С 1 февраля 2019 года вступили в силу положения Федерального закона № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого ещё 3 августа 2018 года, относительно подачи нотариусами заявлений о государственной регистрации перехода права на основании сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Согласно новой редакции ст. 55 Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (ред. от 27.12.2018) после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (например, право на долю в праве общей долевой собственности), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
Таким образом, с 2019 года нотариусы частично переняли функцию государственных регистраторов и теперь обязаны подавать заявления на регистрацию, в частности, по сделкам, направленным на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, которая в силу закона должна быть совершена в нотариальной форме.
Необходимо отметить, что возможность подачи документов через нотариуса существовала и ранее, однако такая услуга предоставлялась по волеизъявлению сторон сделки. Кроме этого, в соответствии с ч. 2. ст. 59 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
Также ранее были созданы технические условия для быстрой проверки нотариусами недвижимого имущества — предмета сделки. Согласно Положению о единой информационной системе нотариата (утв. Правлением ФНП, протокол от 23.07.2018 N 09/18) у нотариусов есть доступ к базам данным Росреестра, поэтому получить запрашиваемую выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно оперативно, при условии нормальной работы необходимых информационных систем. Таким образом, нотариус может полностью проверить совершаемую сделку и совершить действия по регистрации прав.
Следовательно, нововведение стало закономерным продолжением установленного правового регулирования в отношении регистрации сделок, что также соответствует целям создания цифровой экономики, повышению межведомственного взаимодействия и электронного документооборота.
Несмотря на то, что в пояснительной записке к проекту федерального закона N 285286-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» авторы не назвали цели нововведения, очевидно, что установленный порядок позволит повысить прозрачность совершения сделок с недвижимостью и упростит для правообладателя процесс государственной регистрацииправ.
Согласно абз. 2 и 3 новой редакции ст. 55 Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» для нотариусов устанавливается специальный срок подачи заявлений, если иное не указано в договоре, относительно совершения действий по регистрации. Подать заявление о регистрации нужно не позднее этого же рабочего дня — при подаче заявления в электронной форме; не позднее двух рабочих дней с момента удостоверения сделки или не позднее двух рабочих дней с момента истечения срока, установленного договором, — при подаче документов на бумажном носителе.
По нашей практике во избежание рисков по несоблюдению сроков регистрации нотариусы рекомендуют предусматривать в договоре специальный срок, в течение которого заявление должно быть подано на регистрацию.
На бумажном носителе документы могут быть поданы в случае невозможности подачи документов в электронной форме по причинам, за которые нотариус не отвечает. Такие причины были конкретизированы Приказом Минюста России от 28.12.2018 N 303 «Об утверждении перечня не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме является невозможным» (зарегистрировано в Минюсте России 10.01.2019 N 53283). Необходимо отметить, что перечень причин является закрытым и включает три группы случаев: 1) обстоятельства, связанные с отсутствием доступа к сервисам единой информационной системы нотариата ввиду отсутствия доступа; 2) Отказ по техническим причинам в обработке заявления о государственной регистрации права; 3) Объективные причины, по которым регистрация нотариального действия была невозможна (абзац 5 ст. 27 Порядка ведения реестров единой информационной системы нотариата, утвержденного приказом Минюста России от 17.06.2014 N 129). К таким, в частности, относится: выезд нотариуса для совершения нотариального действия вне места своей работы.
Как показывает практика, законодателю и исполнительным органам сложно спрогнозировать точный перечень объективных событий, при наступлении которых оказать услугу невозможно. В целях минимизации рисков по оспариванию данной нормы и дальнейшего разъяснения смысла положения ст. 55 ФЗ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», вероятно, следовало сделать перечень открытым, предусмотрев критерии признания причин объективными, в том числе, включив вышеуказанные случаи.
Кроме этого, согласно действующему законодательству РФ документы на регистрацию могут быть поданы в Росреестр по почте. Принимая изменения, данный момент законодатель никак не прокомментировал. Так как в новой редакции нет требования подать документы лично, вариант направления заявления и документов по почте также возможен. Однако, не совсем понятно, кто в данном случае будет нести почтовые расходы.
Какие ещё результаты может повлечь нововведение?
Большие опасения связаны с повышением нотариальных тарифов из-за увеличения технической работы нотариусов. Необходимо отметить, что ещё на стадии разработки законопроекта в Официальном отзыве Правительства РФ на проект Федерального закона N 285286-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» было специально отмечено, что «в целях исключения дополнительной финансовой нагрузки на правообладателей объектов недвижимости следует законодательно закрепить, что нотариальное удостоверение сделки <...>, а также последующее представление нотариусом заявления в орган регистрации прав осуществляются в рамках совершения одного нотариального действия. При этом лица, обратившиеся за совершением указанных нотариальных действий, освобождаются от взимания дополнительной платы за оказание нотариусами услуг, связанных с представлением заявления в орган регистрации прав, в том числе услуг правового и технического характера».
Государственная пошлина, предусмотренная пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, предусмотренная за удостоверение договоров, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, не изменилась. В тарифах, утверждаемых Нотариальными палатами субъектов РФ подчеркивается, что за представление заявления о государственной регистрации прав в орган регистрации прав плата за услуги правового и технического характера (далее — «УПТХ») не взимается.
На первый взгляд, услуга действительно оказывается бесплатно для сторон сделки. Кроме этого, повышение нотариальных тарифов за УПТХ не может производиться в произвольном порядке. Согласно Порядку определения предельного размера платы за оказание нотариусами услуг правового и технического характера (утв. решением Правления ФНП от 24.10.2016, протокол 10/16) предельный размер платы за оказание нотариальных услуг зависит от прожиточного минимума и трудозатрат нотариуса, выраженных в среднем количестве нотариальных действий за предыдущий год и их сложности.
Вместе с тем, с 1 января 2019 года уже произошло увеличение такой платы по городу Москве на 1000 рублей (размер платы за оказание услуг правового и технического характера на 2019 год, утвержден Правлением Московской городской Нотариальной Палаты 04.12.2018). Будет ли произведен перерасчёт в дальнейшем, например, путём повышения коэффициента сложности нотариального действия, — узнаем после следующего утверждения тарифов УПТХ.
Что касается оплаты технических и правовых услуг нотариусов, то в настоящий момент данные услуги расцениваются как дополнительные. Например, в определении Верховного суда от 13.11.2018 N 5-КГ18-22 пояснено, что «Лицо, обратившееся к нотариусу, не связано необходимостью получения от нотариуса, помимо нотариальных действий, дополнительно услуг правового или технического характера. Получение этих услуг для лица, обратившегося к нотариусу, носит исключительно добровольный характер: при его несогласии с формой, структурой, размерами оплаты этих услуг и прочими условиями такие услуги не оказываются, а их навязывание нотариусом недопустимо. Лицо, обратившееся к нотариусу, вправе при необходимости самостоятельно осуществлять соответствующие действия».
Как следует из практики, лицо можем самостоятельно подготовить документ и обратиться к нотариусу только за совершением нотариального действия (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 по делу N 48-КГ18-13).
Учитывая сложившееся в юридической практике понимание УПТХ, может произойти весьма абсурдная ситуация: так, стороны сделки самостоятельно составляют договор и обращаются к нотариусу только для его заверения и регистрации. Нотариус, не имея права оказывать дополнительные услуги без согласия обратившегося лица, будет вынужден выбирать между следующими вариантами: или оказывать УПТХ по проверке содержания договора бесплатно, или выполнять минимальную гарантированную юридическую проверку, рискуя в дальнейшем понести ответственность при оспаривании сделки или выявлении её незаконности. Учитывая, что дополнительно государственный регистратор проверять документ не будет, есть риск регистрации документов с различными правовыми дефектами.
Также пока не совсем понятно, в каком порядке будут устраняться технические ошибки, допущенные нотариусом в процессе подачи документов. В частности, не до конца ясно следующее: заинтересованное лицо в этом случае должно будет обратиться напрямую в Росреестр или же требовать от нотариуса устранить ошибку? Исходя из того, что законодатель не предусмотрел специального правила, представляется, что устранение ошибок будет происходить в общем порядке.
Также к недочётам системы можно отнести упущение законодателя в части порядка обращения денежных средств. Дело в том, что некоторые нотариусы принимают только наличные денежные средства для оплаты нотариальных действий и услуг. Как в этом случае вносить государственную пошлину за регистрацию перехода права, которую никто не отменял, — пока в законодательстве специально неопределено. На практике же приходится находить решения возникающих проблем, например, установив систему «Мобильный банк».
Кроме вышеуказанного, новая редакция ст. 55 ФЗ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» является положительным изменением для сторон сделки. Так как нотариус осуществляет проверку сделки, стороны могут составить договор у нотариуса и не обращаться для этого к юристам или риэлторам. Тем не менее, нотариус неявляется заинтересованным лицом и проверяет только законность сделки. Для согласования условий договора и исключения невыгодных положений следует обратиться к квалифицированному специалисту.
Таким образом, многие вопросы и спорные моменты нововведения будут проясняться на практике. В целом, «исключение» промежуточных действий для сторон сделки по получению документов от нотариуса и передачи их в Росреестр на регистрацию, во-первых, существенно сократит срок регистрации, во-вторых, упорядочит систему регистрации, минимизировав риск не совершения регистрационных действий, и в-третьих, уменьшит нагрузку на Многофункциональные центры и Росреестр по регистрации.
Начать дискуссию