Вопрос от читательницы Клерк.Ру Светланы (г. Санкт-Петербург)
ИП на УСН Сдает а аренду квартиру. Виды деятельности только сдача а аренду собственного жилья. Квартирой владеет 7 лет. Какой налог нужно уплатить при продаже квартиры? Нужно ли внести в реестр еще один вид деятельности, продажа собственного жилья?
Для ИП, применяющего УСН, доход от реализации недвижимого имущества, сдаваемого ранее в аренду, является доходом от предпринимательской деятельности. Указанный доход учитывается в составе налоговой базы по УСН и облагается по ставке 6% независимо от того, что соответствующий код ОКВЭД при регистрации ИП (или позже) не заявлен.
Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
Однако имущество индивидуального предпринимателя (далее - ИП) и физического лица юридически не разграничено. В этой связи позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.
Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.
Судебная практика показывает, что вынося свои решения, суды не связывают квалификацию полученных ИП доходов для целей налогообложения с заявленным видом предпринимательской деятельности, а также с тем, что сделка носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение дохода.
Кроме того, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в которой поименованы доходы, освобождаемые от НДФЛ, указано, что в налоговую базу не включаются доходы, получаемые физическими лицами при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в абзаце втором указанного пункта говорится о том, что это положение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.
То есть к доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673). Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено.
Получить персональную консультацию Анастасии Мальцевой в режиме онлайн очень просто - нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Начать дискуссию