Налог на имущество для организаций на УСН, владеющих коммерческой недвижимостью, с 2015 года

С 2015 года компании, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), будут обязаны уплачивать налог на имущество  в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.

Соответствующие изменения внесены в положения п.2 ст. 346.11 НК РФ Федеральным законом от 02.04.2014г. №52-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Напомним, что на сегодняшний момент согласно п.2 ст.346.11 НК РФ применение УСН организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:

• налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.3 и 4 ст.284 НК РФ),
• налога на имущество организаций.

Организации, применяющие УСН, также не признаются налогоплательщиками по НДС, за исключением налога, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога, уплачиваемого в соответствии со ст.174.1 НК РФ.

Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

С 2015 года согласно новой редакции п.2 ст.346.11 НК РФ, применение УСН организациями освобождает их от обязанности по уплате налога на имущество, за исключением:

• налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с положениями Налогового кодекса.

Соответственно, все компании, владеющие коммерческой недвижимостью и применяющие УСН, с 2015 года должны будут не только платить налог на имущество (рассчитанный исходя из кадастровой, а не среднегодовой стоимости), но и предоставлять налоговую декларацию.

В связи с тем, что налог на имущество будет исчисляться с кадастровой стоимости соответствующего имущества, платежи в бюджет могут составить значительную для плательщиков сумму.

В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения налогом на имущество объектов коммерческой недвижимости в соответствии с Налоговым кодексом и законодательством города Москвы.

Общие положения

Налог на имущество относится к региональным налогам. Порядку обложения налогом на имущество посвящена 30 глава Налогового кодекса.

Согласно ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым Кодексом и законами субъектов РФ.

С момента введения в действие налог обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.

При установлении налога субъекты РФ определяют налоговую ставку в пределах, установленных 30 главой НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

С 2014 года законами субъектов РФ могут не только предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками, но и особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества.

Данное дополнение напрямую связано с изменениями, внесенными в статью 375 НК РФ:

Если раньше налоговая база определялась исключительно как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, то с 2014 года, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговая база определяется как их кадастровая стоимость*.

*По состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.

Налогом на имущество облагаются движимое и недвижимое имущество, в том числе имущество:

• переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление,
• внесенное в совместную деятельность,
• полученное по концессионному соглашению,

учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговым периодом по налогу на имущество признается календарный год.

Отчетными периодами по налогу признаются:

• первый квартал,
• полугодие,
• девять месяцев

календарного года.

Налоговым кодексом предусмотрено, что законами субъектов РФ устанавливаются:

1. Отчетные периоды (в соответствии со ст.379 НК РФ – субъекты РФ вправе не устанавливать отчетные периоды).

2. Налоговые ставки по налогу (в пределах, установленных Налоговым кодексом в соответствии с п.1 и п.3 ст.380 НК РФ).

По налогу на имущество допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

• категорий налогоплательщиков,
• видов имущества, признаваемого объектом налогообложения

3. Порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей (ст.382, ст.383 НК РФ).

4. И т.п.

Налогоплательщики должны предоставлять декларации и уплачивать налог по месту:

• нахождения и учета налогоплательщика;
• нахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс;
• нахождению каждого объекта недвижимого имущества;
• постановки на учет крупнейшего налогоплательщика;
• постановки постоянного представительства иностранной организации на учет в ИФНС;
• нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения.

Имущество, являющееся объектом налогообложения

Статья 374 Налогового кодекса устанавливает, какое именно имущество признается объектом налогообложения налогом.

Налогом на имущество облагается движимое имущество и недвижимое имущество*, либо только недвижимое имущество, в зависимости от категории налогоплательщика.

*В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса, к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся:

1. Земельные участки.

2. Участки недр.

3. Все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации:

• воздушные и морские суда,
• суда внутреннего плавания,

космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п.2 ст.130 ГК РФ).

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе*.

*В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит следующее движимое имущество:

1. Транспортные средства (п.3 ст.15 закона от 10.12.1995г. №196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»).

При этом, в соответствии с Постановлением Правительства РФ №938 от 12.08.1994г. «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации», государственной регистрации на территории РФ подлежат так же:

• самоходные дорожно-строительные машины,
• иные машины,

с рабочим объемом двигателя внутреннего сгорания более 50 куб.см. или максимальной мощностью электродвигателя более 4 кВт.

2. Оружие (ст.12, 13, 15 закона от 13.12.1996г. №150-ФЗ «Об оружии».)

Имущество, не признаваемое объектом налогообложения

В соответствии с п.4 ст.374 НК РФ (с 1 января 2013 года), к имуществу, не облагаемому налогом, относится:

• движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве ОС (пп.8 п.4 ст.374 НК РФ).

С 2013г. также не признаются объектом обложения налогом на имущество организаций, в соответствии с новой редакцией п.4 ст.374 НК РФ (ранее нижеперечисленное имущество освобождалось от налогообложения в соответствии со ст.381 «Налоговые льготы» НК РФ):

• Объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
• Ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов.
• Ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания.
• Космические объекты.
• Суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Как и прежде, в соответствии с п.4 ст.374 НК РФ, не признаются объектами налогообложения:

• Земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы).

• Имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, в которых законодательно предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в РФ.

Налогообложение отдельных объектов недвижимого имущества (НК РФ)

Федеральным законом №307-ФЗ от 02.11.2013 30 глава НК РФ дополнена статьей 378.2 НК РФ, которая регламентирует особенности:

• определения налоговой базы,
• исчисления и уплаты налога,

в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется, как их кадастровая стоимость.

К таким объектам недвижимости, в соответствии с п.1 ст.378.2 НК РФ, относятся:

• Административно-деловые центры и помещения в них.

Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание, строение, сооружение (далее - здание), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п.3 ст.378.2 НК РФ):

• • Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

• • Здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

• Здание признается предназначенным для такого использования, если назначение помещений общей площадью не менее 20% площади этого здания, в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации), предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая:
• централизованные приемные помещения,
• комнаты для проведения встреч,
• офисное оборудование,
• парковки.

• Фактическим использованием здания в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, включая:
• централизованные приемные помещения,
• комнаты для проведения встреч,
• офисное оборудование,
• парковки.

• Торговые центры (комплексы) и помещения в них.

Торговым центром признается отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п.4 ст.378.2 НК РФ):

• • Здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение:
• торговых объектов,
• объектов общественного питания/бытового обслуживания.

• • Здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания /объектов бытового обслуживания. При этом:
• Здание признается предназначенным для такого использования, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания/ объектов бытового обслуживания.

• Фактическим использованием здания в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания/ объектов бытового обслуживания.

• Нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение:
• офисов,
• торговых объектов,
• объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Либо которые фактически используются* для размещения:

• офисов,
• торговых объектов,
• объектов общественного питания и бытового обслуживания.

*Согласно п.5 ст.378.2, фактическим использованием нежилого помещения в вышеуказанных целях признается использование не менее 20% его общей площади для размещения:

• офисов,
• торговых объектов,
• объектов общественного питания/объектов бытового обслуживания.

Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимого имущества, может быть принят:

• только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов такого недвижимого имущества.

Согласно п.6 ст.378.2 НК РФ, в случае, если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется:

• как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

В соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

• Определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп.1 и 2 п.1 ст.378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - перечень).

• Направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости.

• Размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

При осуществлении совместной деятельности, лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано сообщать не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, каждому участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества помимо сведений, предусмотренных ст.377 НК РФ, сведения:

• о кадастровой стоимости недвижимого имущества, составляющего общее имущество товарищей, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п.11 ст.378.2 НК РФ).

Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу, осуществляется в порядке, предусмотренном ст.382 НК РФ, с учетом следующих особенностей (п.12 ст.378.2 НК РФ):

1) сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку;

2) в случае, если кадастровая стоимость была определена в соответствии с законодательством РФ в течение налогового (отчетного) периода и/или указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ, без учета положений ст.378.2 НК РФ;

3) объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого имущества, если иное не предусмотрено главой 30 НК РФ.

Согласно п.13 ст.378.2 НК РФ, организация - собственник, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимости в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, на которой расположены эти объекты, и кадастровой стоимости (1/4 кадастровой стоимости) этого имущества.

Обратите внимание: В случае, если в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пп.3 п.1 статьи 378.2 НК РФ, кадастровая стоимость не определена, в отношении указанных объектов недвижимого имущества налоговая база принимается равной нулю (п.14 ст.378.2 НК РФ).

Особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (для г. Москвы)

В соответствии с положениями ст.1.1 Закона г.Москвы от 05.11.2003г. №64 «О налоге на имущество организаций», налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5000 кв. метров и помещений в них*, если соответствующие здания** (строения, сооружения), расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

*Кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений.

**За исключением многоквартирных домов.

2) зданий (строений, сооружений), которые в соответствии с п.3 и 4 ст.378.2 НК РФ предназначены для использования или фактически используются в целях размещения объектов делового, административного или коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

3) объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.

Перечень объектов недвижимости на 2014 год утвержден Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2013г. №772-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год».

В данном перечне можно увидеть те объекты недвижимости Москвы, по которым компании, не применяющие УСН платят налог на имущество (с кадастровой стоимости) в 2014 году и, соответственно, в 2015 году данные объекты будут облагаться уже и у компаний, применяющих УСН.

Кадастровую стоимость соответствующих объектов недвижимости в 2014 году можно узнать в режиме онлайн на сайте Росреестра.

Налоговые ставки по налогу на имущество

В соответствии с п.1 ст.380 НК РФ,  налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2%.

Согласно пп.1 п.1 ст.380 НК РФ, в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1) для Москвы: в 2014 году - 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 году и последующие годы – 2%;

2) для иных субъектов РФ: в 2014 году - 1,0%, в 2015 году - 1,5%, в 2016 году и последующие годы – 2%.

Статья 380 НК РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от:

• категорий налогоплательщиков,
• имущества, признаваемого объектом налогообложения.

В случае, если налоговые ставки не определены законами субъектов РФ, налогообложение производится по налоговым ставкам, установленным п.1 и п.3 статьи 380 НК РФ.

При этом, если законами субъектов РФ в будущем будут приняты ставки ниже предусмотренных НК РФ, такие законы могут иметь обратную силу.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона №64, в Москве налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:

1) 0,9 процента - в 2014 году;

2) 1,2 процента - в 2015 году;

3) 1,5 процента - в 2016 году;

4) 1,8 процента - в 2017 году;

5) 2,0 процента - в 2018 году.