Бухгалтерский и налоговый учет расходов по уплате государственной пошлины при регистрации купли-продажи и аренды недвижимости

В практике консультирования аудиторско-консалтинговых компаний нередко возникают вопросы, касающиеся порядка бухгалтерского и налогового учета затрат на уплату государственной пошлины при регистрации договоров купли-продажи и аренды недвижимости. Особенности учета затрат на уплату государственной пошлины в отдельных ситуациях рассмотрены в настоящей статье.

Приведем условную ситуацию. На балансе общества по счету 41 «Товары» числятся 14 квартир и встроенное помещение, предназначенные для перепродажи. Объекты построены подрядным способом, строительство завершено в 2011 г. Общество ведет работу по регистрации права собственности на указанные объекты. Уплачена государственная пошлина, документы переданы в отдел управления Федеральной службы государственной регистрации.

В настоящее время общество отозвало документы для их корректировки и повторной подачи в регистрационный орган. В бухгалтерию поступили копии платежных поручений о частичном погашении (половина суммы) государственной пошлины.

Относительно рассматриваемой ситуации ответим на следующие вопросы.

1. Каков порядок бухгалтерского и налогового учета расходов по уплате государственной пошлины, связанной с регистрацией права собственности, в том числе каков момент признания затрат в бухгалтерском и налоговом учете; на основании каких документов отражаются затраты:

• по госпошлине за регистрацию договора купли-продажи, регистрацию самого объекта недвижимости — при оформлении права собственности на общество (в том числе при постановке объекта на баланс в качестве товара для перепродажи);
• по госпошлине за регистрацию договора купли-продажи, регистрацию самого объекта недвижимости на покупателя (при условии, что общество самостоятельно оплачивает госпошлину) — при оформлении перехода права собственности от общества к покупателю (в том числе при продаже объекта как товара)?

2. Каков порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете операций по частичному погашению госпошлины в связи с приостановкой регистрации, а также порядок учета расходов по оплате госпошлины при повторном обращении в регистрационный орган?

3. В каком порядке отражаются в бухгалтерском и налоговом учете операции по уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды имущества (в том числе земельных участков), каков момент признания расходов и порядок документального обоснования затрат?

Учет расходов на уплату государственной пошлины, связанной с регистрацией объекта недвижимости

Налоговый учет пошлины за государственную регистрацию права собственности общества на квартиры

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ суммы налогов и сборов, таможенных пошлин и сборов, начисленные в установленном законодательством РФ порядке, относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией. Согласно п. 10 ст. 13 НК РФ государственная пошлина является федеральным сбором, а значит, в целях исчисления налога на прибыль затраты на ее оплату относятся к прочим расходам.

В статье 264 НК РФ содержится специальный пункт об учете пошлин, связанных с регистрацией прав на объекты недвижимости. Так, в соответствии с подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Таким образом, налоговое законодательство содержит прямую норму, согласно которой пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

В то же время Минфин России полагает, что данная норма не применяется в отношении пошлин за регистрацию объектов недвижимости, относящихся к основным средствам. По мнению контролирующего органа, затраты на уплату госпошлины за регистрацию права на недвижимое имущество должны быть включены в первоначальную стоимость объекта основных средств (см., например, письма от 8 июня 2012 г. № 03-03-06/1/295 (п. 3), от 12 августа 2011 г. № 03-03-06/1/481).

По нашему мнению, позиция Минфина России противоречит нормам НК РФ. Расходы по уплате государственной пошлины действительно можно рассматривать как расходы, связанные с приобретением объекта основных средств (ОС), однако в отношении расходов в виде пошлины действует специальная норма ст. 264 НК РФ, которая имеет приоритет над общим правилом п. 1 ст. 257 НК РФ.

Учитывая, что в соответствии с п. 4 ст. 252 НК РФ по затратам, которые с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик имеет право выбора порядка их учета, в отношении расходов в виде пошлины налогоплательщик вправе самостоятельно решить, к какой группе расходов их отнести.

Из описания ситуации следует, что квартиры, числящиеся на балансе общества, представляют собой товары, предназначенные для перепродажи, и не учитываются в качестве ОС.

Из содержания подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ следует, что расходы в виде стоимости квартир учитываются в периоде их реализации. При этом стоимость квартир определяется как цена приобретения (создания) этого имущества.

Формально упомянутые разъяснения Минфина России о формировании стоимости основных средств к рассматриваемой ситуации не относятся. Однако поскольку под ценой приобретения (создания) имущества следует понимать не только сумму, уплаченную продавцу (подрядчику), но и иные расходы, непосредственно связанные с приобретением (созданием) имущества, то, следуя логике финансового ведомства, расходы на уплату государственной пошлины за регистрацию квартир могут включаться в их стоимость.

Разъяснения и арбитражная практика в отношении учета пошлин за регистрацию объекта недвижимости, предназначенного для реализации, отсутствуют.

В связи с изложенным полагаем, что общество вправе выбрать порядок учета пошлин за государственную регистрацию права собственности на квартиры, руководствуясь правом, предоставленным п. 4 ст. 252 НК РФ.

По нашему мнению, более обоснованным будет учет государственной пошлины в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, поскольку это соответствует специальной норме подп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ. Однако учет суммы пошлины в составе стоимости квартир вряд ли встретит возражения со стороны контролирующих органов, поскольку такой подход соответствует разъяснениям Минфина России в отношении пошлин, уплачиваемых при регистрации объектов недвижимости, относящихся к ОС.

Если общество будет учитывать расходы в виде пошлины за государственную регистрацию прав собственности на квартиры в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, то момент признания расходов определяется в соответствии с подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ. Данной нормой определено, что датой осуществления прочих расходов в виде сумм налогов (авансовых платежей по налогам), сборов и иных обязательных платежей признается дата начисления налогов (сборов). Однако что следует понимать под датой начисления государственной пошлины (сбора), НК РФ не установлено.

В связи с этим считаем, что в целях определения даты начисления государственной пошлины следует исходить из ее фактической сути и содержания.

Согласно п. 1 ст. 333¹⁶ НК РФ государственная пошлина представляет собой сбор, взимаемый с лиц, указанных в ст. 333¹⁷ НК РФ, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами РФ, законодательными актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25³ «Государственная пошлина» НК РФ, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями РФ.

В соответствии с подп. 5² п. 1 ст. 333¹⁸ НК РФ плательщики при обращении за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество уплачивают государственную пошлину, если иное не установлено главой 25³ НК РФ, до подачи заявлений на совершение юридически значимых действий либо в случае, если заявления на совершение таких действий поданы в электронной форме, после подачи указанных заявлений, но до принятия их к рассмотрению.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).

В силу п. 4 ст. 16 названного Закона, устанавливающей порядок представления документов на государственную регистрацию прав, представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе. Вместе с тем, если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате пошлины не представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются.

Иными словами, при отсутствии подтверждения факта уплаты государственной пошлины орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не примет к рассмотрению документы, необходимые для государственной регистрации прав, т.е. не осуществит юридически значимые действия. Однако при наличии факта уплаты пошлины, но при отсутствии обращения лица за совершением юридического действия государственный орган по собственной инициативе регистрационные процедуры не начнет. Для этого у регистратора нет полномочий и объективной возможности (отсутствуют документы).

Учитывая указанную связь между уплатой государственной пошлины и подачей заявлений на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, можно сделать вывод, что датой начисления государственной пошлины в целях налогообложения прибыли признается та дата, по состоянию на которую выполнено как условие осуществления уплаты пошлины, так и условие совершения обращения за выполнением юридически значимых действий, за которые такая государственная пошлина уплачивается.

В соответствии с п. 6 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав. Согласно п. 8 ст. 16 данного Закона днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, является день получения таких заявления и документов соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Таким образом, на дату приема заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости соблюдаются оба условия:

1. пошлина фактически уплачена;
2. заявитель подал документы на государственную регистрацию (обратился за совершением юридически значимых действий).

Из изложенного следует, что пошлину за регистрацию прав на недвижимое имущество, учитываемую в составе прочих расходов, следует признавать на дату приема заявления о государственной регистрации. При этом пошлина признается в размере, фактически уплаченном на указанную дату.

В качестве документального подтверждения расходов в виде государственной пошлины необходимо иметь следующие документы:

• платежное поручение на уплату государственной пошлины;
• расписку о приеме заявления органом, осуществляющим государственную регистрацию.

Налоговый учет пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи квартир

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация договора купли-продажи прав проводится на основании заявления. При этом пошлина подлежит уплате каждой из сторон договора в установленном размере. Так, Минфин России в письме от 1 августа 2007 г. № 03-05-06-03/53 указал, что если договор продажи жилого помещения заключен юридическим и физическим лицами, то за государственную регистрацию данного договора физическое лицо уплачивает пошлину в размере 500 руб., а юридическое — 7500 руб.

В рассматриваемой ситуации общество как покупатель по договору купли-продажи квартир, а также как продавец по следующему договору купли-продажи квартир обязано подать заявление на государственную регистрацию указанных договоров и оплатить причитающуюся в отношении общества пошлину.

Расходы в виде пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи квартир при их приобретении могут как учитываться обществом в составе прочих расходов для целей налогообложения на основании подп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ, так и включаться в стоимость приобретенных квартир (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При последующей реализации квартир расходы на оплату государственной пошлины подлежат учету только в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Арбитражная практика подтверждает правомерность учета расходов в виде пошлины за регистрацию договора купли-продажи объекта недвижимости в составе прочих расходов (см., например, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 23 ноября 2009 г. по делу № А32-18821/2006-45/288-46/475-59/48, ФАС Западно-Сибирского округа от 4 июня 2007 г. № Ф04-3586/2007(34911-А27-26)).

Если общество также уплачивает пошлину за регистрацию договора купли-продажи от имени покупателя недвижимости, то налоговый учет данной пошлины осуществляется в порядке, который будет описан далее, в зависимости от того, как сформулированы условия договора купли-продажи.

Налоговый учет пошлины за государственную регистрацию права собственности на покупателя

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости такая регистрация производится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Таким образом, с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости должен обратиться покупатель. Продавец также может обратиться с таким заявлением, но в этом случае он будет действовать на основании доверенности, выданной покупателем.

По смыслу ст. 333¹⁶, 333¹⁷ НК РФ плательщиками государственной пошлины являются лица, которые обратились в государственный орган за совершением юридических действий. Оплата пошлины лицом, отличным от заявителя, не допускается. На это указывают контролирующие органы (см. письма Минфина России от 11 сентября 2013 г. № 03-05-06-03/37427, УФНС России по г. Москве от 6 декабря 2005 г. № 09-17/89166).

Запрет на оплату пошлины лицом, отличным от заявителя, означает, что в случае с государственной регистрацией права собственности на приобретенный объект плательщиком государственной пошлины является покупатель недвижимого имущества. Как указал Минфин России в письме от 29 ноября 2011 г. № 03-05-06-03/90, за государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи производит покупатель, у которого возникает право на приобретаемое жилое помещение.

В информационном письме от 29 мая 2007 г. № 118 «Об уплате государственной пошлины российскими и иностранными лицами через представителей» Президиум ВАС РФ подчеркнул, что государственная пошлина может быть уплачена представителем от имени представляемого. В платежном документе на перечисление суммы государственной пошлины в бюджет с банковского счета представителя должно быть указано, что плательщик действует от имени представляемого.

Из изложенного следует, что общество, уплачивая государственную пошлину за регистрацию прав собственности покупателя объекта недвижимости, может действовать только от имени покупателя.

Данные выводы относятся также к пошлине за регистрацию договора купли-продажи. Уплачивая государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи, причитающуюся в отношении покупателя, общество действует от имени покупателя.

Налоговый учет расходов на уплату государственной пошлины за покупателя зависит от условий заключенного договора купли-продажи:

• если договором купли-продажи предусмотрено, что расходы общества на оплату пошлины подлежат возмещению покупателем, то отношения сторон в этой части можно рассматривать как посреднические. Следовательно, сумма расходов по уплате пошлины не учитывается обществом в составе расходов (п. 9 ст. 270 НК РФ), а сумма возмещения не учитывается в составе доходов (п. 9 ст. 251 НК РФ);
• если договором купли-продажи квартир установлено, что цена квартиры определяется с учетом расходов продавца на совершение регистрационных действий, в том числе расходов на оплату пошлины за государственную регистрацию права собственности покупателя, то расходы общества в этом случае квалифицируются как расходы, связанные с реализацией. В этом случае они учитываются на основании подп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ;
• если договором купли-продажи не предусмотрено положений касательно того, каким образом обществу возмещаются понесенные в интересах покупателя расходы (в составе цены либо в составе возмещаемых расходов), то расходы также учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании ст. 264 НК РФ.

Отметим, что в последнем случае налоговый учет расходов может встретить возражения со стороны контролирующих органов. Налоговый орган может посчитать, что общество несет экономически необоснованные расходы в интересах третьего лица (покупателя), не получая от него встречного представления в этой части. Однако данные аргументы, на наш взгляд, противоречат фактическим обстоятельствам. Продавец объекта недвижимости заинтересован в получении дохода по договору, который, в свою очередь, связан с фактом перехода права собственности на объект. Переход права собственности на объект недвижимости невозможен без государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, регистрационные действия, совершаемые продавцом, в том числе за покупателя, направлены на получение дохода по сделке и являются экономически обоснованными. Аналогичную позицию по данному вопросу занимает высшая судебная инстанция (см. Определение ВАС РФ от 1 апреля 2010 г. № ВАС-2878/10).

Бухгалтерский учет расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи и права собственности при приобретении недвижимого имущества

Как следует из описания ситуации, квартиры и встроенное помещение, в целях регистрации договора купли-продажи и права собственности по которым уплачивается государственная пошлина, предназначены для перепродажи.

Согласно п. 2 ПБУ 5/01[1] товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

В соответствии с п. 6 ПБУ 5/01 фактической себестоимостью материально-производственных запасов (МПЗ), приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. Перечень затрат, включаемых в фактическую себестоимость МПЗ, является открытым и включает в себя, в частности, такие затраты, как:

• суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);
• суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги;
• таможенные пошлины;
• затраты по доведению МПЗ до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях;
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением МПЗ.

Таким образом, критерием включения затрат в фактическую себестоимость МПЗ является наличие непосредственной связи данных затрат с приобретением соответствующих материально-производственных запасов.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации недвижимости государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Подпунктом 22 п. 1 ст. 333³³ НК РФ предусмотрен размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества, а также за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Таким образом, необходимость государственной регистрации права собственности на товары в виде недвижимого имущества установлена законодательно; без осуществления государственной регистрации права собственности на квартиры и помещения общество не сможет осуществить последующую продажу данного имущества.

На основании изложенного можно сделать вывод, что затраты в виде государственной пошлины, уплачиваемой при регистрации договора купли-продажи и оформлении права собственности на квартиры и помещения, предназначенные для перепродажи, непосредственно связаны с приобретением данного имущества и доведением его до состояния, в котором оно будет пригодно для использования в запланированных целях. Поэтому указанные затраты подлежат включению в фактическую стоимость материально-производственных запасов (товаров).

Бухгалтерский учет расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи и права собственности при продаже недвижимого имущества

В рассматриваемой ситуации при продаже квартир и помещений государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи, а также за регистрацию права собственности покупателя на объекты недвижимости в полном объеме уплачивается обществом.

Как указал Минфин России в письме от 16 января 2014 г. № 03-05-06-03/1011, учитывая положение п. 2 ст. 333¹⁸ НК РФ, за государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества, являющегося жилым помещением, государственная пошлина уплачивается обеими сторонами (продавцом и покупателем) в размере, определенном подп. 22 п. 1 ст. 333³³ НК РФ, разделенном на количество участников договора.

Относительно государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю отметим, что обязанность продавца уплачивать такую пошлину не предусмотрена законодательством.

Однако законодательством не запрещено по согласованию сторон договора купли-продажи возложить обязанность по уплате пошлины как за государственную регистрацию договора, так и за государственную регистрацию перехода права собственности на продавца.

Как отметил ВАС РФ в Определении от 1 апреля 2010 г. № ВАС-2878/10, правовой интерес в регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости имеют в равной степени как покупатель, так и продавец. Уплата продавцом государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности к покупателю направлена на исполнение указанной обязанности.

По своему экономическому содержанию затраты общества на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности при продаже квартир и помещений являются связанными с продажей данных товаров (недвижимого имущества) при условии, что по условиям договора купли-продажи обязанность по несению данных затрат не возложена на покупателя.

В соответствии с п. 5 ПБУ 10/99[2] расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Согласно п. 7 ПБУ 10/99 расходы по обычным видам деятельности формируют в том числе расходы, возникающие непосредственно в процессе переработки (доработки) МПЗ для целей производства продукции, выполнения работ и оказания услуг и их продажи, а также продажи (перепродажи) товаров (расходы по содержанию и эксплуатации ОС и иных внеоборотных активов, а также по поддержанию их в исправном состоянии, коммерческие расходы, управленческие расходы и др.). Для целей формирования организацией финансового результата от обычных видов деятельности коммерческие и управленческие расходы могут признаваться в себестоимости проданных продукции, товаров, работ, услуг полностью в отчетном году их признания в качестве расходов по обычным видам деятельности (п. 9 ПБУ 10/99).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов[3] счет 44 «Расходы на продажу» предназначен для обобщения информации о расходах, связанных с продажей продукции, товаров, работ и услуг. В организациях, осуществляющих торговую деятельность, на счете 44 могут быть отражены, в частности, следующие расходы (издержки обращения): на перевозку товаров; оплату труда; аренду; содержание зданий, сооружений, помещений и инвентаря; по хранению и подработке товаров; на рекламу; представительские; другие аналогичные по назначению расходы. При частичном списании в организациях, осуществляющих торговую и иную посредническую деятельность, подлежат распределению расходы на продажу в части расходов на транспортировку (между проданным товаром и остатком товара на конец каждого месяца). Остальные расходы, связанные с продажей продукции, товаров, работ, услуг, ежемесячно относятся на себестоимость проданной продукции (товаров, работ, услуг).

Таким образом, уплата продавцом (обществом) государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи в полном объеме, а также за регистрацию перехода права собственности к покупателю не противоречит условиям договора купли-продажи, данные затраты для целей бухгалтерского учета следует квалифицировать в качестве коммерческих расходов и признавать в качестве расходов текущего отчетного периода.

Окончание в следующем номере.

[1] Положение по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01 утверждено приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н.

[2] Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н.

[3] План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению утверждены приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н.