Договор с контрагентом в условиях пандемии: что не забыть

Работа предприятий в пандемию показала, что так называемые «спящие» условия договора о форс-мажоре оказались очень важны. Практически все предприятия, независимо от того, кем они являются — покупателями или поставщиками, арендаторами или арендодателями, исполнителями или заказчиками — оказались в сложных ситуациях. И зачастую условия заключенных договоров становились условиями выживания предприятия.

В этой статье разберем несколько условий в договоре с контрагентом, которые помогут выжить при форс-мажорах в будущем.

Как расторгнуть договор, если договориться не удалось

ГК РФ дает нам три основания для расторжения заключенного договора:

1. Ст. 451 ГК «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Если эти условия прописаны в договоре, то стороны могут расторгнуть договор и только в исключительных случаях адаптировать в суде к изменившимся обстоятельствам. Чтобы ссылаться на эту норму, вы должны доказать три «не»:

• стороны не могли предвидеть, что обстоятельства возникнут;
• стороны не имели возможности предотвратить появление обстоятельств;
• стороны не смогли преодолеть сложившиеся обстоятельства.

2. Ст. 417 ГК «Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления». Норма позволяет прекратить обязательство, если его невозможно исполнить из-за актов органов государственной власти или местного самоуправления. Такая ситуация случилась весной, когда власти отправили население на самоизоляцию, а многим компаниям запретили деятельность (вопрос 7 Обзора Верховного суда от 21.04.2020 № 1).

3. Ст. 328 ГК «Встречное исполнение обязательства». Статья дает возможность расторгнуть договор при не выполнении своих обязательств контрагентом. Контрагенты должны выполнить их в пользу друг друга. Пример такого соглашения — договор аренды. Это связано с тем, что договор аренды носит взаимный характер. Если арендатор не может пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, которые не зависят от него, это освобождает его от обязательства вносить арендную плату.

Что сейчас с договором аренды?

Долгое время арендодатель занимал позицию рантье, который сдавал недвижимость, получал доход и не нес рисков. Все проблемы решал арендатор. Десять лет назад на арендодателя легли многие риски договора: капитальный ремонт, риск случайной гибели, невозможность использовать помещение по назначению, споры с третьими лицами о предмете аренды (Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13).

Пандемия вновь поменяла концепцию арендных отношений.

На что теперь вправе рассчитывать арендатор и арендодатель?

Во-первых, риск невозможности использовать помещение по назначению может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. Это зависит от того, из чего исходит суд при решении этого вопроса.

Риск лежит на арендодателе, если суд берет за основу обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, а также возможность его использовать (решение АС Тюменской области от 28.09.2020 по делу № А70-11351/2020).

Риск лежит на арендаторе, если суд берет за основу выбор деятельности арендатора, которая в условиях пандемии стала невозможной или ограниченной.

Если арендатор выбрал специальные основания, то арендная плата снижается с даты введения режима повышенной готовности в соответствующем субъекте федерации (вопрос 3 Обзора Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

И наконец, арендатор вправе сам выбрать основания для отказа от договора. Это могут быть общие основания — из ст. 401 ГК или специальное правило из ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Выводы

Раньше многие руководители считали, что содержание договора не имеет принципиального значения. Пандемия изменила их мнение и показала, что от условий, которые вы включили в договор, зависит ваше взаимодействие с контрагентом в кризисной ситуации.

Проверьте, чтобы ваш договор определял порядок действий в пяти ключевых ситуациях.

1. Односторонний отказ от исполнения договора

Перечислите в договоре ситуации, в которых вы или ваш контрагент вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения. Включите плату за односторонний отказ от договора. Это поможет убедить контрагента включить условие об одностороннем отказе в текст.

Плата за отказ — это прямые расходы. Однако нужно проверить и неочевидные расходы на отказ. Например, если вы досрочно расторгаете договор аренды, то обеспечительный платеж остается у арендодателя. Если перед отказом вы должны уведомить контрагента за определенный срок, например за три месяца, в течение этого срока вам придется исполнять договор.

Сумма цены всех этих условий — реальная плата за отказ от договора.

2. Автоматическое изменение сроков исполнения

Определите в договоре, как будут влиять на сроки договора разные события. Установите такой механизм, который не будет зависеть от доброй воли одной из сторон или ее желания вести с вами переговоры.

Изменение сроков должно быть автоматическим. Включите правила пересчета сроков.

3. Возмещение потерь по правилам ст. 406.1 ГК

Включите в договор условие о возмещении потерь. Оно идеально подходит к ситуации пандемии.

4. Несвобода договора

Если вы подписали договор на невыгодных условиях, то это не значит, что у вас нет возможности отстоять свою позицию в суде. Используйте «несвободу договора» и изучайте судебную практику. Например, ваш контрагент может привязать свои платежи к своим же действиям. В такой ситуации суды считают, что у обязательства нет срока. Значит, действует общее правило: обязательство надо исполнить в течение семи дней с момента, когда кредитор предъявил требование об исполнении (п. 2 ст. 314 ГК).

5. Порядок досудебного урегулирования

Используйте время досудебного урегулирования, чтобы решить спор. Распишите в договоре порядок урегулирования спора: количество встреч, кто должен участвовать, документы, которыми будете оформлять результаты. Включайте медиативную оговорку. Это повысит шанс решить спор до суда.