Как определить стоимость «половины» здания

Предприниматель начал строить торговый центр и затратил на его строительство 110 млн.руб., но не рассчитал с финансами (денег не хватило) … и он привлек к завершению строительства еще одну компанию (ООО), заключил с ней договор совместного строительства с условием, что после завершения стройки каждый получит в собственность ровно половину здания. У них все получилось, здание они совместно достроили и ввели его в эксплуатацию. ООО затратило на это строительство здания еще 70 млн.руб. Оба партнера применяли упрощенный режим налогообложения. Налоговый орган проверил их обоих и посчитал, что оба они утратили право на применение упрощенного режима налогообложения, поскольку второй партнер строительства получил внереализационный доход в сумме 20 млн.руб., и тем самым при сложении его с его обычным доходов тем самым превысил ограничение по выручке не выше 60 млн.руб.. А ИП превысил ограничение остаточной стоимости ОС не более 100 млн.руб. при применении упрощенного режима налогообложения.

Обращаем внимание, что при налоговой проверке ООО налоговым органом ему было произведено доначисление внереализационного дохода в сумме 20 млн.руб. по следующему расчету: (110 + 70) / 2 - 70 = 20 млн.руб.. И это при первом взгляде на ситуацию кажется правомерным и справедливым, поскольку ООО приняло в свое распоряжение (на свой баланс) ровно ½ построенного объекта  реальной стоимостью 90 млн.руб., но при этом фактически затратило на строительство половины этого объекта лишь 70 млн.руб., т.е. ООО явно получило экономию затрат на строительство этого объекта.

Но налогоплательщик полагает, что такой подход к этому вопросу со стороны налогового органа носит половинчатый характер, поскольку с одной стороны, такой подход на первый взгляд правомерен и такой внереализационный доход у  ООО может иметь место, но с другой стороны этот подход налогового органа не в полной мере соответствует правовым и экономическим параметрам этой ситуации, поскольку налоговый орган в реальности начислив внереализационный доход в пользу ООО, тем не менее, стоимость половинок этого здания у каждой из сторон договора не изменил, а продолжает оперировать фактическими суммами расходов каждой стороны на возведение этого здания. И это на наш взгляд неправильно, поскольку сказавши «а», надо говорить и «б», а не замолкать половине фразы.

Если ООО в этой ситуации получил экономию своих расходов по строительству его половины этого объекта, по сравнению с аналогичными расходами на строительство этого же объекта со стороны ИП, который получил в свою собственность точно такую же одну вторую долю этого же объекта, следовательно, именно ИП и передал Обществу в собственность эту часть своих фактических расходов на возведение этого объекта. И все это должно найти отражение в учете и ООО и ИП следующим образом:

1)    На учете у ИП:

1)    На учете у ООО:

После этого на учете у каждой из сторон будут равные половинки общей стоимости этого объекта. Ведь именно так они и договаривались в ходе совместного строительства этого здания. И именно так они провели государственную регистрацию своих долевых прав на это здание. Этот доход компания ООО получила явно не от «святого духа», а от совершенно реального ИП. Ведь совершенно очевидно, что обе стороны получили равные доли во владении этим объектом, следовательно, так же очевидно, что в их учете должны  быть отражены равные по стоимости учетные данные по первоначальной стоимости половинок этого объекта ОС для дальнейшего расчета сторонами равных  амортизационных отчислений и т.п.

И с чисто физической точки зрения, что если где-то прибыло (ООО получил доход в виде экономии расходов), то на эту же величину где-то убыло (т.е. ИП передал часть своих расходов, которые он понес). Следовательно, у ИП на эту стоимость уменьшилась стоимость его учетных затрат на возведение ½ этого объекта, с учетом передачи части своих расходов своему второму партнеру, который тоже стал обладателем второй  ½ части этого же объекта. Кроме этого, ведь именно в этом принципе и состоит логика налогового органа при расчете внереализационного дохода для ООО, с которой, кстати, мы и не спорим.   

Отметим так же, что не только мы так считаем, именно такой же подход к этому вопросу отражен в пункте 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (цитата) – «объект ОС, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой из организаций в составе ОС соразмерно её доле в общей собственности», а так же в пунктах 13-17 ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности».

Именно такой равный, логичный, разумный и экономически обоснованный подход к этой ситуации позволяет обеим сторонам этого процесса в дальнейшем учитывать каждому в своем учете равную друг другу первоначальную стоимость ½ этого объекта. Это будет с правовой точки зрения правильной позицией еще и потому, что в дальнейшем при эксплуатации этого объекта оба собственника в силу правовых норм обязаны поровну нести расходы по содержанию этого объекта, поскольку каждый из них владеет ½ этого объекта без выделения долей в натуре.  

И еще один очень важный аспект. Ради полной объективности картины заметим так же, что ИП вполне может предъявить к ООО требование об оплате (о компенсации) этой суммы денежными средствами, но пока этого не сделал. Мы можем лишь догадываться о том, по какой причине он этого не сделал, но факт есть факт,  ИП вправе потребовать от ООО компенсации его перерасхода на строительство этого объекта.

Следовательно, пока не прошло три года исковой давности ООО обязано учитывать в своем учете эту сумму своей экономии затрат на строительство ½ здания в размере 20 млн.руб. как свою потенциальную задолженность перед ИП, которую ИП вправе потребовать от ООО. И только по истечении 3-х лет исковой давности ООО будут обязан отразить ее как свой внереализационный доход в виде невостребованной кредитором задолженности.  Следовательно, в проверяемом периоде у ООО еще нет внереализационного дохода, поскольку трехлетний срок исковой давности еще не прошел, и значит ООО он не утратило своё право на применение УСН.

Из вышеизложенного следует второй вывод, поскольку первоначальная стоимость ½ здания у ИП и ООО должна быть равной (см. требования п.6 ПБУ 6/01) и составит не 110 млн.руб., как считает налоговый орган, а 90 млн.руб., следовательно ИП тоже не превысил ограничительный размер остаточной стоимости ОС не выше 100 млн.руб. для применения права на упрощенную систему налогообложения.

Следовательно, и ООО и ИП в проверяемом периоде не утратили право на применение УСН.