Улучшения арендованного объекта: о Мудром Кролике и суслике, которого не видно

Точно также оптимально заранее, «еще на берегу», также условиться, какие улучшения арендатор проводит за свой счет, а какие, полностью либо частично, ему обязан компенсировать арендодатель.

В регистрах бухгалтерского учета, равно как и для целей налогообложения, их следует отразить как текущий ремонт.

В общем случае по условиям договора арендодатель не обязан возмещать арендатору затраты на текущий ремонт арендованного объекта (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, вышеупомянутые неотделимые улучшения арендатор имеет право списать на свои расходы как в регистрах бухгалтерского учета (п. 27 ПБУ 6/01), так и для целей налогообложения (п. 2 ст. 260 НК РФ) записями:

Проводки будут:

• Дебет счета 20 (23, 25, 26, 44) Кредит счета 60 — приняты затраты на ремонт арендованного имущества;
• Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС по произведенному ремонту;
• Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — НДС по произведенному ремонту принят к вычету.

Если ремонт производился собственными силами, то записи будут:

• Дебет счета 20 (23, 25, 26, 44) Кредит счетов 10, 70, 69 и пр.

Замена (восстановление) строительных конструкций (либо их элементов), за исключением несущих, замена (или восстановление) систем или сетей инженерно-технического обеспечения (либо их элементов) — тоже неотделимые улучшения арендованного объекта. Их Градостроительный Кодекс РФ квалифицирует тоже, как ремонт, но только капитальный (п. 14.2 ст. 1 ГСК РФ).

Законодательство и нормативные акты по бухгалтерскому учету и налогообложению разделения на текущий и капитальный ремонт не предусматривают. Вне зависимости от требований ГСК РФ капитальный ремонт, точно также, как и текущий, признается расходами текущего периода.

Если по условиям договора затраты на капитальный ремонт также возлагаются на арендатора, то он имеет право списать их на свои расходы проводками указанными выше.

Если капитальный ремонт — обязанность арендодателя, то потратившийся на его проведение арендатор имеет право на его возмещение.

При возмещении понесенных затрат арендатор от своего имени выписывает собственнику передаточный акт на передачу результата работ, выполненного другой организацией, либо самим арендатором. Таким образом, арендатор признается подрядчиком (если ремонт выполнен своими силами), или генеральным подрядчиком (если ремонт выполняла привлеченная организация).

Возмездная передача результата работ признается их реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Она, в свою очередь, включается в облагаемую базу по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендатор, следовательно, должен выставить собственнику и счет-фактуру на сумму затрат по передаваемым затратам по ремонту.

И возмещение арендодателем произведенного арендатором ремонта у последнего должно быть отражено записями:

• Дебет счета 62 Кредит счета 90 (субсчет «Выручка») — передан собственнику результат работ;
• Дебет счета 90 (субсчет «НДС») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — НДС по передаваемым работам;
• Дебет счета 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит счета 20 — списаны затраты по переданному результату работ.

Вероятнее всего, арендодатель, дабы не платить лишнего, потребует от арендатора первичные документы, подтверждающие затраты на произведенный ремонт. То есть арендатор не сможет заработать хоть какую-то копейку, и получит от собственника ровно столько, сколько он и заплатил. Следовательно, ни налог на прибыль, ни налог на добавленную стоимость при возмещении затрат арендодателем не увеличатся.

Если будет принято решение о компенсации затрат на ремонт арендной платой, то ее зачет арендатор должен учесть записью:

• Дебет счета 60 Кредит счета 62 — переданный результат работ по ремонту арендованного объекта зачтен в счет арендной платы.

Арендодатель, в свою очередь, затраты на проведенный ремонт отразит проводками:

• Дебет счета 20 (26, 44) Кредит счета 60 — принят от арендатора результат работ по ремонту сданного в аренду объекта;
• Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС по проведенному ремонту;
• Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — предъявленный подрядчиком (арендатором) НДС принят к вычету;
• Дебет счета 60 Кредит счета 62 — оплата за произведенный ремонт зачтена в счет арендной платы.

Если в результате произведенных неотделимых улучшений арендованного объекта изменятся его параметры (высота, количество этажей, площадь, объем), либо будут заменены (или восстановлены) несущие строительные конструкции, то они уже будут классифицироваться, как реконструкция (п. 14. ст. 1 ГСК РФ).

Затраты на ее проведение увеличивают первоначальную стоимость объекта (п. 27 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 НК РФ).

Для проведения ремонта достаточно только решения руководства арендатора (если по условиям данного конкретного договора нет нужды согласовывать его с арендодателем). А вот реконструкцию арендованного объекта так просто не сделаешь, а иногда и не и вовсе не сможешь.

Например, возможно ли провести реконструкцию отдельного офисного помещения в арендуемом здании?*

*Если кто-то из коллег сможет положительно ответить на этот вопрос, просьба поделиться. В редакции есть мои координаты.