Как оформить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция 2026

Договор купли-продажи квартиры — это документ, по которому продавец обязуется передать покупателю квартиру в срок и на условиях, которые определены договором.

Этот документ составляют в письменной форме. Устная договоренность не имеет силы. Согласно ст. 550 ГК, сделка с недвижимостью считается заключенной только после государственной регистрации перехода права собственности.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Оба должны быть дееспособными. Если одна из сторон — несовершеннолетний или недееспособный, потребуется согласие органов опеки или участие законного представителя.

Перед составлением договора купли-продажи квартиры необходимо собрать и проверить пакет документов. От этого зависит юридическая чистота сделки.

Продавец предоставляет:

1. Паспорт.

2. Правоустанавливающий документ (например, предыдущий договор купли-продажи, дарения).

3. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает отсутствие обременений (например, квартира не в залоге у банка).

4. Согласие супруга на продажу, если квартира приобреталась в браке.

5. Выписку из домовой книги.

6. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Покупатель проверяет эти документы, чтобы убедиться в благонадежности продавца. Также стоит проверить, нет ли у него открытых исполнительных производств или признаков банкротства.

Также нелишним будет запросить справку о зарегистрированных лицах, об остатке маткапитала (чтобы знать, использовали ли его для покупки квартиры), и справку из психоневрологического диспансера.

Банкротство тоже можно проверить в открытых источниках. Для этого можно использовать Единый Федеральный Реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Договор купли-продажи квартиры должен содержать полную информацию о сторонах и объекте сделки.

Данные сторон:

• ФИО;

• дата рождения;

• гражданство;

• адрес регистрации;

• паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);

• СНИЛС (по желанию).

Данные об объекте недвижимости включают полный адрес, кадастровый номер, общую площадь, этаж, количество комнат и вид помещения (жилое).

Адрес должен совпадать с данными из выписки ЕГРН. Кадастровый номер можно найти в той же выписке.

Цена в договоре купли-продажи указывается в рублях. Она должна соответствовать реальной сумме сделки. Занижение цены опасно: покупатель рискует не получить налоговый вычет, а в случае признания сделки недействительной — вернуть только указанную сумму.

Способы оплаты могут быть такие:

Если используется рассрочка, в договоре указывают суммы и даты платежей.

Ответил на вопрос

Наталья Васильева

из

Имущественный вычет

Приобрели квартиру по договору участия в долевом строительстве в 2023 году, в ипотеку, квартиру по акту передачи передали и зарегистрировали в начале 2025 года. Можно ли начать применять имущественный вычет с 2023 года? И можно ли начать возмещение процентов с 2023 года?

Какие документы приложить к декларации 3 ндфл?

Читать полностью

В договоре прописывается, когда и как будет передана квартира. Обычно это происходит после регистрации права собственности.

Указываются срок освобождения квартиры продавцом, порядок подписания акта приема-передачи, состояние квартиры на момент передачи.

Если в квартире кто-то зарегистрирован, в договоре указывается срок, когда это лицо снимется с учета.

Договор купли-продажи составляется в письменной форме. Он может быть напечатан или написан от руки. Обязательно в нем указывают дату и место подписания, подписи сторон и существенные условия сделки (данные квартиры, сумма продажи и пр.).

Стороны могут подписать договор в электронной форме с использованием квалифицированной электронной подписи. Однако рекомендуется сохранить и бумажный экземпляр.

Договор купли-продажи не всегда требует нотариуса. Но в 2026 году он обязателен в следующих случаях:

1. Продажа доли в квартире по ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

2. Участие в сделке несовершеннолетнего или недееспособного по ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

3. Продажа квартиры по договору пожизненной ренты по ст. 584 ГК.

Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, нотариус не требуется.

Нотариус проверяет документы, удостоверяет личности и отправляет документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Оформление договора купли-продажи завершается регистрацией перехода права собственности в Росреестре согласно ст. 551 ГК. Сделать это можно через:

• МФЦ;

• портал «Госуслуги»;

• почтой (с описью и уведомлением);

• у нотариуса (если договор нотариальный).

Для регистрации понадобятся паспорта сторон, договор купли продажи, заявление о регистрации, а также квитанция об уплате госпошлины.

После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, которая служит подтверждением права собственности. Квартира считается официально перешедшей в собственность с момента внесения записи в ЕГРН.

Стороны сами решают, кто платит за расходы. Обычно юридические и нотариальные услуги делятся пополам, а госпошлину платит покупатель.