Арендатор не вправе амортизировать произведенные им неотделимые улучшения, если стороны действуют в рамках предварительного договора аренды. Надо обязательно дождаться заключения основного договора аренды. Такие не очень выгодные компаниям разъяснения дал Минфин России в письме от 1 августа 2011 г. № 03-03-06/1/435.
Мотивировку чиновники финансового ведомства приводят следующую. Пунктом 1 статьи 258 НК РФ установлено, что капитальные вложения, стоимость которых арендодателю не возмещается, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества в аренду. Следовательно, доходы или расходы учитываются в целях налогообложения прибыли только с момента заключения основного договора.
Учитывая эти выводы, специалисты Минфина пришли к выводу, что в целях налогообложения прибыли начисление амортизации по неотделимым улучшениям начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды. Ранее, кстати, аналогичный вывод делали и налоговики в письме УФНС России по г. Москве от 15 июля 2009 г. № 16-15/072634.
Приведенная в письме № 03-03-06/1/435 позиция Минфина России, на мой взгляд, является спорной.
Во-первых, арендатор может фактически эксплуатировать объект недвижимости и до заключения договора аренды. Суд может квалифицировать отношения сторон еще до заключения договора как арендные. Например, такие выводы сделал ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 4 апреля 2011 г. № Ф03-912/2011. На положительный для компании исход дела повлияло то, что арендатор переводил деньги с назначением платежа «за аренду нежилого помещения».
Более того, предварительным договором может быть предусмотрено, что арендатор должен произвести капитальные вложения в помещение в целях его подготовки к использованию в рамках договора аренды, который стороны обязуются заключить в будущем. Такие основания помогли, к примеру, отстоять расходы на ремонт помещения компании в деле из постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2010 г. № 09АП-2151/2010-АК.
Судьи признали, что арендатор произвел капитальные вложения для последующего использования арендованного помещения, а значит, расходы вполне экономически обоснованы.
Что делать
Амортизировать неотделимые улучшения в арендованное имущество можно только после того, как стороны заключат основной договор. Пред- варительное соглашение, по мнению Минфина, – это лишь намерение в будущем передать имущество в аренду. В то же время у компании есть шансы отстоять расходы уже по такому соглашению в суде.
Статья напечатана в журнале "Семинар для бухгалтера" № 10, 2011
Начать дискуссию