По договорам участия в долевом строительстве застройщик, как правило, передает квартиры без отделки. Но возможен и другой вариант. Как в этом случае учитывать «отделочные» затраты? Давайте разбираться.
Возможны особые условия к договору
Предположим, компания-застройщик строит многоквартирные дома по договорам участия в долевом строительстве. При этом квартиры передаются дольщикам без отделки. Но сейчас заключили договор с организацией на квартиры с отделкой. Сдача дома в июне, а отделку квартир, согласно договору, организация должна сделать до сентября. Как учитывать затраты по отделке квартир, если дом сдается в июне?
В соответствии со статьей 4 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику. Другая же сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости).
При этом объектами долевого строительства могут быть квартиры в строящемся доме.
Основные характеристики квартир в строящемся доме, в том числе информацию о наличии или отсутствии отделки, застройщик публикует в проектной декларации. Если строительству и сдаче в эксплуатацию подлежат квартиры без отделки, то именно они должны быть предметом договора участия в долевом строительстве.
Однако сторонам данного договора не запрещается добавлять особые условия к договору в части отделки квартир, если они будут согласованы сторонами. Таким образом, условие об отделке не будет считаться нарушением гражданского законодательства. При этом следует учитывать, что закон № 214-ФЗ не предусматривает разные сроки для передачи объекта долевого строительства разным дольщикам в зависимости от наличия или отсутствия отделки квартир. Значит, застройщик должен соблюдать единые сроки передачи квартир всем участникам долевого строительства.
Учет затрат
С бухгалтерским и налоговым учетом в этом случае несколько сложнее.
Если отделка не была предусмотрена проектной декларацией, то, с большой степенью вероятности, такая отделка не будет расценена контролирующими органами как расходы, связанные с исполнением договора участия в долевом строительстве. Значит, средства дольщиков, направляемые на отделку, не будут считаться средствами целевого финансирования. Тем более, что, как следует из ситуации, стороны согласовали отделку квартир после ввода дома в эксплуатацию. Такой вывод следует из того, что, согласно статье 18 закона 214-ФЗ, средства дольщиков должны быть направлены на покрытие расходов по строительству в соответствии с проектной документацией. А проектной документацией отделка не предусмотрена. Поэтому средства, направляемые на отделку, выходят за пределы средств, получаемых в рамках долевого строительства.
С ЧАСТИ СРЕДСТВ НУЖНО УПЛАТИТЬ НДС
Исходя из вышеизложенного, часть средств, полученных от дольщиков для целей отделки квартир, следует учитывать как авансы, которые получены для целей выполнения работ, связанных с отделкой квартир (как подрядных работ). При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ уплачивается НДС:
ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные»
- получены средства для выполнения работ по отделке;
ДЕБЕТ 76 субсчет «НДС по предоплате»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС с авансов полученных.
Расходы, связанные с отделкой квартир, учитываются по дебету счета 20 и списываются на счета учета реализации после сдачи работ по отделке:
ДЕБЕТ 62 субсчет «Расчеты по выполненным работам»
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
- отражена выручка от реализации работ по отделке;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС с реализации;
ДЕБЕТ 90 «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20
- списаны расходы;
ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные»
КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты по выполненным работам»
- зачтен авансовый платеж;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 76 субсчет «НДС по предоплате»
- зачтен ранее начисленный НДС с авансов.
В налоговом учете данная операция будет учтена как получение дохода и признание расходов в связи с выполнением подрядных работ.
СТОИМОСТЬ ОТДЕЛКИ НЕОБХОДИМО ВЫДЕЛИТЬ
Если цена отделки квартир отдельно от цены договора участия в долевом строительстве не определена, то застройщик заинтересован в том, чтобы выделить эти средства из договора. Интерес заключается в том, что если этого не сделать, то возможен самый худший для застройщика сценарий - когда разница между всей суммой средств, полученных от дольщиков, которым производится отделка квартир, и стоимостью строительства этих квартир без отделки будет учтена как экономия застройщика по договору участия в долевом строительстве с уплатой налогов. При этом расходы по отделке не будут приняты для целей налогообложения как не соответствующие пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (нет связи с деятельностью, направленной на получение дохода). Ведь уплата застройщику цены подрядных строительных работ, связанных с отделкой, не предусмотрена. Конечно, здесь многое будет зависеть от условий заключенного договора и способности застройщика доказать свою правоту. Однако исключать такое развитие событий нельзя.
Начать дискуссию