Имущественные вычеты: заманчиво и… реально!

Вычеты по НДФЛ – своего рода льгота, предоставленная государст­вом налогоплательщику. Воспользуемся ею в полном размере! Но для начала уясним, что же все-таки такое вычет по НДФЛ?

Начнем с того, что практически все доходы, полученные налогоплательщиком – физическим лицом, подлежат обложению НДФЛ (налогом на доходы физических лиц). Ставки налога различны и колеблются от 9 до 35% в зависимости от вида дохода и статуса самого налогоплательщика. К доходам относятся не только зарплаты-премии или предпринимательская прибыль, но и средства, вырученные от продажи какого-либо имущества. Продали, к примеру, вы автомобиль – не забудьте отсчитать 13% в бюджет государства. Как же так, скажете вы? Ведь дохода-то никакого и нет. Купил-то я его года три-четыре назад дороже, чем продал. Вот и наступило время применить вычет! Из суммы, полученной от продажи, следует вычесть энную сумму (какую именно – расскажем ниже) и только с разницы платить налог.

Все понятно? Иными словами, вычет – это выведенная из-под налогообложения часть личных доходов налогоплательщика. Правда, есть один нюанс. Не все доходы можно льготировать подобным образом, а лишь те, которые облагаются по ставке 13%. То есть, например, предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не смогут применять вычеты к своим доходам от предпринимательской деятельности (это совсем не значит, что данная статья не содержит для них никакой полезной информации.) Так же, как не получат вычеты и те, кто не имеет ­официального дохода вообще.

Классификация вычетов по НДФЛ

Налоговый кодекс предоставляет налогоплательщикам возможность воспользоваться несколькими группами налоговых вычетов: стандартными, имущественными, социальными и профессиональными.

Данная статья посвящена вопросам получения имущественных вычетов. Поэтому «расшифруем» эту группу подробнее (см. Таблицу 1).

Таблица 1. Виды имущественных налоговых вычетов

Вид	Срок ­нахождения в собственности	Документальное подтверждение	Размер
1. Вычеты при реализации имущества
Реализация недвижимости	Находившейся в собственности больше 3 лет	При наличии документов, подтверждающих срок нахождения в собственности	В сумме, полученной от реализации
Реализация недвижимости	Находившейся в собственности меньше 3 лет	При наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение	Сумма расходов на покупку (может быть больше 1 млн руб.) или максимальный размер 1 млн руб.
Реализация недвижимости	Находившейся в собственности меньше 3 лет	Без документов, подтверждающих расходы на приобретение	В сумме, полученной от реализации, но не больше 1 млн руб.
Реализация ценных бумаг	–	При наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение	Сумма расходов на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг
Реализация прочего имущества	Находившегося в собственности больше 3 лет	При наличии документов, подтверждающих срок нахождения в собственности	В сумме, полученной от реализации
Реализация прочего имущества	Находившегося в собственности меньше 3 лет	При наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение	Сумма расходов на покупку (может быть больше 125 тыс. руб.) или максимальный размер 125 тыс. руб.
Реализация прочего имущества	Находившегося в собственности меньше 3 лет	Без документов, подтверждающих расходы на приобретение	В сумме, полученной от реализации, но не больше 125 тыс. руб.
2. Вычеты при покупке жилья
Приобретение ­(строительство) жилья	–	При наличии документов, подтверждающих расходы на строительство	Стоимость покупки, но не больше 1 млн руб.
Проценты за кредит (целевой заем)	–	При наличии документов, подтверждающих уплату процентов	В размере ­уплаченных процентов

В таблице, представленной выше, наглядно видно, в каких случаях применяются имущественные вычеты. А теперь расскажем подробно про каждый «подвид». Начнем по порядку.

Вычеты при реализации имущества

Эта группа вычетов применяется к доходам, полученным от реализации имущества. И осуществляются они только в налоговой инспекции после подачи декларации по форме 3-НДФЛ по итогам года (правда, за исключением вычета при реализации ценных бумаг). Возникает вопрос: а надо ли отчитываться в налоговой по доходам, полученным от продажи имущества? А что будет, если этого не сделать? Узнают ли налоговики, что вы должны были это сделать? Или можно понадеяться на «авось повезет»?

Нет, в большинстве случаев «не повезет». Безусловно, о том, что вы продали шубу соседке тете Маше, в налоговой вряд ли узнают (если только тетя Маша сама им об этом не расскажет, представив расписку в получении вами от нее энной суммы денег…). А вот все сделки с недвижимостью и автотранспортными средствами подлежат государственной регистрации, а регистрирующие органы в свою очередь представляют эти сведения в налоговое ведомство. Так что если вы продали машину или квартиру, не сомневайтесь – налоговикам рано или поздно об этом станет известно, и если вы своевременно не представите декларацию, вас настойчиво попросят это сделать, попутно выписав штраф (без него обходится редко).

Если вы не задолжали государству ни копейки налога, то есть ­в декларации в строке «к доплате» будет стоять ноль, то штраф составит 100 рублей.

Если же по непредставленной вовремя декларации причитается доплата налога, то штраф будет уже исчисляться в процентном отношении от неуплаченной суммы. В течение 180 дней после 30 апреля штраф будет исчисляться исходя из 5% за каждый месяц просрочки, но не менее 100 рублей. Позже – уже исходя из 10%.

Но внимание, предприниматели! Вы не сможете воспользоваться подобными вычетами в случае реализации имущества, используемого в предпринимательской деятельности! Уменьшить налог в этом случае можно только за счет профессиональных вычетов.

Реализация недвижимости

Если недвижимостью (а именно – домом, квартирой, комнатой, дачей, садовым домиком, земельным участком или долей в этом имуществе) владели больше трех лет, с суммы реализации НДФЛ не берется: вычет равен сумме, полученной от продажи. Но имейте в виду – срок владения вы обязаны подтвердить документально!

Пример 1

ИП Попкова Е.А., занимающаяся розничной торговлей и применяющая общую систему налогообложения, продает находящееся в ее собственности более трех лет здание магазина за 3 000 000 руб. При подаче декларации она заявляет вычет в размере продажной стоимости магазина, так как является его собственником более трех лет.

Увы, налоговый инспектор откажет ей в таком вычете, так как здание использовалось в предпринимательской деятельности. Максимум, на что она может рассчитывать, – это на вычет в размере остаточной стоимости магазина, так как предприниматель в соответствии с пунктом 1 ­статьи 221 НК РФ ежегодно уменьшала НДФЛ на сумму амортизации.

Если имущество было в собственности менее трех лет, есть два варианта вычета:

• в сумме, полученной от продажи, но не более 1 000 000 руб.;
• в сумме расходов на покупку и продажу (в этом случае обязательны документы, подтверждающие затраты).

Пример 2

Е.П. Филичкина продает дачу за 2 500 000 руб. К моменту продажи дача находилась в ее собственности 2 года. Расходы Филичкиной на приобретение дачи составили 900 000 руб. Какой ей положен имущественный вычет?

Так как Филичкина владела домом меньше трех лет, вычет может быть либо в 1 000 000 руб. (максимальный), либо в 900 000 руб. (равный расходам на покупку). Выгоднее, конечно, первый вариант, когда НДФЛ будет уплачиваться с 1 500 000 руб. (2 500 000 руб. – 1 000 000 руб.), а не с 1 600 000 руб. (2 500 000 руб. – 900 000 руб.). Есть и еще одно преимущество: не нужно ­документально подтверждать затраты.

При общей долевой собственности совладельцы делят вычет пропорционально долям. Точно так же они могут поступить, если их собственность была совместной, но вправе выбрать уже и другой вариант.

Пример 3

В 2004 году супруги Полозковы приобрели квартиру за 1 200 000 руб. в общую долевую собственность, причем доли были равными. Платежные документы были оформлены на главу семейства. В 2008 году квартира была продана за 4 000 000 руб. Как применить вычет при продаже недвижимости?

В этом случае каждый из супругов имеет право вычесть из своей доли в денежном эквиваленте ½ первоначальной стоимости квартиры.

То есть доход от продажи у каждого будет по 2 000 000 руб. (4 000 000 руб. : : 2 чел.). И каждый применит вычет в размере 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.). То есть каждый заплатит по 182 000 руб. ((2 000 000 руб. – 600 000 руб.)  ×  13%).

Но есть один неприятный момент. В налоговой могут быть проблемы с предоставлением вычета Полозковой в связи с тем, что платежные документы при покупке были оформлены на супруга. Инспекторы, невзирая на гражданское и семейное законодательство, по которому все нажитое супругами в браке является общей совместной собственностью, могут заявить, что она не несла затрат на приобретение своей доли. И, как следствие, отказать в вычете.

Безусловно, если вы будете отстаивать свои права в суде, он будет на вашей стороне. Но стоит ли доводить до таких крайностей? На практике все можно сделать гораздо проще. Супруга задним числом составляет доверенность (в простой письменной форме), в которой доверяет своему супругу произвести расчеты за свою долю в квартире. И наличие в платежных документах только фамилии супруга сразу становится закономерным.

А если в течение года вы продаете несколько объектов недвижимости? К примеру, квартиру и земельный участок?

По общему правилу, если имущество находилось в вашей собственности больше трех лет, то налог платить не придется. Вычет будет равен сумме сделки.

Если меньше трех лет, то либо вы предоставите документы о затратах на приобретение и строительство этих объектов и налог составит 13% от разницы между выручкой и этими затратами, либо максимальный вычет составит 1 млн руб. Причем эта сумма распространяется на оба объекта. То есть нельзя, продав квартиру за 1,5 млн и за столько же участок, вычесть из полученных трех миллионов два (по одному за землю и за квартиру). 13%-й налог придется платить с двух миллионов рублей. Напомним, это касается только имущества, находящегося в собственности меньше трех лет, на которое нет документов, подтверждающих расходы по его приобретению (или когда сумма в этих документах меньше максимального размера вычета в 1 млн руб.).

Лимит вычета в 1 млн руб. действует на все сделки с недвижимостью в течение календарного года. Поэтому если есть возможность разделить сделки во времени (например, в конце декабря продать землю, а в начале января квартиру), то лучше так и поступить. И тогда суммарный вычет составит уже два миллиона, так как формально доходы по этим сделкам будут получены в разные налоговые периоды.

Налогообложение доходов при продаже ценных бумаг

С 1 января 2007 года при продаже ценных бумаг – не важно, обращающихся на организованном рынке ЦБ или нет, – применяется только один вид вычетов – сумма расходов по приобретению этих бумаг. Если раньше при продаже бумаг можно было воспользоваться и другими льготами (например, не платить налог, если проданные бумаги были в собственности больше трех лет), то теперь такой возможности нет. Но если вы декларируете доходы от продажи бумаг за 2002–2006 годы, то в декларациях за те годы можете смело учитывать положенные в данные периоды льготы.

Вычет по ценным бумагам можно осуществить как в налоговой инспекции по окончании года, так и у источника выплаты дохода (брокера, доверительного управляющего).

Имущественный вычет при продаже прочего имущества

Давайте рассмотрим данный вид вычета на примере реализации автомобиля. Хотя все нижесказанное, безусловно, относится к реализации любого имущества, будь то шуба, драгоценности или стиральная машина (кроме, как уже говорили, недвижимости и ценных бумаг)!

Итак, вы продали автомобиль, следовательно, получили доход. И не важно, что полученных денег давно уже нет. По налоговому законодательству вы должны представить декларацию, в которой обязаны указать полученную сумму и уплатить 13%-й налог.

Но не расстраивайтесь заранее. Возможно, что платить и не придется. Или придется, но значительно меньше.

Первое, что необходимо выяснить, – сколько лет проданная машина находилась в вашей собственности. Если больше трех лет – государству вы ничего не должны. Потому что в этом случае к сумме, полученной от продажи, применяется имущественный вычет в таком же размере. К примеру, если вы продали машину за 400 тысяч рублей, то и имущественный вычет составит те же 400 тысяч. Следовательно, налог брать просто не с чего. Но помните, что это только в том случае, если машина была в вашей ­собственности больше трех лет.

Если же машина была в вашей собственности меньше трех лет, то здесь возможны два варианта. Первый – для тех, кто скрупулезно собирает и хранит все чеки-квитанции-справки (и, кстати говоря, правильно делает!). У таких людей наверняка найдутся документы, подтверждающие факт и стоимость первоначальной покупки этой машины. В этом случае имущественный вычет составит сумму, потраченную на приобретение. Как правило, покупаем мы машины дороже, чем потом продаем. Поэтому ситуация, скорее всего, будет такой: продали машину, к примеру, за те же 400 тысяч, которую год назад покупали за 500. Вычет, который надо записать в декларации, составит… нет-нет, не 500, а 400 тысяч. По правилам, он не может превышать сумму дохода. А налог в итоге будет нулевым.

И последний вариант, не очень утешительный для владельцев дорогих автомобилей. Если машина была в вашей собственности меньше трех лет и документов, подтверждающих затраты на ее приобретение, не сохранилось, можно применить имущественный вычет в размере 125 000 рублей. Вернемся к нашей продаже автомобиля за 400 тысяч. Из 400 вычитаем 125, получаем 275 тысяч. Умножаем на 13%. Итого налог составит 35 750 рублей.

Как подтвердить тот факт, что машина находилась в вашей собственности больше трех лет? Это несложно. Вообще, эта информация должна быть в налоговой, ведь ГИБДД регулярно поставляет ей такие сведения. Кроме того, с автомобилем невозможно совершить ни одну сделку без ПТС (паспорт транспортного средства), в котором указаны все даты смены владельцев. Вам достаточно при продаже автомобиля оставить себе его копию. А вот с другим имуществом сложнее – необходимы документы, из которых можно судить о дате приобретения. Это могут быть чеки, накладные, даже гарантийные талоны с отметкой о продаже.

Не забудьте! Речь идет об имуществе, используемом в личных целях, а не в предпринимательских. Если продаваемый автомобиль использовался для грузо- или пассажироперевозок, то все вышесказанное к нему отношения не имеет.

Вычет в связи с приобретением жилья

Переходим к имущественным вычетам, положенным гражданину в связи с покупкой или строительством жилья. Для начала уточним, что представляет собой этот имущественный вычет и кто имеет на него право.

А вычет этот довольно сильно отличается от других, потому что предоставляется не тогда, когда человек получил какой-то доход (например, продав дачу), а наоборот, когда потратил. Это своеобразная компенсация от государства, правда (важно!), предоставляемая единственный раз в жизни. Покупка или строительство жилья – дорогое удовольствие, поэтому вернуть хоть какие-то деньги, согласитесь, приятно.

Итак, на что можно рассчитывать? А рассчитывать можно на 13% от стоимости купленной квартиры, комнаты или дома или от затрат на строительство. Правда, если эта стоимость или затраты не превышают 1 млн руб. Если же превышают, что в последнее время – обычное дело, то вам причитается 130 тыс. руб., то есть 13% от максимального размера. Безусловно, есть ситуации, когда на получение всей суммы рассчитывать не приходится, но о них мы поговорим позже.

Что включается в расходы на приобретение жилья? Если речь идет о доме, это расходы на разработку проектно-сметной документации, приобретение материалов или же самого здания, в том числе незаконченного (и тогда расходы на строительные работы и отделку), подключение к коммуникациям или создание автономных систем энерго-, водоснабжения и канализации. Если о квартире (или доле в ней) – расходы на ее покупку или прав на нее в сооружаемом доме, расходы на материалы и отделочные работы. Но надо иметь в виду: суммы, потраченные на достройку и отделку дома (отделку квартиры), можно компенсировать, лишь четко обозначив в договоре купли-продажи, что его предмет является объектом незавершенного строительства или объектом без отделки.

Еще один вид расходов, принимаемых к вычету, – проценты за кредит (целевой заем) на строительство (приобретение) жилья. Причем они включаются без ограничений, то есть при сравнении суммы вычета с максимальной (в 1 млн руб.) в расчет не войдут. Заметим только, что такие проценты можно учесть только после их уплаты.

Пример 4

М.Ф. Шелобанова взяла ипотечный кредит на сумму 2 000 000 руб. и купила комнату. Какой ей положен вычет, если за кредит она рассчиталась, уплатив по процентам 800 000 руб.?

Стоимость квартиры превышает 1 000 000 руб., поэтому Шелобанова имеет право только на эту величину вычета. К нему добавится сумма уплаченных процентов. Таким образом, облагаемый доход новоиспеченной владелицы будет снижен на 1 800 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб.). Заметим, что сумма по процентам станет учитываться только после их уплаты.

Кто может рассчитывать на этот вычет? Во-первых, граждане, которые приобрели находящуюся на территории России квартиру, комнату, жилой дом или долю в них.

Во-вторых, как уже говорили, эти граждане должны иметь доход, ­облагаемый НДФЛ по ставке 13%.

В-третьих, покупка не должна быть оплачена за счет средств ­работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств.

В-четвертых, сделка купли-продажи не должна быть заключена между взаимозависимыми лицами (например, между супругами или родителями и детьми).

И в-пятых, если после 2001 года гражданин уже получал такой имущест­венный вычет. Потому что полагается он, как уже было сказано, только один раз в жизни.

Порядок получения вычета

Итак, мы выяснили максимальный размер вычета и круг лиц, которые могут его заявить. Теперь поговорим о порядке его получения.

А вариантов, собственно, два – либо после завершения года, когда в налоговую инспекцию подается декларация и подтверждающие документы, либо сразу после покупки – у своего работодателя. Правда, новоселу, даже если его вычетом будет заниматься бухгалтер его родного предприятия, все равно придется посетить инспектора и представить ему:

• заявление;
• документы о праве собственности на жилой дом либо договор о приобретении квартиры (доли) или прав на нее в строящемся доме и акт приема-передачи, или документы, подтверждающие право собственности на квартиру (долю),
• а также платежные документы (всевозможные расписки, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием адреса и паспортных данных продавца в случае нового строительства и так далее).

Рассмотрев бумаги, инспектор выдаст уведомление, по которому можно будет применить имущественный вычет. Это уведомление налогоплательщик должен отдать в свою бухгалтерию, и тогда данный вычет будет учтен при исчислении НДФЛ. На практике это означает, что с вас перестанут удерживать 13%-й налог и даже вернут тот, который вы уже уплатили в текущем году. Предположим, что ваш годовой доход меньше 1 млн рублей, а значит, годовая сумма налога меньше 130 тысяч. Вы же, тем не менее, претендуете на максимальный вычет. Не переживайте! Неиспользованный остаток перейдет на следующие годы, причем количество лет не ограничено. Заметим, это единственный вид вычета, который можно «растянуть» на несколько лет.

Несколько замечаний. В уведомлении, выданном инспекцией, указывается работодатель, через которого должен осуществляться вычет. Поэтому если вы в течение года смените работу, на новом месте налог из зарплаты будут удерживать в полном размере. При этом получить другое уведомление на имя нового работодателя в течение года нельзя: на текущий налоговый период его оформляют только один раз. В уведомлении указывается и налоговый период (календарный год), поэтому, если использование вычета затянется на несколько лет, придется посещать инспекцию каждый год, чтобы бухгалтерия всегда располагала письменным обоснованием льготы.

Пример 5

В 2006 году Филатов П.В. приобрел долю в квартире за 950 000 руб. Филатов П.В. является одновременно штатным работником и индивидуальным предпринимателем на «упрощенке». Его доход за 2006 год от предпринимательской деятельности составил 350 000 руб. Кроме того, он получил 430 000 руб. по месту основной работы. За 2007 год – соответственно 400 000 руб. и 450 000 руб. До июня 2008 года Филатов не знал о возможности получения имущественного вычета. В каком порядке и размере Филатов может ­воспользоваться вычетом?

Стоимость жилья, приобретенного Филатовым, меньше предельного размера в 1 млн руб., поэтому вычет будет предоставлен в размере стоимости доли (950 000 руб.).

Так как доходы от предпринимательской деятельности при упрощенной системе налогообложения освобождены от НДФЛ, за 2006 год он сможет вернуть 55 900 руб. (430 000 руб. × 13%). За 2007 год, соответственно, 58 500 руб. (450 000 руб. × 13%).

На 2008 год переносится неиспользованная часть вычета в размере 70 000 руб. (950 000 руб. – 430 000 руб. – 450 000 руб.). И заплатить НДФЛ можно на 9 100 руб. меньше (70 000 руб. × 13%).

Для того чтобы получить вычет, Филатов должен представить новые декларации по форме 3-НДФЛ за 2006 и 2007 годы в налоговую инспекцию, приложив документы о приобретении жилья и заявление о возврате НДФЛ. Если все документы оформлены грамотно, то через определенное время на лицевой счет Филатова поступит 114 400 руб. (55 900 руб. + 58 500 руб.).

На заметку: декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ с целью получить вычеты можно подавать в декларационную кампанию не обязательно с 1 января по 30 апреля, а в любое удобное для вас время!

Что касается остатка, перешедшего на 2008 год, налогоплательщик может получить в инспекции уведомление, предоставить его в бухгалтерию по месту работы и получить 9 100 руб., не дожидаясь окончания года. ­Бухгалтерия пересчитает НДФЛ, уплаченный с начала года, и вернет нужную сумму.

Ситуации бывают разные…

Предположим, что вы не состоите в штате организации и работаете по гражданско-правовому договору. Возможно ли получение вычета не в инспекции? Увы нет. В трудовых отношениях с организацией вы не состоите, значит, ваш работодатель не удерживает с вас НДФЛ, а следовательно, и возвращать не имеет права.

Следующая распространенная ситуация – покупка имущества в общую собст­венность. В этом случае действует правило: если жилье приобретается в долевую собственность, то размер имущественного вычета распределяется в соответствии с долями совладельцев, если в совместную – по их желанию. В последнем случае в инспекцию подается заявление, где указывается, какая у кого часть вычета. Такая возможность очень кстати, если кто-то из собст­венников не имеет дохода или имеет, но незначительный. Скажем, покупка совершена совместно членами семьи и среди них есть иждивенцы (дети, инвалиды). Делить в этом случае имущественный вычет по долям было бы совершенно невыгодно.

Совсем недавно позиция налоговиков была следующая: если жилье приобретено в общую собственность (долевую или совместную), то на всех совладельцев сумма вычета не может превышать 1 млн руб. Сейчас ситуация не так однозначна. Минфин России в своем письме от 14 июля 2008 г. № 03-04-05-01/243 заявил, что максимально возможный размер вычета для «дольщика» – 1 млн руб.

Пример 6

В условиях Примера 3 рассчитаем, какой имущественный вычет ­приходится на каждого владельца при приобретении квартиры?

1. Вариант «налоговиков». Покупная стоимость квартиры (1 200 000 руб.) превышает общий максимальный размер вычета, следовательно, исходить следует из 1 млн руб. Доли супругов равны, следовательно, каждому положено по 500 000 руб. (к возврату каждому по 65 000 руб.).

Согласитесь, не самый выгодный вариант, если учесть, что вычет предоставляется один раз в жизни. Возможно, есть смысл подождать, когда у каждого из супругов появится возможность реализовать свое право на вычет не в половинном, а в полном размере. Но это уже личное дело каждого…

2. Вариант финансового ведомства. Делим затраты на покупку квартиры в соответствии с долями. Получаем по 600 000 руб. на каждого из супругов. Эта сумма меньше предельного размера, следовательно, она и пойдет в уменьшение налоговой базы по НДФЛ. Каждому государство должно вернуть по 78 000 руб. (600 000 руб. × 13%). А вот этот вариант гораздо справедливее!

Основные дебаты по этому вопросу еще впереди. В любом случае налогоплательщики, имея в «союзниках» финансовое ведомство, в судах имеют больше шансов для отстаивания своих прав.

Переходим к следующей, довольно часто встречающейся ситуации – приобретение квартиры на стадии строительства. В таких случаях договор купли-продажи квартиры не может быть оформлен, поскольку объекта продажи как такового еще нет. Налогоплательщики в этом случае прибегают к договорам инвестирования, уступки прав требования, всевозможным вексельным схемам… Как быть с вычетом в этом случае? Ситуация неутешительна. Вычет можно получить только после оформления права собственности на жилье. Когда деньги вкладывают на так называемом «нулевом» цикле строительства, до такого счастья, как «Свидетельство о праве собственности» на руках у новосела, может пройти несколько лет. Следовательно, и деньги вернуть получится не скоро.

Пример 7

ИП Никашин А.П. применяет «упрощенку». Других доходов он не имеет. В 2008 году Никашин продает находящуюся в его собственности менее 3 лет квартиру за 1 500 000 руб. и вкладывает 3 000 000 руб. в квартиру в строящемся доме. Права собственности на новую квартиру появятся не раньше 2010 года. Проданная квартира была получена в порядке наследования. Как обстоит дело с вычетами?

Так как имеют место сразу две сделки – продажа недвижимости и покупка жилья, то и рассчитывать надо два вычета.

Разбираем по порядку.

1. Продажа квартиры.

В собственности она находилась менее трех лет, следовательно, на вычет в 1 500 000 руб. рассчитывать не приходится.

Расходов на покупку нет, так как квартира наследовалась, значит, остается единственный вариант – максимально разрешенный размер вычета в 1 млн руб.

Других доходов, облагаемых по ставке 13%, у предпринимателя нет, следовательно, облагаемая НДФЛ база составит 500 000 руб. (1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.), а налог, соответственно, 65 000 руб.

2. Покупка жилья.

Увы, хоть деньги и вложены в 2008 году, снизить налоговую базу не получится. Вычет можно заявить не ранее того момента, как будет получено право собственности на новую квартиру. Если стройка не затянется, то в 2010 году.

Что же получается? Если к 2010 году у предпринимателя-«упрощенца» не появится источник доходов, облагаемых по ставке 13%, вычет он заявить не сможет! Просто нечего будет возвращать.

Для сравнения. Если бы он купил не строящуюся, а уже готовую квартиру и в 2008 году оформил бы на нее право собственности, то НДФЛ в размере 65 000 руб. платить бы не пришлось.

Налоговую базу можно было бы уменьшить на все 500 000 руб., заявив вычет по приобретению жилья (а оставшиеся 500 000 руб. перенести «на потом»).

Правда, для инвесторов, вкладывающих средства в строящуюся недвижимость и перепродающих права на незаконченные строительством объекты, законодатели расстарались. С 1 января 2007 года они могут, заключая договор переуступки прав требования (при продаже), применить вычет в размере средств, затраченных на приобретение прав требования (при покупке). То есть если вложить в долевое строительство 1 500 000 руб. и продать через год свои права требования за 4 000 000 руб., налог придется платить только с разницы (4 000 000 руб. – 1 500 000 руб.). Раньше такой возможности не было. Налог платился со всей полученной при продаже прав суммы, т.е. с 4 000 000 руб.