Долг платежом красен: но для какого управляющего: прежнего или нового?

Эта задолженность может составлять существенную сумму, и новая управляющая компания совсем не заинтересована начинать свою деятельность с долгами прежнего управляющего. Но есть ли у нее выбор? В статье мы рассмотрим этот вопрос с различных точек зрения, а вывод сделает читатель.

Откуда ноги растут?

С передачей домов от одной управляющей компании под крыло другой перед новыми управленцами встает дилемма: принимать старые долги по оплате коммунальных услуг или нет? Если новая управляющая компания не принимает кредиторскую задолженность прежнего управленца за поставленные ресурсы, то ресурсоснабжающие организации не подписывают с ней договор. Если принимает – поставщики тут же требуют погашения долгов, угрожая прекратить подачу воды, тепла, электроэнергии. Опишем ситуацию с позиции бухгалтерского учета.

При управлении домами у компании могут возникать как дебиторская (потребителей), так и кредиторская (перед ресурсоснабжающими предприятиями) задолженность. Преемник, выбранный на общем собрании собственников помещений, заинтересован в приобретении активов («дебиторки»), пассивы прежнего исполнителя («кредиторка»), конечно же, вряд ли ему нужны. Тем не менее получить только актив без пассива управляющей организации не удастся. Этому препятствуют поставщики коммунальных услуг да и прежняя управляющая компания, которые вынуждают нового исполнителя приобрести пассивы («кредиторку») – долги перед снабжающими организациями, для погашения которых потребуется актив («дебиторка») – задолженность жильцов. Замкнутый круг, да и только…

Заметим, у самих управляющих компаний нет единого мнения по решению данного неурегулированного вопроса. Одни считают, что долги перед ресурсоснабжающими предприятиями нужно принимать и работать с ними, так как если не принимать дома с долгами, то, вероятно, собственники пойдут по такому же пути и, в свою очередь, сменят управляющего, чтобы избавиться от своих долгов. В сказанном есть резон, но существует и другое мнение: в пользу того, что управляющей компании следует отказываться принимать дома с коммунальными долгами.

Сторонники такой позиции считают, что управленцам в расчетах за потребленные энергоресурсы следует выступать в качестве посредников между поставщиками и конечными потребителями – жильцами. Тогда не нужно беспокоиться о прошлых и текущих долгах за коммунальные услуги, их взыскание – головная боль ресурсоснабжающих организаций, с которыми у потребителей заключены прямые договоры. Данный подход сомнителен с точки зрения действующего законодательства. Кроме того, на практике поставщики коммунальных услуг неохотно идут на заключение договора с каждым потребителем: для этого есть управляющая компания, считают они. В результате возникают конфликты между управляющими компаниями и поставщиками услуг, растут долги, которые рано или поздно придется взыскивать с жильцов.

Повлиять на ситуацию можно, если законодательно прописать систему заключения договоров ресурсоснабжения, отношения собственников, управленцев и коммунальных монополистов. Тем временем поставщики коммунальных ресурсов имеют больше шансов, чем управляющие организации, решить неурегулированный вопрос в свою пользу. Обратимся к Правилам предоставления коммунальных услуг[1]. В них предусмотрено, что исполнителем коммунальных услуг может быть управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении энергоресурсов непосредственно с соответствующей снабжающей организацией. Данные положения применяются лишь в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали непосредственное управление многоквартирным домом (Постановление ФАС СКО от 24.01.2008 № Ф08-8391/07). Как показывает практика, к такому решению жильцы приходят нечасто, поэтому управляющей организации, ТСЖ или ЖСК приходится от своего имени заключать договоры с коммунальщиками.

Ресурсоснабжающие организации заинтересованы в погашении долгов, а у новой управляющей компании больше возможностей это сделать (она управляет текущими денежными потоками в рамках управления домом). Поэтому при оформлении договорных отношений с новой управляющей организацией они настаивают на полной передаче прав и обязанностей от прежней организации, включая задолженность жильцов за прошлые периоды. Как отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 21.06.2007 № А19-15962/06-14-04АП-185/06-Ф02-3620/07, при передаче прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом происходит замена стороны в многостороннем обязательстве, поэтому она должна производиться по правилам об уступке требования и переводе долга. Рассмотрим отдельно передачу долгов управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями и передачу долгов жильцов по квартплате новому управляющему.

Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями

В составлении договора о переводе долга участвуют три стороны: две управляющих компании и ресурсоснабжающая организация.

В первую очередь согласие на заключение такой сделки требуется от кредитора (ст. 391 ГК РФ), к другим участникам сделки гражданское законодательство не предъявляет такого требования, так как подразумевается, что должники договорились между собой о переводе долга и выплате вознаграждения за погашение задолженности новым должником. При передаче прав и обязанностей по управлению жилым фондом ситуация немного иная: отношения между сторонами соглашения построены больше на добровольно-принудительной основе. Новая управляющая организация с согласия поставщиков коммунальных услуг принимает долги от прежнего управленца, за что как «вознаграждение» получает дебиторскую задолженность жильцов по оплате коммунальных услуг. Чтобы такой порядок устроил нового управляющего нужно, чтобы все стороны соглашения, а также жильцы исполняли свои обязательства. Такое на практике происходит не всегда, поэтому можно понять желание новой управляющей компании, на которую предшественником была переведена кредиторская задолженность за прошлые периоды, оспаривать в суде соглашение, заключенное с ней в добровольно-принудительном порядке.

Одной из причин, по которой новый управляющий может обратиться в суд, может стать неисполнение предшественником принятых на себя обязательств. Так, в Постановлении ФАС ВСО от 01.09.2008 № А58-8180/07-0105-Ф02-4169/08 была рассмотрена следующая ситуация. Чтобы новая управляющая компания имела возможность взыскать с населения задолженность, в соглашении о переводе долга был указан срок, в течение которого предшественник должен был передать всю имеющуюся у него финансовую и техническую документацию по жилищному фонду (включая поквартирные лицевые счета). Прежняя управляющая компания такую документацию не передала, в результате новому должнику (новой управляющей компании) проблематично выполнить обязательства перед кредиторами (поставщиками коммунальных услуг). Поэтому новый управляющий обратился с заявлением о признании сделки о переводе долга недействительной, однако, как выяснилось, признавать было и нечего. Суд нашел соглашение незаключенным, так как из него невозможно определить, по каким именно обязательствам, возникшим на основании конкретных сделок, состоялся перевод долга. Договор о переводе долга должен содержать указание на сделку, порождающую обязательство, отсутствие этой информации является основанием для того, чтобы считать договор о переводе долга беспредметным и, соответственно, незаключенным. Поскольку соглашение является незаключенным, оно не может быть признано недействительным согласно ст. 168 ГК РФ.

Как события будут развиваться дальше, предсказать трудно, однако после судебного разбирательства новая управляющая компания оказалась в более выгодном положении, так как договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, по всей видимости, у нее уже были установлены, в то время как соглашение о переводе долга признано незаключенным. Кредиторская задолженность за прошлые периоды осталась за прежней организацией, у которой два варианта: либо самостоятельно рассчитываться с поставщиками коммунальных услуг, либо заново договориться со своим преемником (причем уже без помощи ресурсоснабжающей организации) и перевести долг, выполняя все условия договора.

В другом судебном разбирательстве новой управляющей компании не удалось оспорить принятые на себя обязательства по погашению долга перед энегроснабжающей организацией за поставленную электрическую энергию (Постановление ФАС ВСО от 23.08.2007 № А19-26004/06-31-Ф02-5528/07). Суд признал, что сделка перевода долга соответствует требованиям гл. 24 ГК РФ и является заключенной, поскольку в ней согласованы все существенные условия, согласие кредитора на перевод долга удостоверено подписанием данного договора. Новая управляющая компания указывала на несоответствие цены договора размеру переводимого долга. Такой довод не был принят арбитрами, поскольку согласно гражданскому законодательству условия договора определяются по усмотрению сторон, которые сами решают, из каких принципов им исходить при заключении договора. Стороны должны исполнять принятые на себя обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Поэтому новому управляющему ничего не остается, как погасить принятую от предшественника по договору задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. С решениями арбитражных судов согласилась коллегия ВАС РФ, которая Определением от 30.10.2007 № 13281/07 отказала в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Не получилось у нового управляющего оспорить соглашение о переводе долга и в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС ВВО от 10.05.2007 № А19-21908/06-55-Ф02-2692/07. Организация пыталась апеллировать к безвозмездности соглашения, но для такого договора цена не является существенным условием. К тому же при смене управляющей компании говорить о безвозмездном характере договора перевода долга вряд ли обоснованно. Не стоит забывать о заключении другого соглашения – договора цессии (уступки права требования). Как правило, эти два договора взаимосвязаны, в частности в счет оплаты за уступаемое право требования прекращаются обязательства цедента (прежней управляющей компании) перед цессионарием (новым управленцем), возникшие на основании договора перевода долга, что свидетельствует о получении ответчиком встречного предоставления по последнему договору. Поэтому у новой управляющей компании нет оснований оспаривать договор перевода долга, считая его незаключенным. Поставщик коммунальных услуг, напротив, вправе требовать с нового должника оплату задолженности, поэтому суд удовлетворил требования ресурсоснабжающей организации.

Приведенная арбитражная практика неоднозначна, но большинство решений свидетельствуют о том, что новой управляющей компании, как бы ей этого не хотелось, придется принимать долги перед ресурсоснабжающими предприятиями от предшественника и расплачиваться по ним, взыскивая накопившуюся задолженность с жильцов. У нового управляющего есть один способ избежать выполнения обязательств прежнего исполнителя услуг ЖКХ: если поставщик не дал согласия на перевод долга (Постановление ФАС СЗО от 04.07.2008 № А44-2908/2006), например потому что располагает информацией о том, что должник может расплатиться с ним самостоятельно. В этом случае ресурсоснабжающее предприятие по текущим платежам рассчитывается с новой управляющей организацией, а за прошлые периоды взыскивает задолженность с прежнего управляющего. Но такое решение принимается не всегда, поэтому новому управляющему следует быть готовым к подписанию договора перевода долга.

Названный договор оформляется в той же форме, что и основной договор, из которого возникло обязательство. В частности, перевод долга, вытекающего из сделки, совершенной в простой письменной форме, должен быть совершен в соответствующей письменной форме. Существенными для договора о переводе долга признаются указание на первоначальную сделку, по которой образовалась задолженность и из которой выбывает первоначальный должник, а также объем передаваемого долга, который может включать санкции за нарушение обязательств.

Перед тем, как переводить долг, кредитор и прежний должник могут провести сверку расчетов и оформить акт, который подтверждает задолженность между сторонами. Также целесообразно будет составить акт приема-передачи первичных документов – счетов, счетов-фактур и иных документов, подтверждающих задолженность (Постановление ФАС ЗСО от 31.07.2008 № Ф04-4475/2008(8512-А67-4)). Перечисленных документов, по мнению автора, вполне достаточно для оформления сделки, участниками которой являются три стороны, в отношении одного (или нескольких) обязательств хозяйствующего субъекта. У другой сделки, связанной со сменой управляющей компании, – уступки прав требования к жильцам по оплате оказанных коммунальных услуг иной состав участников и количество требований.

Долги населения за оказанные коммунальные услуги

При смене управляющей организации договор об уступке права требования (цессии) может включать различные условия, но главное заключается в следующем: прежний управляющий (цедент) уступает новому (цессионарию) свое требование на получение (в том числе в судебном порядке) причитающейся ему задолженности по квартплате, оплате за жилищно-коммунальные услуги и прочие услуги, образовавшейся в прошлый период. В свою очередь, новый управляющий обязуется принять дебиторскую задолженность в оговоренной сумме. Как следует из ст. 385 ГК РФ, кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Ни закон, ни, как правило, договор управления многоквартирным домом не содержат подобного условия, поэтому новой управляющей организации не нужно получать согласие собственников помещений на уступку права требования. Вместе с тем п. 3 ст. 382 ГК РФ гласит: если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. В связи с этим новой управляющей организации целесообразно внести в договор управления, заключаемый с собственниками помещений, условие о том, что задолженность перед предыдущим управляющим погашается новому управляющему. Следовательно, последнему придется заново выставить потребителям платежные документы, в которых будут указаны реквизиты нового исполнителя коммунальных услуг.

Чтобы договор уступки прав требований был конкретизирован, следует в нем или лучше в отдельном приложении указать перечень сумм долгов и переплат, имеющихся у жильцов домов перед управляющей компанией (включая номера квартир, фамилии собственников) (Постановление ФАС УО от 17.05.2007 № Ф09-3626/07-С5). Также в договоре можно предусмотреть, что после проведения всех взаиморасчетов, связанных с выполнением сторонами обязательств, прежний управляющий обязуется возвращать на расчетный счет ответчика суммы, ошибочно уплаченные жильцами дома (см. Решение арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2008 № А40-57813/07-81-294).

Нередко при смене управляющей компании составляется двусторонний акт о состоянии общего имущества (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07). Почему бы не воспользоваться актом при передаче задолженности от одной управляющей компании к другой? Для нового управляющего это будет еще одним документальным подтверждением права на взыскание долгов жильцов в пользу ресурсоснабжающих организаций.

Бухгалтерский учет

На практическом примере рассмотрим, как отразить в учете новой управляющей компании получение задолженности по договорам перевода долга и цессии от прежнего управляющего. Для отражения получения требования по договору цессии предлагаем использовать счет 76, а не 58, так как в данном случае нет достаточных оснований признавать в учете полученное требование в составе финансовых вложений (отсутствует способность приносить организации выгоды в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста стоимости) (абз. 4 п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»).

Пример.

Управляющая компания ООО «Уют» вступила в права управления многоквартирным домом. От прежнего управляющего к ООО «Уют» перешли дебиторская и кредиторская задолженности, связанные с расчетами по оказанным жильцам коммунальным услугам, в размере 3 540 000 руб. (в том числе НДС – 540 000 руб.).

В бухгалтерском учете ООО «Уют» будут сделаны следующие проводки:

 Бывает и такое…

 На практике не исключена следующая ситуация. Прежняя управляющая компания не выполнила в полном объеме свои обязательства по ремонту дома. Пришедшая ей на смену компания провела ремонт и направила не справившемуся со своими обязанностями предшественнику требование о возмещении соответствующих расходов. В суде истец может приводить различные доводы, включая обоснование понесенных затрат. Например, в Постановлении ФАС УО от 10.01.2008 № Ф09-10951/07-С4 новая управляющая компания сослалась на решение общего собрания собственников и договоры, заключенные между ней и собственниками жилых помещений на управление домом. Согласно данным документам жители дома уступили новому управляющему право требования исполнения обязательств по содержанию общего имущества в доме, по текущему ремонту дома, не проведенному прежним управленцем, а также право требования возмещения расходов в связи с проведением этого ремонта новой компанией.

Документальное оформление не позволяло определить предмет уступки, объем существующего права требования первоначального кредитора (собственников квартир). Поэтому суд сделал вывод о незаключенности сделки по уступке права требования и об отсутствии перемены лиц в спорном обязательстве. При этом неисполнение (ненадлежащее) исполнение прежним управляющим обязательств по текущему ремонту перед собственниками жилых помещений напрямую не связано с расходами новой компании, произведенными в рамках уже других правоотношений. Таким образом, ей нужно подыскать более весомые аргументы для того, чтобы прежний управляющий возместил расходы на запланированный, но непроведенный ремонт.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.