Комментируемым федеральным законом в числе прочего внесены значительные изменения в § 7 «Банкротство застройщиков» гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127‑ФЗ). В частности, с 29.12.2015 в нем появились следующие новые статьи:
- 201.8‑1 «Особенности признания недействительными сделок застройщика»;
- 201.8‑2 «Специальный банковский счет для финансирования строительства объекта незавершенного строительства»;
- 201.15‑1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства»;
- 201.15‑2 «Передача имущества и обязательств застройщика».
Передача прав и обязательств новому застройщику
Пожалуй, самые важные нововведения содержатся в ст. 201.15‑1 и 201.15‑2. Они предусматривают возможность возмездной передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика-банкрота иному (новому) застройщику, который именуется приобретателем. Последний исполняет вместо застройщика обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, то есть достраивает жилой дом. При этом сохранена возможность достройки жилого дома путем создания дольщиками ЖСК (ст. 201.10 Закона № 127‑ФЗ). Таким образом, теперь завершить строительство МКД (иного объекта недвижимости) вместо застройщика может не только ЖСК, но и другое юридическое лицо, соответствующее установленным требованиям.
Приобретателю будут передаваться объект незавершенного строительства и предназначенный для его размещения земельный участок (права на него). Причем при наличии у застройщика нескольких недостроенных объектов имущество и обязательства могут передаваться как одному, так и нескольким приобретателям.
Обратите внимание
Начиная с 1 января 2017 года приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику согласно Закону № 214‑ФЗ[1]. До этой даты приобретатель должен соответствовать условиям, установленным п. 14 ст. 23 комментируемого закона.
В частности, в текущем году приобретатель должен отвечать следующим требованиям:
- в отношении организации не начата процедура ликвидации;
- в отношении организации арбитражным судом не вынесено решение о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- не приостановлена деятельность юридического лица в связи с совершением административного правонарушения;
- в реестре недобросовестных поставщиков[2] отсутствуют сведения о юридическом лице – застройщике (в том числе об учредителях, руководителе, членах коллегиального исполнительного органа) в части исполнения им обязательств по контрактам на выполнение работ (оказание услуг) в сфере строительства, реконструкции либо на приобретение у организации жилых помещений;
- отсутствуют сведения о юридическом лице в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо права заключения договора аренды земельного участка[3];
- отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год в размере более 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период;
- у руководителя и главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялось наказание в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации.
Обратите внимание
Если стоимость прав застройщика на недостроенный объект и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.
В противном случае приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы, которое включается в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди.
Процедура определения приобретателя и передачи имущества и обязательств застройщика может быть представлена следующим образом.
Шаг 1. Организация, которая хочет стать приобретателем, направляет заявление о намерении одновременно:
- в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
- арбитражному управляющему;
- в Минстрой РФ.
К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:
- соответствие приобретателя требованиям, установленным Законом № 214‑ФЗ (начиная с 01.01.2017);
- возможность финансирования завершения строительства МКД (сведения о собственных средствах и о размерах финансирования, необходимого для окончания строительства).
Шаг 2. Получив заявление о намерении, арбитражный управляющий в течение 10 дней представляет в арбитражный суд и организации – потенциальному приобретателю:
- расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи недостроенного объекта);
- сведения о соотношении стоимости прав застройщика на незавершенный строительством объект и земельный участок и совокупного размера требований участников, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Шаг 3. В течение тех же 10 дней Минстрой направляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика организации.
Шаг 4. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит одно из двух определений: об удовлетворении заявления либо об отказе в удовлетворении заявления о намерении.
Шаг 5. В случае положительного решения приобретатель перечисляет денежные средства в течение установленного судом срока и в указанном им размере на специальный банковский счет должника (застройщика).
Такие денежные средства используются для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди. В любом случае размер денежных средств не может превышать 10% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (п. 5 ст. 201.10 Закона № 127‑ФЗ).
Шаг 6. В течение 10 дней с момента поступления денежных средств арбитражный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.
Шаг 7. В течение трех дней с момента поступления ходатайства арбитражного управляющего суд выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.
На основании данного определения требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений. Требования участников в части, не погашенной в результате передачи приобретателю имущества и обязательств, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
Шаг 8. Застройщик заключает с приобретателем в письменной форме договор (договоры) передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств.
Передача имущества и обязательств осуществляется по передаточному акту.
Шаг 9. На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика осуществляется государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Шаг 10. Не позднее трех дней с момента государственной регистрации перехода прав арбитражный управляющий включает в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о застройщике, приобретателе и объекте незавершенного строительства и земельном участке.
Специальный банковский счет застройщика
Возможность открытия специального банковского счета застройщика – второе важное нововведение, внесенное комментируемым законом в Закон № 127‑ФЗ. Как следует из ст. 201.8‑2 Закона № 127‑ФЗ, такой счет предназначен для финансирования строительства недостроенного объекта. Счет открывается застройщиком либо арбитражным управляющим от имени застройщика (в случае прекращения полномочий руководителя организации-застройщика).
Денежные средства с этого счета:
- списываются с согласия арбитражного управляющего (в ходе наблюдения и финансового оздоровления) или по его распоряжению (в случае прекращения полномочий руководителя застройщика в ходе любой процедуры, применяемой в деле о банкротстве) только в целях осуществления расчетов, связанных со строительством жилого дома (см. ст. 18 Закона № 214‑ФЗ);
- не могут использоваться для погашения иных обязательств застройщика и арбитражного управляющего.
Применение нововведений
Обновленная редакция норм Закона № 127‑ФЗ применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено не только после 29.12.2015, но и до указанной даты, за исключением дел, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 10 ст. 23 комментируемого закона).
[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
[2] Речь идет о реестре, который ведется в соответствии с федеральными законами от 18.07.2011 № 223‑ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и от 05.04.2013 № 44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
[3] Такой реестр ведется в соответствии с п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ.
Источник: Журнал "Строительство акты и комментарии для бухгалтера"
Начать дискуссию