Приобретение долгостроя

Достройкой компании занимаются, как правило, неохотно, ведь восстановление обходится дороже нового строительства. Но если объект находится в сохранности, его достройка – это выполнение обычных строительных работ. Новому застройщику нужно учесть изменения в законодательстве, устанавливающие особенности банкротства застройщиков (бывших), которые привлекали средства дольщиков.

Смена застройщика

Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (инвестор-застройщик) по решению мирового судьи купила долгострой – объект долевого строительства. С дольщиками заключены договоры на достройку, но есть и расторгнутые договоры долевого участия. Как произвести оформление и отразить операции (в том числе по строительству и передаче объекта дольщикам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении договоров? Кроме того, имеются еще сделки по переуступке прав.

По поводу расторгнутых договоров: условно схема выглядит так.

Дольщик приобрел квартиру по договору долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник продает квартиру через уступку другому лицу – за 1 000 000 руб. и потом это другое лицо расторгает с организацией договор и застройщик ему становится должен 6 000 000 руб. Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой куплен со всеми долгами). Какие проводки нужно сделать?

Отражение операций в учете

Компания, приобретая недостроенный объект для достройки, становится застройщиком.

Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение по договору купли-продажи незавершенного строительства, а также затраты организации на строительство данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»

– отражена стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре купли-продажи).

Далее при подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые застройщиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в обычном порядке:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 60
– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).

Расчеты с дольщиками

В 2011 году Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В частности, был определен перечень сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, который составляется в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.  

>|Изменения в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2011 года.|<

Так, согласно статье 201.7 закона № 127-ФЗ, указанный реестр должен содержать следующие сведения:

– сумму, уплаченную участником строительства застройщику по договору или стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

– размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком (недоплаченную по договору сумму или стоимость непереданного имущества);

– сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с договором.

Таким образом, приобретая долгострой со всеми долгами, организация должна получить реестр требований о передаче жилых помещений. Суммы внесенных дольщиками средств (согласно реестру) новый застройщик отразит в учете по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с дольщиками» (либо по кредиту счета 86 – по своему выбору) в корреспонденции со счетом 76 субсчет «Застройщик-банкрот».

На дату оприходования объекта результат от его покупки (исходя из отражения в учете указанных сведений) скорее всего будет убыточным. Убыток показывают на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Проводки при этом будут такие:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»

– отражена стоимость незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)

– учтены суммы, ранее внесенные дольщиками по договору.

Если дольщики рассчитались с бывшим застройщиком не полностью, то у нового застройщика могут появиться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)

– учтены недостающие суммы (не внесенные дольщиками средства).

В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»

– отражен убыток от сделки

или

ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
КРЕДИТ 91 «Прочие доходы»

– отражена прибыль от сделки (если результат покупки будет положительным).

Далее, как сказано в ситуации, компания заключает с дольщиками договоры на достройку.

При этом в учете делаются следующие записи:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Дольщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)

– отражена сумма, подлежащая внесению участником по договору достройки;

ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Дольщик»

– получена плата по договору достройки от дольщика.