Свободных для строительства площадок с каждым годом становится все меньше. Поэтому при возведении нового жилья, особенно в крупных городах, строительные компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда приходится сносить строения, принадлежащие гражданам на правах собственности.
От оформления взаимоотношений с хозяевами строений, подлежащих сносу, зависит порядок налогообложения выплат.
Юридическая квалификация отношений
В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), оно может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем в этом случае применяется тот же порядок, который предусмотрен и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ).
Указанные нормы определяют взаимоотношения сторон при выкупе земельного участка и строений для государственных или муниципальных нужд. Порядок же выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен. В этом случае отношения с владельцами строений, находящихся на этом участке и подлежащих сносу, «выстраивают» сами строительные организации. При этом используются аналогии из норм гражданского законодательства, регулирующих схожие отношения.
На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация. В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. А во втором ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя. Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье.
Несмотря на то что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.
ВЫКУП
Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается.
Вместе с тем на практике под этим термином наиболее часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. А это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании.
Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может. Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 дано разъяснение, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом.
При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физического лица возникает доход, подлежащий обложению налогом. В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все поступления, как в денежной, так и в натуральной формах. Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, то в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в этом договоре.
Если же предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья.
Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 Налогового кодекса РФ для доходов, полученных от продажи имущества.
При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет.
Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года. При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.
КОМПЕНСАЦИЯ
Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.
Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.
Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.
Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 Налогового кодекса РФ нельзя. Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом. Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Никаких вычетов в данном случае Налоговым кодексом РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов.
Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества. Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.
Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса - оформить прекращение этого права.
Однако следует отметить, что для домовладельца - физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.
Налоги у строительной компании
Оба способа оформления взаимоотношений с собственниками зданий, подлежащих сносу, для строительной компании имеют одинаковые налоговые последствия.
ЕДИНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ
В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам. Ни к одному из таких договоров отношения строительной компании с владельцами домов, подлежащих сносу, не относятся.
Таким образом, выплаты по договору выкупа и компенсации за снос дома в базу по единому социальному налогу бухгалтером строительной компании не включаются.
НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода. Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.
При этом следует иметь в виду, что выкупленное здание не становится объектом основных средств. Даже несмотря на то, что на него на какое-то время оформляется право собственности. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда.
Выкупленное здание никак не может быть средством труда, поскольку его предназначение - быть снесенным и освободить площадку для нового строительства.
НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО
В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Такой порядок установлен, в частности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н. В соответствии с ним активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении среди прочих условия использования этого объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления в аренду. Поэтому выкупленное у домовладельцев здание до его фактического сноса не принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.
Следовательно, этот объект не формирует базу для налога на имущество. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-05-05-01/24.
В этом письме также отмечено, что если до момента сноса здание используется в производственных целях (например, как офисное помещение, склад) или сдается в аренду, то оно должно быть включено в налоговую базу.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
КОНДРАШОВА Л.А., начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»:
Вопрос о необходимости включения в доход физического лица выплачиваемой компенсации однозначно не урегулирован законодательством.
Так, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 Налогового кодекса РФ). Сумма же компенсаций, выплачиваемая в связи со сносом объектов недвижимости, не влечет за собой для физического лица экономическую выгоду. Ведь фактически она компенсирует утрату имущества и дает возможность восстановить утраченное жилье, а также компенсировать иные расходы (по переезду и др.).
По существу, такие выплаты схожи с выплатами, которые осуществляются при изъятии объектов недвижимости в связи с изъятием земельных участков для госнужд. Предоставление застройщику земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам, лишает последних прав пользования этими объектами и участком. Поэтому заключение соглашения о выплате компенсаций не следует рассматривать как сделку, основанную на свободе договора, а выплаты - добровольными. Возмещение убытков таким лицам должно осуществляться за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (ст. 57 Земельного кодекса РФ). Следовательно, застройщики могут являться теми лицами, на которых возлагается обязанность возместить убытки, связанные со сносом.
От налогообложения освобождаются все виды установленных законодательством компенсационных выплат, связанных в том числе с возмещением расходов (п. 3 ст. 217 Налогового кодекса РФ). При этом перечень возмещаемых расходов не является исчерпывающим. То есть если учесть, что право физических лиц на получение компенсаций установлено законодательством и по своей правовой природе такие выплаты являются компенсационными, то, по моему мнению, они не облагаются НДФЛ.
Комментарии
1