В кризис недовольных стало больше. В этом, в частности, убеждают опросы, организованные Федеральной службой государственной статистики (Росстатом). С 2008 года доля представителей розничной торговли, жалующихся на недостаток платёжеспособного спроса и высокие налоги, увеличилась примерно на четверть. А вот общая масса недовольных завышенной арендной платой за кризисный период даже немного снизилась.
Это не столько обнадёживает, сколько, наоборот, показывает остроту нынешнего положения и вызывает тревогу за владельцев как торговых, так и офисных помещений. Какие причины способствуют снижению цен на офисную и торговую недвижимость в статье адвоката Олега Сухова, Президента Гильдии Юристов Рынка Недвижимости.
Аренда офиса дешевле, а покупка дороже
Объяснить нынешнее
Но примите во внимание, что мы сейчас говорили о росте номинальных цен, который с лихвой на протяжении указанного времени перекрывала инфляция. Всего с марта 2009 года и по сегодняшний день она составила около 80%. Если номинальная стоимость коммерческого сегмента недвижимости за семь с лишним лет почти не изменилась, то реальная сократилась в несколько раз.
При этом нынешний год ударил уже и по номинальной стоимости. С января, по подсчётам экспертов сайта «Росриэлт», цены на офисы в среднем снизились на 8,75%, а на торговые площади — и вовсе на 17,47% (и, соответственно, на 3,23% и 5,3% на аренду). Если добавить сюда почти пятипроцентную инфляцию, то вспоминается известная шутка: «Стояли на краю пропасти, но сделали большой шаг вперёд». Кажется, собственники торговых и офисных объектов в текущем году очутились как раз в такой ситуации.
Кризис выгоняет на улицу, а офисы пустуют
Ситуация эта тем не менее закономерна. Она отражает неизбежное при нынешнем экономическом спаде снижение спроса на коммерческие помещения. Кризис разоряет предприятия и выгоняет сотрудников на улицу. В первом полугодии 2016 года, по статистике Росстата, было зарегистрировано на 8,2% меньше коммерческих организаций, чем ликвидировано. Как следует из статистики Росстата, с 2008 по 2015 год безработица в Москве выросла в 2,11 раза. По оценке экспертов из компании ILM, страна последние годы потеряла около шести миллионов рабочих мест.
В результате, по подсчётам экспертов компании «Knight frank», в 2015 году доля не нашедших применения офисных площадей достигла в столице рекордной отметки в 3 миллиона квадратных метров, или 20% от имеющегося фонда. В течение 2016 года фонд увеличится ещё на 650 тысяч метров, которые удастся поглотить примерно на треть. То есть новый рекорд по количеству вакантного офисного пространства будет поставлен в самое ближайшее время. Аналогичные «достижения» прогнозируют аналитики и в секторе московской торговой недвижимости. По их прикидкам, доля незанятых площадей в нём увеличится до конца года на 3,3% и достигнет 16,4%.
Усиление налогового гнёта
В общем, действия владельцев коммерческих помещений логичны. Они просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти для недвижимости покупателей. Но во втором случае проблема заключается не только в малой доходности объектов, но и во всё возрастающих затратах на их содержание. Эти затраты может позволить себе не каждый кандидат в собственники.
Речь,
В 2015 году владельцы коммерческой недвижимости в Москве заплатили налогов в шесть раз больше, чем должны были по старым правилам.
Так что вся проблема упирается «всего лишь» в неуклонный рост кадастровой стоимости и, следовательно, счетов, по которым собственники платят в казну. Согласно официальной презентации от столичной мэрии, в 2014 году он составил в среднем 5,2%. В 2015 году ценовая планка поднялась, в зависимости от округа, ещё на 0,8–13%.
Очевидно, есть в этом некоторая странность. Как известно, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, а на рынке недвижимость как минимум не прибавляет в цене. Но вот её кадастровая стоимость
Падение спроса продолжится
В сухом остатке получаем следующее. Доходы коммерческих и торговых центров из года в год падают, а расходы неуклонно увеличиваются. Вывод очевиден: если тенденции не изменятся, коммерческая недвижимость, по крайней мере, некоторая ее часть, превратится в полный неликвид.
А изменений действительно пока ждать не приходится. Минэкономразвития прогнозирует дальнейшее падение реальных доходов населения и оборота торговли в течение всего 2016 года и незначительный рост того и другого в 2017 году. Следовательно, всплеска спроса на офисы и торговые точки в ближайшие полтора года не произойдёт. При этом должны вступить в эксплуатацию достраивающиеся офисные и торговые центры, поглощение которых, по расчётам аналитиков компании «Colliers International», займёт три или даже четыре года.
Спасение — в переводе персонала на удаленную работу
Согласно прогнозу от компании «Битрикс24», многие фирмы будут искать спасение от кризиса в переводе части персонала на надомную работу.
В данный момент, по подсчётам аналитиков этой компании, в России дистанционно работают только один процент штатных сотрудников, тогда как в США доля надомников достигает трети. То есть тут имеется хороший резерв для оптимизации, использование которого позволит компаниям опять же меньше, чем сейчас, нуждаться в офисных помещениях.
Также в ближайшие два года на офисные и торговые строения дополнительно увеличится налогообложение. Например, в Москве, его шестикратный рост в 2015 году обеспечила «щадящая» ставка в 1,2%. К 2018 году она повысится до 1,5% (ст. 2 Закона г. Москвы № 64 «О налоге на имущество организаций»). То есть налоговая нагрузка возрастёт ещё на четверть, чем сделает коммерческие здания ещё менее интересными для покупки и поспособствует дальнейшему снижению цен на них.
Впереди волна банкротств
Насколько именно снизятся цены, сейчас сказать невозможно. Зато куда яснее проглядывают иные последствия падения спроса на торговые и офисные помещения. В 2014 году несостоятельным признан «Морской
Начать дискуссию