С 1 июля 2011 года меняется порядок оборота земель сельхозназначения. В частности, усовершенствована процедура изъятия участков, а также изменились правила использования земельных долей. К некоторым новшествам желательно подготовиться заранее.
Установлены основания для изъятия участка
Нововведения установлены Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ (далее – Закон № 435-ФЗ). Он вступает в силу с 1 июля 2011 года (за исключением положений, вступающих ранее) и вносит изменения сразу в несколько законов. В частности, в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).
Отметим, что оборот земель сельхозназначения строго регламентирован. Если порядок использования таких земель нарушается, то они могут быть принудительно изъяты через суд. Часть поправок как раз касается процедуры изъятия земель у собственника. Они были внесены в статью 6 Закона № 101-ФЗ.
Сразу скажем, что основания для изъятия земель стали более конкретизированы.
Ранее у организации могли изъять земельный участок, если он использовался ненадлежащим образом или использовался не по назначению в течение трех лет.
В соответствии с новыми нормами организация может лишиться участка, если она нарушает требования земельного законодательства о рациональном использовании земель. Но только если нарушения привели к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки. Критерии снижения плодородия и ухудшения экологии устанавливает Правительство РФ. В настоящее время они не утверждены, но ко времени вступления закона в силу критерии скорее всего появятся.
Напомним, что участок могут изъять и в том случае, если в течение трех и более лет (с момента возникновения прав собственности) он не использовался для производства сельхозпродукции или иной деятельности, связанной с сельхозпроизводством. Эта норма остается. При этом критерии неиспользования земли для данных целей установлены не были. Теперь такие критерии должны появиться. Их опять же обязано определить Правительство РФ. Скорее всего это будет также сделано к моменту вступления поправок в силу.
Отметим, что законодателями была сделана оговорка насчет трехлетнего срока. Так, в этот срок не включается время, когда участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Кроме того, в данный срок не включается период освоения земельного участка.
Вместе с тем оговорено, что такой период не может составлять более чем два года.
Отметим, что оборот земель сельхозназначения строго регламентирован. Если порядок использования таких земель нарушается, то они могут быть принудительно изъяты через суд. Часть поправок как раз касается процедуры изъятия земель у собственника. Они были внесены в статью 6 Закона № 101-ФЗ.
Сразу скажем, что основания для изъятия земель стали более конкретизированы.
Ранее у организации могли изъять земельный участок, если он использовался ненадлежащим образом или использовался не по назначению в течение трех лет.
В соответствии с новыми нормами организация может лишиться участка, если она нарушает требования земельного законодательства о рациональном использовании земель. Но только если нарушения привели к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки. Критерии снижения плодородия и ухудшения экологии устанавливает Правительство РФ. В настоящее время они не утверждены, но ко времени вступления закона в силу критерии скорее всего появятся.
Напомним, что участок могут изъять и в том случае, если в течение трех и более лет (с момента возникновения прав собственности) он не использовался для производства сельхозпродукции или иной деятельности, связанной с сельхозпроизводством. Эта норма остается. При этом критерии неиспользования земли для данных целей установлены не были. Теперь такие критерии должны появиться. Их опять же обязано определить Правительство РФ. Скорее всего это будет также сделано к моменту вступления поправок в силу.
Отметим, что законодателями была сделана оговорка насчет трехлетнего срока. Так, в этот срок не включается время, когда участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Кроме того, в данный срок не включается период освоения земельного участка.
Вместе с тем оговорено, что такой период не может составлять более чем два года.
Процедура изъятия скорректирована
В соответствии с новой редакцией Закона № 101-ФЗ собственника сначала должны привлечь к административной ответственности и только потом можно начинать процедуру изъятия. Конечно, при условии, что собственник не устранит нарушения, за которые его привлекли к административной ответственности.
В связи с этим Законом № 435-ФЗ внесены поправки в статью 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Так, организацию могут привлечь к административной ответственности, если она:
– не выполняет обязанностей по приведению сельхозземель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
– не использует земли для сельхозпроизводства или для целей, связанных с сельхозпроизводством в течение трех и более лет.
В последнем случае предусмотрена административная ответственность в виде штрафов:
– от 2000 до 5000 руб. – для граждан;
– от 4000 до 6000 руб. – для должностных лиц;
– от 80 000 до 100 000 руб. – для юридических лиц.
Действия властей в рамках процедуры изъятия земель также претерпели некоторые изменения.
Напомним, что государственный конт-роль в сфере земельных отношений находится в ведении Росреестра. Это ведомство вправе привлекать организации к административной ответственности. Так вот, если контролеры выявили нарушения, они должны вынести собственнику участка предупреждение. В нем устанавливаются сроки для устранения обнаруженных нарушений. Если в течение этого срока нарушения не будут устранены, Росреестр направляет соответствующие материалы в орган исполнительной власти субъекта РФ.
В свою очередь орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов. Их можно будет провести в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу соответствующего судебного решения.
В том случае, когда публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
Это должно быть сделано в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику участка за вычетом расходов на подготовку публичных торгов.
В связи с этим Законом № 435-ФЗ внесены поправки в статью 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Так, организацию могут привлечь к административной ответственности, если она:
– не выполняет обязанностей по приведению сельхозземель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
– не использует земли для сельхозпроизводства или для целей, связанных с сельхозпроизводством в течение трех и более лет.
В последнем случае предусмотрена административная ответственность в виде штрафов:
– от 2000 до 5000 руб. – для граждан;
– от 4000 до 6000 руб. – для должностных лиц;
– от 80 000 до 100 000 руб. – для юридических лиц.
Действия властей в рамках процедуры изъятия земель также претерпели некоторые изменения.
Напомним, что государственный конт-роль в сфере земельных отношений находится в ведении Росреестра. Это ведомство вправе привлекать организации к административной ответственности. Так вот, если контролеры выявили нарушения, они должны вынести собственнику участка предупреждение. В нем устанавливаются сроки для устранения обнаруженных нарушений. Если в течение этого срока нарушения не будут устранены, Росреестр направляет соответствующие материалы в орган исполнительной власти субъекта РФ.
В свою очередь орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов. Их можно будет провести в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу соответствующего судебного решения.
В том случае, когда публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
Это должно быть сделано в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику участка за вычетом расходов на подготовку публичных торгов.
Участок находится в долевой собственности
Владельцы долей земельного участка (при условии, что их более пяти) вправе самостоятельно определить правила владения, использования и распоряжения участком. Для этого созывается общее собрание участников долевой собственности. Так вот, Закон № 435-ФЗ регламентирует вопросы проведения таких собраний. Итак, с предложением провести собрание может выступить не только собственник доли, но также и организация, которая использует данный участок для сельхозпроизводства.
>|СМИ, в котором публикуется извещение, определяется региональными властями.|<
Общее собрание, в частности, может принимать решения:
– о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
– об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
– об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
– об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
– об условиях аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Аренда
Рассматриваемый закон изменил и правила предоставления в аренду земельных участков сельхозназначения, находящихся в долевой собственности. Теперь подписать договор аренды может лицо, которое общее собрание участников долевой собственности уполномочило совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Но при условии, что сам договор соответствует условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Аналогичные правила установлены для случаев установления частного сервитута на земельные участки.
Статус невостребованных земельных долей определен
По новым правилам невостребованной может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину. Но при условии, что он не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Это правило не распространяется на доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Также невостребованной может быть признана земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий. Если собственник доли умер и отсутствуют наследники (или наследие юридически невозможно), то она также признается невостребованной.
В случае если земельная доля признана невостребованной, местные органы власти вправе обратиться в суд с требованием признать за ними право собственности на долю.
Также невостребованной может быть признана земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий. Если собственник доли умер и отсутствуют наследники (или наследие юридически невозможно), то она также признается невостребованной.
В случае если земельная доля признана невостребованной, местные органы власти вправе обратиться в суд с требованием признать за ними право собственности на долю.
От прав на землю можно отказаться
Закон № 435-ФЗ предусмотрел возможность отказа от прав на земельную долю. Для этого необходимо подать заявление в орган власти, который занимается государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы. Исключение – случаи, когда право собственности на такую долю уже было зарегистрировано.
Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения данных прав.
Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка.
Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения данных прав.
Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка.
Выдел земельного участка
Изменения коснулись порядка выдела участка в счет земельных долей. Эта процедура возможна после утверждения проекта межевания земельных участков (он принимается на основании решения общего собрания участников долевой собственности).
Если данного документа нет, то лицо, намеренное выделить земельный участок, может самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания.
Однако данный проект нуждается в согласовании с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка. При этом кадастровый инженер обязан создать условия для того, чтобы заинтересованные лица ознакомились с проектом межевания земельного участка.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом должно быть направлено участникам долевой собственности или опубликовано в средствах массовой информации (СМИ, в котором публикуется извещение, определяется региональными властями).
Если в течение 30 дней со дня извещения от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ участка, проект межевания считается согласованным.
Возражения, касающиеся размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли участка, направляются кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания. Также возражения должны быть направлены в орган кадастрового учета по месту расположения участка.
Возникающие споры о размере и местоположении границ выделяемого участка в счет доли разрешаются в суде.
Если данного документа нет, то лицо, намеренное выделить земельный участок, может самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания.
Однако данный проект нуждается в согласовании с другими участниками долевой собственности в части размера и местоположения границ выделяемого участка. При этом кадастровый инженер обязан создать условия для того, чтобы заинтересованные лица ознакомились с проектом межевания земельного участка.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом должно быть направлено участникам долевой собственности или опубликовано в средствах массовой информации (СМИ, в котором публикуется извещение, определяется региональными властями).
Если в течение 30 дней со дня извещения от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ участка, проект межевания считается согласованным.
Возражения, касающиеся размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли участка, направляются кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания. Также возражения должны быть направлены в орган кадастрового учета по месту расположения участка.
Возникающие споры о размере и местоположении границ выделяемого участка в счет доли разрешаются в суде.
Порядок регистрации прав на участок
Поправками, которые внесены в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, определены особенности государственной регистрации прав на земельную долю.
Так, соответствующее заявление на государственную регистрацию участка может быть подано:
– собственником земельной доли или его представителем;
– уполномоченным лицом, избранным на общем собрании участников долевой собственности.
При продаже доли или внесении ее в уставный капитал покупатель должен быть готов представить документы, подтверждающие возможность использовать данный земельный участок. Также определено, что наличие зарегистрированного договора аренды не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Так, соответствующее заявление на государственную регистрацию участка может быть подано:
– собственником земельной доли или его представителем;
– уполномоченным лицом, избранным на общем собрании участников долевой собственности.
При продаже доли или внесении ее в уставный капитал покупатель должен быть готов представить документы, подтверждающие возможность использовать данный земельный участок. Также определено, что наличие зарегистрированного договора аренды не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Статья напечатана в журнале "Учет в сельском хозяйстве" №3, март 2011 г.
Начать дискуссию