Вопрос:
Будет ли считаться предпринимательской деятельностью сдача одним физическим лицом другому физическому лицу возводимого жилого дома в качестве объекта незавершенного строительства (степень готовности – 92 %)?
Ответ:
На сегодняшний день нет единого и закрытого перечня признаков, которые позволяли бы однозначно характеризовать ту или иную деятельность в качестве предпринимательской.
В связи с чем у судов и у контролирующих органов имеются свои оценочные критерии предпринимательской деятельности.
В частности, одним из основных признаков предпринимательской деятельности в силу ст. 2 ГК РФ является систематическое извлечение дохода.
При этом ВС РФ в п. 2 Постановления Пленума от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» дополнительно разъяснил, что в правоотношениях по сдаче физическими лицами недвижимого имущества в аренду значение имеют еще и «причины» его создание/приобретения, т.е. приобретался ли он изначально для целей извлечения дохода или это произошло вследствие тех или иных событий, носящих временный характер (например отпала необходимость в использовании).
На оценочный характер понятия «предпринимательская деятельность» указал и Конституционный суда РФ в определении от 16.07.2015 № 1770-О:
«… физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела».
Более того, Минфин РФ в Письме от 28.12.2012 № 03-04-05/10-1454 также указал, что одним из обстоятельств, свидетельствующих о наличии предпринимательской деятельности, является факт изготовления или приобретения имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.
В ответе на запрос от 07.07.2016 мы указали, что сдача физическим лицом построенного им жилого дома в аренду другому физическому лицу имеет риск быть квалифицированной в качестве предпринимательской деятельностью исходя из того, что:
- предполагается извлекать систематический доход (срок сдачи 5 лет);
- дом будет сдан сразу же после его постройки.
В связи с этим у физического лица возникает необходимость в случае возникновения спора о квалификации действий в рамках договора аренды доказывать, что изначально дом строился для собственных нужд, а в процессе стройки или после окончания строительства у него изменились обстоятельства, по причине которых он временно решил сдать дом в аренду.
Что касается ситуации, при которой дом не будет достроен, а будет сдаваться в качестве объекта незавершенного строительства, то полагаем, что риск в такой ситуации сохраняется, поскольку, на наш взгляд, необходимо исходить не из стадии готовности объекта, а из его назначения и характера складывающихся правоотношений.
Иными словами, если недостроенный жилой дом (степень готовности 92 %) будет сдан в аренду другому физическому лицу на длительный срок, все равно сохраняется риск того, что налоговый орган может попытаться признать такую деятельность предпринимательской как направленную на систематическое извлечение дохода.
И в такой ситуации, как и в ситуации с готовым домом, арендодателю в случае возникновения спора необходимо будет доказывать, что сдача незавершенного жилого дома носила «ситуационный» или вынужденных характер (например, закончились деньги на строительство), а его постройка не была изначально направлена на последующую сдачу в аренду.
Начать дискуссию