Метод экспресс-оценки для крупного предприятия

Проблема экспресс-оценки возникает, когда требуется сделать качественную оценку за короткое время, другими словами, когда нужно выполнить работу за такое время, за которое ее выполнить традиционными способами невозможно. Эта проблема возникает практически всегда при оценке имущества крупного предприятия. Реальные выходы из такой ситуации: честно отказаться от заказа, сделать “халтуру”, или использовать специальные методы и накопленный опыт.

В силу огромной трудоемкости точной оценки рыночной стоимости всех инвентарных единиц (по отдельности) крупного предприятия, содержащего многие десятки и даже сотни тысяч таких единиц, оценщики всего мира пользуются в этом случае двумя приближенными методами:  

  1. Методом оценки, основанным на удельной стоимости новых основных фондов, необходимых для выпуска 1 тонны основной продукции. В иностранных справочниках эти данные приводятся с точностями в 20%. К сожалению по многим видам продукции таких данных просто нет. Нет и  обоснований для имеющихся данных и не совсем ясно, как эти данные использовать в российских условиях, и можно ли их вообще использовать.

  2. Методом оценки инвентарных единиц по одному главному параметру, например, стоимости телефонной станции по усредненной стоимости одного номера, стоимости асфальтированной дороги по усредненной стоимости 1 км ее длины, стоимости станка по усредненной стоимости 1 кг веса станка, стоимости скважины по усредненной стоимости 1 м. бурения и т.д.

Реально стоимость таких объектов зависит от многих параметров, например, для оценки автодороги нужно также знать объем земляных работ, характеристики местности, ширину земляного полотна и ширину проезжей части.

В руках малоопытных оценщиков вышеуказанные методы нередко приводят к ошибкам в 50 и более процентов. У опытных же оценщиков точность этих методов довольно высока.

Лет десять назад, когда мы только осваивали оценочные премудрости, нам пришлось работать помощниками у одного американского специалиста при оценке машиностроительного предприятия. Мы измеряли площади цехов и среднее количество станков на квадрате 10x10 метров и были поражены таким “методом”. В финальном отчете, чтобы не травмировать заказчика, реально использованный метод не упоминался, а красочно описывались сложные формулы, графики, тенденции. Правда, если прикинуть необходимое время, которое нужно было затратить, чтобы посчитать стоимость имущества по этим формулам, у заказчика должны были возникнуть сомнения – но они не возникли. Невольно напрашивается вопрос: за что же этот человек получал немалые деньги? А получал за накопленный оценочный опыт. Он проработал оценщиком не один десяток лет. Ему достаточно было объехать предприятие, поговорить с руководством - и довольно точное представление о стоимости имущества предприятия он уже имел. У нас сомнений в точности его оценки также не возникло.

Но при оценке очень крупного предприятия полагаться только на опыт специалистов не стоит, т.к. подобная оценка требует проведения подробных исследований и вычислений. Так, например, и не специалист может оценить стоимость квартиры, но чтобы оценить стоимость жилого комплекса потребуются скрупулезные расчеты.

В данной статье описывается используемый нами метод экспресс-оценки имущества крупного предприятия, который реализован в компьютерной системе помощи оценщику ASIS® [см. пункты 1-10 списка литературы]. Этот метод дает ошибку не более чем в 3-5% по сравнению c детальной оценкой и позволяет при этом уменьшить стоимость работ по оценке для заказчика не менее чем в 2-3 раза по сравнению с общепринятыми приближенными методами. Процент ошибки может немного варьироваться только в зависимости от отведенного заказчиком времени на выполнение работы. А так как точность детальной оценки (по всем инвентарным единицам) в силу многих факторов обычно находится в пределах 10% ошибки, то, как видим, по точности метод экспресс-оценки и детальной оценки равноценны, но абсолютно не сравнимы по трудозатратам и, соответственно, по стоимости оценки для предприятий.

Метод используется нами при оценке стоимости имущественных комплексов для целей залога и страхования (с его помощью уже выполнена оценка более 15 предприятий) и убедительно доказал свою практическую полезность.

1. Общее описание метода.

Затратный метод подразумевает определение стоимости замещения с учетом всех сопутствующих затрат, включая затраты на строительство (приобретение), монтаж, установку, наладку и т.п. Затем оцениваются физический, функциональный и внешний (экономический) износ имущества.
Физический износ имущества – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний (экономический) износ имущества - износ имущества в результате изменений внешней экономической ситуации.

Рыночная стоимость получается как полная стоимость замещения за вычетом износов всех видов.
Экспресс-оценка выполняется после автоматического ввода информации от предприятия в несколько последовательных этапов:

   1. Индексная переоценка всех объектов для получения восстановительной стоимости.

   2. Точная оценка восстановительной стоимости 8-10 % наиболее дорогих объектов, которые по балансовой стоимости охватывают, как правило, 70-85 % стоимости всех объектов. Бывают и исключения, например, для нефтедобывающих компаний, когда основную стоимость составляют близкие по стоимости скважины.

   3. Точная оценка восстановительной стоимости 5-7 объектов из группы близких объектов. Группы формируются из объектов с близкими шифрами единых норм амортизационных отчислений, например, автодорог, линий электропередач, железнодорожных путей и т.д.

   4. Применения метода поправочных коэффициентов, вычисленных на основе балансовой и точной цены выделенных объектов, для всех остальных объектов из группы.

   5. Определение объектов, для которых метод поправочных коэффициентов дает “подозрительную” восстановительную стоимость объекта с точки зрения его реальной стоимости и точная оценка восстановительной стоимости “подозрительных” объектов.

   6. Автоматическое вычисление всех видов износа.

2. Экспресс-оценка недвижимого имущества (зданий, сооружений и передаточных устройств).

Этот метод опишем на примере оцененного нами имущества с целью залога одного металлургического предприятия, расположенного в Н-ской области. Дата оценки – 01.09.2002 года.
Предприятие последнюю переоценку основных фондов произвело по состоянию на 01.01.1999 г. (для инвентарных единиц, стоящих на тот момент на балансе).

Индекс удорожания для этих строительных объектов вычисляется на основании ежеквартальных бюллетеней компании КО-Инвест, которая обобщает информацию от местных статорганов.
Для черной металлургии Н-ской области индекс удорожания по СМР на 01.01.1999 г. по сравнению с 01.01.1984 г. составляет 14068 - бюллетень N26, а на 01.09.2002 г. по сравнению с 01.01.1984 г. составляет 29201 (расчетное значение в силу того, что дата оценки не совпадает с квартальной датой) – бюллетень N41. Отсюда индекс удорожания восстановительной стоимости для всех введенных в действие до 01.01.1999 строительных объектов по сравнению с восстановительной стоимостью на 01.09.2002 (коэффициент переоценки) равен 29201/ 14068 = 2.076.

Ежеквартальные индексы удорожания для строительных объектов с датой ввода после 01.01.1999 года строились аналогичным образом. Эти индексы и коэффициенты переоценки приведены в Таблице N1.

Таблица 1. Индексы удорожания по строительно-монтажным работам на основании информации из бюллетеней компании КО-Инвест.

Эти данные были заведены в систему ASIS®, которая по полученным ежеквартальным индексам удорожания и по дате ввода объекта в эксплуатацию с помощью линейной аппроксимации вычисляла для каждого строительного объекта коэффициент переоценки и новую восстановительную стоимость на дату оценки.

Всего введенных в систему таблиц удельных расценок имеется 5 328. Поиск нужной таблицы в базе данных таблиц удельных расценок осуществляется по словам в названии таблицы, отрасли промышленности и основным техническим характеристикам. После введения основных параметров оцениваемого объекта его восстановительная стоимость и стоимость с учетом износа автоматически вычисляются на основании найденной и привязанной к данной инвентарной единице таблицы удельных расценок. При этом весь протокол расчета можно вывести на печать в виде отчета. Этим достигается полная доказуемость полученных результатов, что практически полностью отсутствует в отчетах многих оценочных фирм.

И понять, как же получена какая-то цифра, совершенно невозможно из отчетов этих фирм. На сдаче оценочного отчета заказчику руководители этих фирм часто ссылаются на чутье оценщиков и на какой-то “магический кристалл”, через который их специалисты прозревают истинную стоимость, говорят что оценка - это не точная наука, а все же ближе к искусству и т.д. (хотя доля истины в последнем высказывании все же есть, но только доля, а опыт оценщика никто и не отрицает). В основном, за всеми этими разговорами скрывается профнепригодность оценочной фирмы для работы над крупными проектами.

  Метод поправочных коэффициентов.

Метод поправочных коэффициентов состоит в расчете восстановительной стоимости по значению индекса изменения стоимости, рассчитанного для группы подобных объектов. Индекс стоимости вычисляется в результате оценки фактической стоимости представительной выборки объектов из данной группы.

На первом этапе этого метода для наиболее типичных объектов-представителей выделенной группы выполняется максимально возможная точная оценка их стоимости. Например, путем расчетов стоимости с помощью таблиц удельных расценок.
Далее для каждой из оцененных единиц рассчитываются поправочные коэффициенты, как отношение фактической стоимости к балансовой. С каждым значением поправочного коэффициента связывается дата ввода объекта в эксплуатацию или дата последней переоценки. Затем для полученных пар точек с помощью метода наименьших квадратов подбирается парабола – кривая поправочных коэффициентов. Эта кривая принимает значение равное единице на дате оценки предприятия. Восстановительная стоимость остальных объектов группы рассчитывается как произведение балансовой стоимости на значение коэффициента по кривой поправочных коэффициентов.
Метод поправочных коэффициентов позволяет скорректировать систематические ошибки от ранее выполненных индексных переоценок или работу неквалифицированных оценщиков. Каждая индексная переоценка выполняется по индексам, усредненным для большого класса объектов, поэтому она вносит свою мультипликативную ошибку. Поправочный коэффициент рассчитывается как отношение фактической стоимости к данной балансовой (искаженной переоценками), поэтому применение полученного коэффициента ко всем остальным единицам данной группы позволяет устранить систематическую ошибку.

Определение “подозрительных” объектов и их оценка.

Метод поправочных коэффициентов не устраняет ранее допущенных на предприятии грубых ошибок в балансовых стоимостях, которые могут перейти и на новую восстановительную стоимость.
В этом случае для поиска записей с грубыми ошибками мы используем два метода.
А) Метод визуального контроля.

Отбираем в системе ASIS® все близкие по назначению объекты, например, здания трансформаторных подстанций (которых на крупном предприятии может быть несколько сот) или здания компрессорных станций и в полученной выборке упорядочиваем их по балансовой стоимости. Стоимость здания средней трансформаторной подстанции нам известна на основе имеющегося опыта. Смотрим в полученной выборке на самые дорогие и самые дешевые здания. Если их восстановительные стоимости по методу поправочных коэффициентов существенно отличаются от известной, то такие объекты недвижимости оцениваем точно методом удельных расценок.

Б) Метод оценки объекта недвижимости по одному главному параметру. Если восстановительная стоимость объекта по методу поправочных коэффициентов существенно отличается от стоимости по главному параметру, то такие объекты также оцениваются точно.

Пример “выброса” по стоимости для объекта недвижимости из того же предприятия.
Инвентарный номер – 32 501.
Название – Компрессорная станция.
Местоположение – Газоочистка цеха N1.
Дата постановки на баланс – 30.06.1997.
Шифр ЕНАО – 10002.
Балансовая стоимость – 10 278 048.

Для этого в системе ASIS® к каждому шифру классификатора единых нормы амортизации для строительных объектов привязана своя таблица износа из этого справочника.

Стоимость с учетом физического износа вычислялась на основании новой восстановительной стоимости и износа, вычисленного по соответствующей шифру амортизации привязанной таблицы и времени жизни объекта, в котором учитываются и капитальные ремонты.

Замечание. Таблицы износа для некоторых строительных объектов отсутствуют в этом справочнике. В таких случаях мы используем свои. Например, для нефтяных скважин нами используются доли оставшихся запасов нефти на скважине.

   Замечание. Проблема начисления износа для строительных объектов при массовой оценке в России практически не решена. А в отчетах оценщиков этот вопрос тщательно обходится.

   3. Экспресс-оценка движимого имущества (машин, оборудования, транспорта и пр.).

Оценка восстановительной стоимости.

Индексный метод.

В индексном методе используются введенные в систему ASIS® ежемесячные индексы по 289 товарным группам машиностроительной промышленности на основании ежемесячных бюллетеней сводных индексов цен производителей промышленной продукции по Российской Федерации ГМЦ Госкомстата РФ, которые привязаны нами к соответствующим шифрам единых норм амортизации, а также к кодам классификатора ОКОФ. Эти индексы выпускаются с 1991 года и дают хорошие результаты при вычислении восстановительной стоимости при условии объективной стоимости в исходной базе данных предприятий. Пример индексов, используемых при переоценке машин и оборудования с датой постановки на баланс до 01.01.1999 на дату оценки 01.09.2002, приведен в таблице 2. Для машин и оборудования с датой постановки на баланс после 01.01.1999, восстановительная стоимость вычислялась на основании последующих ежеквартальных индексов с линейной аппроксимацией по дате постановки на баланс.

В методе аналогов для оценки машин и оборудования используется база данных по ценам на машины и оборудование с указанием источника информации.

Если найденный аналог для оцениваемого оборудования является новым, то его цена и выбирается в качестве восстановительной для оцениваемого объекта (с учетом дополнительных затрат на доставку, наладку и. т.д., которые учитываются дополнительными регулировочными коэффициентами). Если же аналог является изношенным, то его восстановительная стоимость вычисляется на основании даты его выпуска и фактического износа, вычисленного на основании таблиц износа (см. ниже).

База аналогов по машинам и оборудованию системы ASIS® составляет около 150 000 единиц. Поиск аналогов по машинам и оборудованию осуществляется путем грамматического разбора соответствующих названий. Это уменьшает время поиска и улучшает его качество. Перед началом работы над оценкой машин и оборудования база по аналогам пересчитывается индексным методом ГВЦ Госкомстата РФ с целью приведения ее в цены на дату оценки.

В системе ASIS® реализован механизм отбора одинаковых машин и оборудования и привязывания всем объектам из выборки подобранного аналога. Этот механизм резко увеличивает производительность труда оценщика.

При этом весь протокол расчета и ссылки на источник данных по аналогам можно вывести на печать в виде отчета. Этим достигается полная доказуемость полученных результатов.

Метод поправочных коэффициентов и определение “подозрительных” объектов движимого имущество вполне аналогичны вышеописанным методам для недвижимого имущества.

Физический износ машин и оборудования вычисляется с помощью кривых износа, разработанных в университете штата Айова (Engineering Valuation and Depreciation, by Anston Marson, Robley Winfrey, Jean C.Hempstead, Iowa State University Press, 1982).

Для этого в системе ASIS® к каждому шифру классификатора единых нормы амортизации для объектов движимого имущества привязана своя таблица износа из этого справочника.

Стоимость с учетом физического износа вычислялась на основании новой восстановительной стоимости и износа, вычисленного по соответствующей шифру амортизации привязанной таблицы и времени жизни объекта, в котором учитываются и капитальные ремонты.

Замечание. Проблема начисления износа для движимых объектов при массовой оценке в России также практически не решена. В отчетах оценщиков этот вопрос тщательно обходится.

Функциональный и экономический износы привносятся внешними факторами и часто равны нулю. Если же они и вычисляются экспертным путем, то с помощью системы ASIS® они только равномерно разносятся на выделенные группы объектов, например, по цехам.

   4. Заключение.

Проблему качества работы не принято обсуждать в среде оценщиков, как и врачи они не часто выносят свои проблемы на широкое обсуждение.

Но проблема качества аудиторских и консалтинговых услуг в настоящее время нам представляется наиважнейшей. Достаточно вспомнить банкротство американской энергетической компаний “Энрон” и крах всемирно известной до недавних пор аудиторской и консалтинговой компании “Артур Андерсен”. Либо вспомнить кризис в России 1998 года, когда обанкротилось около 2300 коммерческих банков из имеющихся на то время 2600, а ведь почти все из них имели прекрасные аудиторские заключения и даже освящались при своем основании. Встречался нам и отчет одной уважаемой международной консалтинговой компании, подготовленный для не менее уважаемой российской компании, все сведения из которого легко черпаются из интернета. Стоимость работы консультантов, в этом случае, была завышена не менее чем в 500 раз.
Из каждых 10 предыдущих оценочных отчетов по оценке имущества средних по количеству инвентарных единиц (до 20 тысяч) предприятий, которые нам приходилось читать в процессе выполнения оценочных работ для этих же предприятий, каждые 3, в среднем, носили явно фальсификаторский, “заказной” характер. В этих отчетах цифры занижались (или завышались), в среднем, в 2.5-4 раза. Причем не нужно было быть большим специалистом, чтобы все это увидеть. В реальности процент заказных работ выше, так как к нам обращаются все же за объективной оценкой. Практически во всех отчетах встречались грубейшие ошибки в 1000 и более процентов по отдельным позициям. Из отчетов было неясно, производилась ли вообще оценка восстановительных стоимостей и вычисление износов или все цифры получались с помощью некоего “магического кристалла”.

Это говорит о том, что оценка имущества даже среднего предприятия для многих оценочных фирм является трудно выполнимой задачей.

В России работают очень сильные специалисты в области оценки, типа упомянутого в начале статьи. Но это скорее исключение, чем правило. В то же время очень часто встречаются среди оценщиков “специалисты”, которые только и умеют, как они говорят, “договариваться” и “пилить”. Последствия их оценок для акционеров оцениваемых компаний очевидны.

На сайте компании “ОКП” открывается форум, где все желающие смогут высказаться по затронутым проблемам.