Практически все крупные производственные предприятия часть своих помещений сдают в аренду различным коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения. Это всех устраивало и все были довольны.
Но законом от 8 марта 2015 года N 46-ФЗ внесены изменения в ст. 8.8 КоАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению».
Внесенными изменениями минимальный штраф увеличен до 10 раз (!), а максимальный размер составляет 2,0% от кадастровой стоимости земельного участка.
Начиная с 2016 года Росреестр начал проверки целевого использования земельных участков на основании внесенных изменений.
К чему могут привести такие проверки, покажу на примере проверки Росреестром ОАО «Инновационный научно-производственный центр текстильной и легкой промышленности» (далее ОАО «ИНПЦ ТЛП»).
В августе 2016 г. на основании распоряжения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации в отношении ОАО «ИНПЦ ТЛП».
По результатам проведенной проверки должностными лицами Росреестра усмотрено нарушение ОАО «ИНПЦ ТЛП» обязательных требований ст. 42 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.2001, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Фактически предприятие сдавало в аренду помещения для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения, при том, что разрешенное использование земельного участка — эксплуатация зданий и сооружений под научно — производственные цели.
По данному нарушению назначено административное наказание в виде штрафа в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей.
Организация обжаловала штраф. Две инстанции ее поддержали.
Суды отметили: часть помещений организация использует для научно-производственной деятельности. Значит, разрешенный вид использования участка соблюдается. В этой ситуации распоряжение остальными помещениями для иных целей (например, сдача в аренду) не запрещается.
АС Московского округа не согласился с нижестоящими судами и оставил решение о штрафе в силе. (Документ: Постановление АС Московского округа от 25.03.2019 по делу N А40-241271/2016).
Основные выводы суда
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому — все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса — земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.
Тем самым, передача в аренду части помещений в зданиях касается не только вопроса об использовании таких объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены.
Данный вывод суда соответствует судебной практике — Постановления Арбитражного суда Московского округа по делам N А40-37466/18, А40-49153/18, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2019 N 305-КГ18-24386.
Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования нарушает правовой режим и вид разрешенного использования земельного участка.
Эти помещения были предназначены для деятельности научно-производственного центра, а не для извлечения прибыли от их сдачи в аренду под офисы, кафе, объекты торговли и предприятия сферы обслуживания населения иным лицам.
Такие виды деятельности предполагают разные виды разрешенного использования, предусмотренные законодательством (и соответственно, разную плату в отношении арендуемого обществом земельного участка).
При этом функциональное назначение здания может сохраняться и при изменении деятельности по эксплуатации помещений в этом здании, что однако, само по себе не исключает вывод о не соответствии такой деятельности разрешенному виду использования земельного участка, на котором расположено здание.
Поскольку земельный участок предназначен для эксплуатации здания под научно-производственные цели, подобным образом должны использоваться все помещения в этом здании.
Рекомендация
Проверить соответствие вида разрешенного использование земельного участка и его фактическое использование. При необходимости изменить вид разрешенного использования, это, конечно, очень сложно, но оно того стоит.
Вывод
Если в КоАП РФ вносится изменения увеличивающие штрафные санкции — ждите усиления проверок.
Комментарии
4Получается, что все управляющие компании надо штрафовать, ведь при строительстве жилого многоквартирного дома, разрешение на использование земельного участка - это строительство жилого здания, а не сдача в аренду...
Скоро на то, чтобы дышать в здании, расположенном на земельном участке, разрешенный вид использования которого не содержит разрешения на дыхание, потребуется внести изменения в разрешенный вид использования, а так - жди проверки и штрафа - дышать-то не разрешается!
У нас реально налоговая система основана именно не на налогах, а на штрафах. Специально принимаются законы из которых вообще не понятно как действовать налогоплательщику и 33 особенности и ответвления, чтобы легче было ошибиться и не понять. Ни каких разъяснений, инструментарий не готов к реализации закона. Но зато как следствие сразу неимоверно быстро принимаются решения об огромных штрафах. За примерами бездумных законов далеко ходить не надо:
Согласен на 100%