Взаимозачет по «будущей» квартире

Ожидаемые имущественные права

Рассмотрим следующую ситуацию.

Подрядная организация выполняет работы на строящемся объекте. Заказчик рассчитывается частично деньгами, частично квартирой. Сдача дома – в конце 2014 года. В апреле 2014 года заказчик представил акт взаимозачета на сумму стоимости квартиры. Как квалифицировать эту сумму – как ожидаемые имущест­венные права? Какие сделать проводки?

Сроки

Статьей 410 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной из сторон.

Если срок требования не наступил, но у сторон имеется взаимная задолженность, то они также вправе произвес­ти взаимозачет, основываясь на положениях статьи 421 «Свобода договора» Гражданского кодекса РФ. 

Пример 1. Сторона-1 выполнила для Стороны-2 работы на сумму 1 000 000 руб. Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора оплата данных работ Стороной-2 должна быть произведена до 1 июня 2014 года. 

Сторона-2 сдала Стороне-1 результат работ на сумму 1 500 000 руб. Акт подписан 10 апреля 2014 года. По условиям договора оплата работ Стороной-1 должна быть произведена до 1 мая 2014 года. В данной ситуации возможен зачет взаимной задолженности на 1 000 000 руб.:

• по заявлению Стороны-1 начиная с 1 июня 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ);
• по заявлению Стороны-2 начиная с 1 мая 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ),
• по соглашению сторон начиная с 10 апреля 2014 года (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). То, что ни у заказчика, ни у подрядчика не наступил срок оплаты обязательств, значения не имеет, так как зачет взаимных обязательств производится по соглашению сторон.

В примере у каждой из сторон в учете была отражена как дебиторская, так и кредиторская задолженность другой стороны.

Зачет обязательств возможен

А могут ли стороны провести взаимозачет, если в бухгалтерском учете у них не имеется одновременно дебиторской и кредиторской задолженности другой стороны? Например, возможно ли составление соглашения, согласно которому задолженность заказчика по оплате выполненных подрядчиком работ будет зачтена в счет исполнения обязанности подрядчика по оплате квартиры авансом? Ведь в данном случае в учете подрядчика отражена только дебиторская задолженность заказчика, а в учете заказчика – только кредиторская задолженность перед подрядчиком.

Законодательство РФ не содержит запрета на составление такого документа. Его можно назвать соглашением о зачете взаимных обязательств. Отметим, что эти соглашения успешно применяются на практике.

К сожалению, из вопроса не ясно, на  основании чего квартира должна быть передана подрядчику. 

Обычно используется договор учас­тия в долевом строительстве либо договор купли-продажи. Право сторон заключить договор купли-продажи будущей квартиры следует из пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что договор может быть заключен и в отношении товара, который продавец создаст в будущем.

Пример 2. ООО «Подрядчик» выполнило для ООО «Заказчик» строительно-монтажные работы на объекте «Дом № 1» на сумму 5 000 000 руб. по договору № 1 от 1 февраля 2014 г. 

Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора ООО «Заказчик» должно произвести оплату данных работ до 1 июня 2014 года.

Между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 2 от 1 марта 2014 г., застройщиком по которому является ООО «Заказчик», а участником долевого строительства – ООО «Подрядчик». Цена договора – 4 000 000 руб. (вознаграждение застройщика в ней не выделено). 

По условиям договора срок оплаты участником долевого строительства цены договора установлен до 1 июля 2014 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – до 31 декабря 2014 года.

По соглашению сторон от 15 апреля 2014 г. о зачете взаимных обязательств задолженность ООО «Заказчик» по оплате выполненных ООО «Подрядчик» работ частично засчитывается в счет исполнения обязанности ООО «Подрядчик» по оплате цены договора участия в долевом строительстве. Сумма зачета – 4 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Подрядчик» отразил операции по данной ситуации следующими записями (проводки по начислению НДС в примере не рассматриваем):

ДЕБЕТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)

КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (аналитический счет «Дом № 1»)

–    5 000 000 руб. – реализованы выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)

КРЕДИТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)

–    4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

Бухгалтер ООО «Заказчик» сделал в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 08 (20) субсчет «Дом № 1» (аналитический счет «СМР»)

КРЕДИТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)

–    5 000 000 руб. – приняты работы;

ДЕБЕТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)

КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)

–    4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

Важно запомнить

Если имеются встречные обязательства по любым договорам, то стороны своими ­соглашениями могут прекращать эти обязательства путем зачета взаимных требований. ­Момент прекращения обязательств (дата) устанавливается соглашением сторон.