Строительный аудит – это уверенность, что вы покупаете услуги за их реальную цену, это дополнительная возможность «выиграть» в переговорах у подрядчика. Кроме того, это надежная профилактика от возможных проблем со строительной документацией.
Недвижимость в наше время – главная материальная ценность. Поэтому все успешные бизнесмены рано или поздно сталкиваются со строительством и ремонтом. Не принципиально, строите вы дом для своей семьи или офис для компании, вам потребуется профессиональная консультация и не только для того, чтобы контролировать качество производимых работ, но и четко следить за формированием и исполнением сметы.
Сколько мы переплачиваем подрядчику во время ремонта или строительства? Многие из нас не задаются этим вопросом ровно до того момента, пока смета, согласованная на строительные или ремонтные работы, не начинает медленно, но верно увеличиваться. Будучи профессионалами каждый в своей сфере: торговля, финансы, производство и так далее далеко не все из нас знакомы с тонкостями в области строительства. Мы, как правило, пользуясь рекомендациями, находим строителей и доверяем им, надеясь получить качественную работу, четкое соблюдение сроков и при этом не переплатить. Но, к сожалению, чаще всего ожидания не оправдываются. Если верить публикуемым статистическим данным, заказчики строительства или ремонта объектов недвижимости в среднем на 30% переплачивают строителям. Как показывает практика департамента сопровождения строительства и проектов КСК групп в размеры переплат при ремонте и строительстве могут доходить 100% и даже до 300%.
Увеличение стоимости строительства обычно растягивается во времени, и тем самым становится менее заметным для заказчика. Если по завершению проекта провести строительный аудит, результаты неприятно удивят. Поэтому крайне важно при реализации строительных проектов на наших объектах, контролировать бюджет, и желательно на самых начальных этапах. От воровства подрядчика никто не застрахован. Но с этим явлением можно и нужно бороться, привлекая на помощь экспертов строительного аудита. Если проанализировать существующую практику строительства, можно выделить наиболее часто встречающиеся методы завышения бюджета строительства или ремонта.
Один из самых распространенных методов завышения бюджета строительства или ремонта – это искажение сведений в учетно-сметной документации. В каких случаях применяют этот метод? Во-первых, если хотят искусственно завысить или занизить объемы работ. Во-вторых, с его помощью увеличивают стоимость самих работ. Ну а в-третьих, используют в смете «работы-миражи»: по документам они выполнялись, в реальности же – нет. В результате использования метода искажения сведений в учетно-сметной документации, бюджет строительства завышается и подрядчик получит дополнительный и неправомерный доход.
Как мы знаем, существует два вида сметной документации: это коммерческая смета и смета, составленная по сметно-нормативным базам (например, ФСНБ, ТСНБ, ТСН и др.). Коммерческая смета строится на рыночных ценах, проверить ее, в принципе, может каждый: найти информацию по ценам на материалы и работы в сети интернет и сравнить с расценками, предложенными подрядчиком. А вот со сметой, составленной в сметно-нормативных базах, все сложнее: эти сметы составляются в «государственных» расценках, которые можно проверить, только имея перед собой специальную программу (например, smeta.ru, гранд-смета и пр.) и соответствующие базы и индексы, актуальные на момент составления сметного расчета. Без этих специальных программ такой расчет проверить досконально невозможно. В некоторых расценках уже заложены необходимые для осуществления работ строительные материалы, учтены сопутствующие работы и подсчитаны нормы расхода. Такую смету должен проверять опытный инженер-сметчик, ведь кроме самих баз и программ, необходим специалист, умеющий работать с данными программами.
Если в штате заказчика нет такого специалиста и отсутствует независимый эксперт, а объект ремонтируется или строится с привлечением 100% частных средств, то имеет смысл запросить у подрядчика смету в коммерческих расценках, где все представленные данные будут прозрачными. Особо следует отметить, что применение сметно-нормативных баз рекомендовано, но необязательно при использовании частных средств. Эти базы обязательны к применению, когда на строительство объекта задействованы средства из бюджетов различных уровней. А подрядчик часто прибегает к составлению смет в таких базах, чтобы попытаться «скрыть» свои завышенные расчеты.
Приведем пример из практики. Собственник-заказчик обратился к подрядчику для производства капитального ремонта своего производственного комплекса. Подрядчиком был составлен сметный расчет на ремонт здания на общую сумму более 150 млн. руб. Заказчик привлек независимых экспертов и поставил им задачу: проверить сметную документацию на предмет соответствия с реальными объемами и рыночными ценами на материалы.
В результате проведенного аудита было выявлено завышение стоимости капитального ремонта комплекса на 25%, что составило около 38 млн. рублей! То есть на сумму 38 млн. не проводились работы, не закупался материал, не использовалась техника. Эта «плановая прибыль» подрядчика получилась за счет следующего:
- Задвоение и завышение стоимости строительных материалов. В нормативной базе ФЕР строительные материалы заложены в расценки, подрядчик же дополнительно указывал их по дополнительному прайсу.
- Задвоение работ. Часть работ, входящая в состав работ одной расценки, указывалась дополнительно отдельной расценкой (строкой). Например, в расценку «Высококачественная окраска стен» уже входили две работы по шпатлевке и грунтовке стен, однако подрядчик дополнительно применял расценку на подготовку стен к окраске, в которую также входят данные работы.
Эксперты, представляя интересы заказчика, встретились с подрядчиком и обосновали свою позицию. В результате переговоров, расценки в смете удалось привести в соответствие с реальными работами, и тем самым сохранить денежные средства собственника в размере 38 млн. рублей. При этом все объемы, материалы и работы остались прежними, изменилась только цена. Собственник был очень доволен тем обстоятельством, что получил такую неожиданную экономию, и впоследствии направил ее на закупку нового мощного производственного оборудования для своего комплекса.
Это лишь одна из историй, иллюстрирующая методы, которые использует подрядчик для увеличения бюджета строительства. Экспертами КСК групп реализовано более 100 проектов! И каждый раз, проводя аудит, мы сталкиваемся с приписками, завышением смет, нарушением исполнения сметы, ненадлежащим выполнением работ и прочими нарушениями. В процессе строительства могут возникнуть сложности в получение разрешительной, исполнительной и отчетной документации. Вследствие чего возможны проблемы с налоговой службой или со сдачей объекта в эксплуатацию. В итоге можно лишиться денежных средств и даже своей собственности. Лучший выход – доверить контроль за строительством профессионалам.
Источник: kskgroup.ru
Все фото, использованные в материале, предоставлены компанией КСК групп.
Комментарии
1Как бы аудит не оказался дороже, чем сумма накруток подрядчика.