Ремонтируем арендованные объекты нежилого назначения, какие и где нужно получить разрешения?

На вопрос о необходимости получения разрешения на проведение ремонтных работ, включающих в себя демонтаж перегородок, вырубки проемов, кладки новых перегородок из кирпича можем сообщить следующее. Постановлением Правительства Москвы №621-ПП от 16.08.2005 года утвержден Регламент подготовки и выдачи в режиме "одного окна" решения Префектуры административного округа о согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения. Из планируемых Вами работ следует, что данные виды работ предполагают либо перепланировку либо переоборудование помещения. В утвержденном Правительством Москвы Регламенте даны понятия перепланировки и переоборудования помещений, в частности:

Перепланировка помещения - изменение его конфигурации при сохранении функционального назначения объекта, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения и предусматривающее один из следующих видов строительных работ (или их комплекс):

- замена (частичная или полная), демонтаж и установка ненесущих перегородок;

- устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;

- устройство и заделка проемов в перекрытиях;

- замена (кроме замены на идентичное) и (или) перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему зданию).

Перепланировка помещений проводится посредством изменения планировочных показателей его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций объекта перепланировки.

Переоборудование помещений - проведение мероприятий в отдельных помещениях здания (строения) при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций и предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):

- замена (частичная или полная), демонтаж и установка ненесущих перегородок;

- устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;

- устройство и заделка проемов в перекрытиях;

- замена (кроме замены на идентичное) и (или) перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудования по всему зданию);

- перепланировка чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов и общего уклона кровли (с сохранением или незначительным изменением ее конфигурации) и перекрытия над верхним этажом (устройство мансард оформляется в порядке, установленном для реконструкции объектов).

Перепланировка, переоборудование помещений в объектах нежилого назначения проводятся по инициативе собственника или пользователя объекта.

Проектная документация для проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения выполняется в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами, что должно быть удостоверено в проекте соответствующей записью лица, ответственного за разработку проектной документации.

В состав проектной документации на перепланировку помещений входят:

- пояснительная записка по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

- ситуационный план в масштабе 1:2000;

- план этажа на копии плана БТИ с указанием:

предполагаемых к сносу перегородок;

устанавливаемых перегородок;

мест пробития проемов во внутренних стенах;

- конструктивные детали и узлы (при необходимости);

- решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости);

- техническое заключение о несущей способности конструкций (при необходимости).

В состав проектной документации на переоборудование помещений входят:

- пояснительная записка по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

- ситуационный план в масштабе 1:2000;

- план этажа на копии плана БТИ с указанием:

предполагаемых к сносу перегородок;

устанавливаемых перегородок; мест пробития проемов во внутренних стенах;

- генеральный план М 1:500 (при необходимости);

- сводный план инженерных сетей (при необходимости), выполненный на инженерно-топографическом плане в масштабе 1:500, с техническим заключением ОПС ГУП "Мосгоргеотрест" на право производства работ, связанных с разрытием;

- план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:

предполагаемых к сносу перегородок;

устанавливаемых перегородок;

мест пробития проемов во внутренних стенах;

- план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости);

- план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологического оборудования (при необходимости);

- стройгенплан (при необходимости), выполненный на инженерно-топографическом плане в масштабе 1:500, с техническим заключением ОПС ГУП "Мосгоргеотрест" на право работ по обустройству строительной площадки, производства работ, связанных с разрытием, усилением фундамента и т.д.;

- чертежи узлов и деталей;

- техническое заключение о состоянии объекта;

- рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости).

Для утверждения проектной документации для проведения работ по перепланировке, переоборудованию помещений, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения должны быть получены заключения (согласования) следующих уполномоченных органов и организаций:

- территориального управления Роспотребнадзора по г. Москве или его отделов в административных округах;

- Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по г. Москве;

- Москомнаследия (для объектов, являющихся памятниками историко-культурного наследия);

- Мосгосэкспертизы (при необходимости согласования конструктивного и технологического решения);

- ОПС ГУП "Мосгоргеотрест" при необходимости по направлению АПО административного округа при проведении работ по разрытию, установке временных объектов и устройстве конструкций, выходящих за контуры существующих внешних ограждающих конструкций;

- АПО административного округа при проведении работ по перепланировке и переоборудованию. Подготовка заключения АПО административного округа по проектной документации на перепланировку и переоборудование выполняется при наличии всех заключений уполномоченных органов и организаций;

Полный состав и перечень согласований по проектно-сметной документации определяются действующими нормами и правилами в зависимости от статуса, расположения и значимости объекта. Утверждение проектной документации для перепланировки, переоборудования помещений и проведения реконструктивных работ на объектах нежилого назначения оформляется при наличии положительных заключений уполномоченных органов и организаций и после проведения необходимой корректировки проекта в соответствии с представленными ими замечаниями.

Выводы

В данном случае согласование требует разработки проекта независимо от значительности или незначительности планируемых изменений. Возможно, что потребуется предварительное обследование конструкций помещений на допустимость тех или иных изменений. Объем проекта, и соответственно, его стоимость и сроки проектирования зависят от значительности планируемых изменений. От этого же и зависит количество инстанций, которые согласовывают данный Проект.

Порядок согласования включает в себя

1. Подготовку правоустанавливающих документов на помещение, а также документов ТБТИ.

2. Обследование помещений и получение технического заключения о состоянии конструкций для проведения перепланировки (при необходимости)

3. Разработка проекта по перепланировки. Проект перепланировки имеет право разрабатывать только лицензированная проектная организация.

4.Согласование разработанного проекта с уполномоченными организациями, в каждом конкретном случае их список определяется отдельно: санипидемстанция, управление государственной противопожарной службы, ДЕЗ или эксплуатирующая организация, архитектурно-планировочное управление, мосгорэкспертиза а также иные организации, по требованию МВК округа.

5. Получение разрешения МВК (Префектуры округа) на перепланировку помещения.

6. После завершения ремонтных работ, проведение обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.

7. Если в результате перепланировки изменятся характеристики помещений (количество комнат, общая площадь и т.д) возможно переоформление документов о собственности.