Застройщиком в заключаемых договорах участия в долевом строительстве в характеристике объекта долевого строительства (квартира) предусмотрено, что в квартире установлен один кухонный гарнитур, укомплектованный вытяжкой, духовым шкафом, варочной поверхностью, смесителем, мойкой, и один шкаф-купе. Гарантии производителя мебели и техники действуют в соответствии с сертификатами и гарантийными талонами, выданными производителями на мебель и технику, установленные в квартире.

Вопрос:

Вправе ли застройщик использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, в оплату указанного улучшения?

Ответ:

Порядок и цели использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства предусмотрены ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. При этом, ч. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ установлено, что в случае если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, в то время как денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Таким образом, если застройщик предусмотрел в договоре участия в долевом строительстве условие о цене в соответствии с ч. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, то часть денежных средств, уплаченных в счет оплаты услуг застройщика, может быть использована им по своему усмотрению.

Данная позиция подтверждается в письме Минфина от 29.03.2012 № 03-03-06/1/166.

Существует судебная практика, подтверждающая возможность использования денежных средств участников долевого строительства на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ:

«Застройщик потратил полученные от участника долевого строительства денежные средства на приобретение ценных бумаг, предоставление займа, оплату по договору управления инвестиционным проектом.

В данной ситуации суд не отрицал возможность использования застройщиком денежных средств на вышеуказанные цели, поскольку договором участия в долевом строительстве было предусмотрено, что цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, но застройщик приобрел ценные бумаги на сумму 725 млн рублей, в то время как по условию договора участия в долевом строительстве застройщик мог использовать по своему усмотрению денежные средства только в размере 150 млн рублей.

Таким образом, суд установил, что застройщиком совершено нецелевое использование денежных средств в размере 575 млн рублей».

(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.08.2015 № Ф09-5535/15 по делу № А50-22545/2014)

Применительно к рассматриваемой ситуации важное значение имеет тот факт, является ли квартира с улучшениями в виде установки кухонной мебели и шкафа-купе предметом договора или такие улучшения являются инициативой застройщика, не предусмотренной договором.

Например, в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено, что стоимость квартиры включает в себя возмещение затрат на строительство квартиры, а также оплату услуг застройщика. Следовательно, учитывая сказанное нами выше, часть денежных средств, предусмотренных на оплату услуг застройщика, может быть использована застройщиком по своему усмотрению.

Объектом долевого строительства дольщика по договору может быть квартира в жилом многоквартирном доме, а также доля в праве собственности на общее имущество жилого многоквартирного дома. Квартира передается дольщику в следующем виде:

- в квартире установлен один кухонный гарнитур, укомплектованный вытяжкой, духовым шкафом, варочной поверхностью, смесителем, мойкой, и один шкаф-купе.

Учитывая вышеизложенное, предметом договора является передача дольщику квартиры в соответствии с характеристиками, указанными в договоре, при этом стороны договора согласовали конкретный объект, который будет передан по окончании строительства, следовательно, использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства на оплату вышеуказанного улучшения является правомерным и не обладает признаками нецелевого использования денежных средств.