Если заказчик-застройщик является инвестором

Нередко строительные организации совмещают функции участников. Например, заказчик-застройщик одновременно является инвестором. Каков в этом случае порядок принятия НДС к вычету? Давайте разбираться.

Совмещение функций при строительстве жилья

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация совмещает функции одного из инвесторов и заказчика-застройщика при строительстве жилого комплекса для продажи с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами. Счета-фактуры, полученные организацией от подрядчиков, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Таким образом, заказчик-застройщик суммы НДС, предъявленные по работам, к вычету не принимает, а учитывает на счете 19 накопительно. По окончании строительства объекта все виды площадей в нем распределяются между инвесторами. Но имеются счета-фактуры на предоплату в счет предстоящих работ, приобретаемых для использования одновременно в облагаемых и не облагаемых НДС операциях. Вправе ли заказчик принять к вычету весь «авансовый» НДС, уплаченный в составе аванса?

Уточнение исходных данных

В самом описании ситуации есть противоречия и неясности. С одной стороны, комплекс строится для продажи, под которой понимаются заключаемые сделки купли-продажи. С другой стороны, площади распределяются между инвесторами. Не уточнено, о каких конкретно облагаемых и необлагаемых операциях идет речь и в какой доле заказчик собирается принять к вычету авансовый НДС: весь по дому или весь, относящийся к своей доле помещений. Поэтому постараемся додумать вопрос исходя из имеющейся практики.

Итак, есть застройщик, который строит жилой комплекс подрядным способом с привлечением средств других инвесторов – юридических лиц по заключенным с ними договорам в рамках Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Счета-фактуры, получаемые застройщиком от подрядчиков, хранятся в соответствующем журнале и не регистрируются в книге покупок. Эти суммы налога к вычету не принимаются, а накапливаются на счете 19. Имеются и счета-фактуры на перечисленные подрядчику авансы. В строящемся доме есть как жилые, так и нежилые площади, будущая продажа которых по договорам купли-продажи как облагается (по нежилым), так и не облагается (по жилым) НДС. Такую продажу застройщик намеревается осуществить после окончания строительства исходя из доли площадей, которые будут оформлены им себе в собственность. Каков в этом случае порядок принятия к вычету «авансового» НДС?

Как зачесть НДС

Когда строительство объекта осуществляется застройщиком не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных инвестиций, принимать к вычету суммы налога, предъявленного подрядчиками как по сданным застройщику работам, так и по авансам, перечисленным подрядчикам, в процессе строительства достаточно проблематично.

Информации для расчета недостаточно

Дело в том, что налог к вычету должен принимать каждый инвестор в доле, относящейся к его доле объекта, которую он получит по завершении строительства от застройщика. Значит, застройщик по определению не может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного подрядчиками, в том числе и налога с перечисленного ему аванса. Такое право у него возникает только по налогу, относимому к его доле площадей, которые останутся в его собственности по окончании строительства. Но установить соотношение передаваемых и оставляемых для себя площадей и их стоимость в процессе строительства весьма сложно. Для правильного расчета НДС, подлежащего вычету у застройщика, необходимы данные о стоимости строительства всего объекта, долей, передаваемых инвесторам, своей доли и стоимости (или площадях) жилых и нежилых помещений, подлежащих дальнейшей продаже. Согласитесь, что иметь такую информацию до окончания строительства невозможно.

Распределение НДС между инвесторами

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда будет сформирована стоимость строительства и сведения, о которых речь шла выше, окажутся известны застройщику, сумм НДС с авансов, перечисленных подрядчикам, остаться не должно. Ведь к этому времени работы от подрядчиков должны быть приняты и получены счета-фактуры на принятые объемы работ. Так что счета-фактуры на перечисленные подрядчикам авансы к этой дате потеряют свою актуальность. Останутся только счета-фактуры на принятые объемы работ.

Суммы налога, которые были предъявлены в процессе строительства, застройщик делит между инвесторами пропорционально стоимости строительства каждой передаваемой доли. Подлежащие передаче суммы передаются инвесторам путем выписки им сводных счетов-фактур с приложением копий входящих счетов-фактур, полученных от подрядчиков.

Сумма налога на добавленную стоимость, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении застройщика, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально стоимости их строительства или пропорционально площадям. Часть этого налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС. Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету.

Важно запомнить

Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения):

– реализация жилых домов, помещений, а также долей в них;

– передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

– услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения (ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №3, март 2011 г.