современные и качественные монолитные дома встречаются очень редко.

Условные перспективы

«Пока рынок недвижимости в Крыму вызывает больше сомнений и сопряжен с рисками, — говорит Владимир Федорченко из «БриГ-Девелопмента», — главным образом из‑за того, что остаются незавершенными вопросы энергообеспечения и водоснабжения, а также быстрого транспортного сообщения с «большой землей». «Очевидно, что и по этой причине недвижимость здесь просто не может продаваться по московским ценам, — считает Евгений Ицаков. — Высокая стоимость покупки делает бессмысленным приобретение такой недвижимости для сдачи в аренду».

По словам Сергея Вишнякова, самая большая отдача, как и везде, получается в самом рискованном случае — при покупке квартиры на начальных этапах строительства. И здесь речь идет о массовом секторе, новостройках «экономкласса» с небольшими площадями. «С некоторыми частными инвесторами мне удалось пообщаться и даже получить информацию о реальных инвестициях, — рассказывает Сергей. — Так, при вложении $35 тыс. в две квартиры-студии в одном из поселков Большой Ялты человек уже через два года смог получить доход в $25 тыс. на квартиру. Однако при нынешнем уровне цен на недвижимость на полуострове новые инвестиции вряд ли окажутся столь же выгодными в перспективе ближайших нескольких лет».

Евгений Ицаков уверен, что сейчас «крымские активы» в целом переоценены и их рыночная стоимость наверняка будет корректироваться в сторону уменьшения: «Для инвестора будет целесообразно дождаться обвала цен, после чего обратить особое внимание на объекты в районе Евпатории (участок берега между Саками и Поповкой). Это часть Крыма с песчаными пляжами и практически отсутствующей инфраструктурой. Тем не менее, если правительство Крыма начнет исполнять свои обещания по поводу развития инфраструктуры на западном побережье полуострова, то цены на недвижимость здесь могут снова пойти вверх».

История развития морских курортов Европы (например, Лазурного берега Франции или Турции) показывает, что в конечном счете регионы с песчаными пляжами развиваются быстрее областей с галечными, поэтому разрыв в ценах и качестве жизни между Южным берегом Крыма и регионом Евпатории может быть преодолен в обозримой перспективе. На это, по мнению специалиста, указывает и факт строительства масштабных отельных комплексов с суммарными инвестициями в несколько миллиардов рублей в районе Евпатории.

Большие надежды эксперты «Бизнес-журнала» возлагают на строящийся мост из Краснодарского края в Крым, вот только сдача проекта ожидается через два–три года, что в условиях макроэкономической неопределенности является слишком далеким будущим для оживления рынка в краткосрочной перспективе.

Копить 15 лет

Крымский полуостров занял второе место в списке российских регионов с самой недоступной для россиян недвижимостью. По результатам исследования портала «Мир квартир», чтобы накопить на среднюю квартиру в Крыму, человеку со среднестатистической зарплатой потребуется примерно 15 лет. Ждать дольше придется только ради покупки квартиры в Москве — 18 лет.

Для своих подсчетов аналитики использовали средние цены предложения квартир в базе объектов портала на первичном и вторичном рынках по регионам России, а цифры по средней заработной плате взяли из данных Росстата за 2015 год.

Единая точка продаж

В Москве появится единый офис продаж недвижимости Крыма. Об этом сообщил сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров на прошедшем в марте в Симферополе «круглом столе», посвященном проблемам строительной отрасли Крыма. По его словам, это будет своего рода супермаркет недвижимости, работающий на базе Ассоциации застройщиков Крыма. Презентация «единого офиса» в столице запланирована на конец весны.

Евгений Ицаков, руководитель проектов Института организационного развития и стратегических инициатив РАНХиГС

Рынок недвижимости на Крымском полуострове опирается на ожидания и мифы, которые различны у покупателей и продавцов. Несмотря на сокращение объектов строительства, реальный платежеспособный спрос ниже предложения, но продавцы ведут себя так, как будто торгуют очень востребованным товаром. Покупатели уже два года ожидают взрывного роста туризма и экономики Крыма. Однако, скорее всего, мы этого не увидим еще в ближайшие два–три года. Если не брать аудиторию, которой в силу специфической деятельности запрещен выезд из страны, любой другой частный инвестор всегда может сравнить соотношение цены и качества в Черногории, Болгарии, Испании с тем, что можно получить за те же деньги в Крыму. И сравнение будет не в пользу последнего. Получается, спрос во многом базируется на настроениях и ожиданиях, а данные факторы сложно назвать постоянными.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасным сделкам с недвижимостью сервиса Prime Quality

В целом я считаю крымскую недвижимость инвестиционно привлекательной — хотя бы из-за эффекта низкой базы. Да, существующие проблемы с энергообеспечением, транспортной доступностью и инфраструктурой пока отпугивают значительную часть покупателей. Однако по мере их решения будет возрастать и массовый спрос. Важно, что для части этих проблем уже более или менее определенно обозначены сроки решения. Так, в апреле на полуостров провели третью ветку энергомоста, и проблем из‑за постоянных отключений электричества по несколько раз на дню быть уже не должно. Инфраструктура тоже постепенно обновляется: своими глазами видел ремонт дорог и мостов на всех трассах, начиная с Севастополя и заканчивая Керчью.