Оценка имущества: что важно знать бухгалтеру и руководителю

Оценка имущества: основные понятия

Оценка имущества — это совокупность действий направленных на определения стоимости объекта или отдельных имущественных прав на этот объект. В зависимости от ситуации оценка бывает добровольной — по решению менеджмента компании — или обязательной — по требованию законодательства.

В обязательном порядке приглашать оценщика необходимо когда:

Компания приватизирует, берет в аренду или приобретает в собственность активы, принадлежащие государственным или муниципальным органам власти.
Возник спор о цене объекта при его передаче в качестве залога по кредиту.
Имеется налоговый спор по стоимости имущества, используемого для расчета налогооблагаемой базы (зачастую речь идет о сравнении реальной рыночной и кадастровой стоимости недвижимости).
Компания получает имущество на безвозмездной основе.
В уставный капитал ООО вносится имущество (за исключением денежных средств), стоимостью более 20 тысяч рублей, или стоимость акций в АО оплачивается имуществом.
Компания находится в состоянии банкротства, а имущество оценивается для конкурсного производства.

Добровольная оценка имущества используется для финансовой выгоды компании. Например, при реализации имущества отчет оценщика позволит установить реальную рыночную стоимость и адекватную цену для покупателей.

Другой пример — увеличение стоимости активов, отражаемых на балансе компании. ФСБУ 6/2020 позволяет учитывать в бухгалтерском учете основные средства по переоцененной стоимости. Если объект недвижимости амортизируется длительное время, то остаточная стоимость может существенно отличаться от справедливой оценки. Регулярная переоценка позволяет учитывать имущество по его реальной стоимости.

Важной причиной проведения переоценки являются форс-мажорные обстоятельства с бизнесом и имуществом компании. Например, разумно пригласить оценщика для определения реальной суммы ущерба от пожара или стихийного бедствия. Это позволит вести аргументированные переговоры со страховой компанией по компенсации потерь.

Другой возможный вариант — для привлечения внешних инвестиций, когда имущество и бизнес оцениваются в интересах инвесторов.

Требуется помощь? Задайте безлимитное количество вопросов на консультации!

Наши эксперты оперативно найдут верный ответ и помогут.

Все подробности здесь.

Основные принципы оценки

Принцип конечного потребителя: оценка имущества с позиции возможного будущего владельца.
Принцип внешней рыночной среды: измерение стоимости объекта должно учитывать сопоставимое имущество на открытом рынке.
Принцип максимально эффективного использования: оценщик должен исходить из того, что имущество будет использоваться в хозяйственной деятельности наиболее выгодным способом.
Принцип зависимости: стоимость имущества зависит не только от характеристик самого объекта, но и состояния внешней среды.
Принцип замещения: максимальная стоимость объекта — это минимальная цена, за которую можно приобрести аналогичный объект.

Распространенные способы оценки

Сравнительный подход — это метод расчета справедливой стоимости имущества, исходя из оценки схожих по характеристикам объектов, по которым в распоряжении оценщика имеются данные.
Затраты подход — расчет стоимости объекта на основе совокупности затрат на воспроизведение аналогичного объекта, с учетом всех улучшений, но за вычетом износа.
Доходный подход — способ получения данных о стоимости объекта по возможным будущим доходам от этого объекта.

Что даст оценка

Результатом проведения оценки будет один из возможных видов стоимости объекта:

Рыночная стоимость — это вероятная цена реализации на конкурентном рынке, когда участники сделки владеют актуальной и полной информацией об активе и рыночных условиях.
Инвестиционная стоимость — цена имущества для заранее определенного лица, которое будет использовать объект в качестве объекта инвестирования и последующего получения дохода.
Ликвидационная стоимость — цена объекта при реализации в чрезвычайных обстоятельствах, не соответствующих обычным рыночным условиям.
Кадастровая стоимость — это стоимостная оценка, определяемая законодательством о кадастровом учете.

Выбор оценщика

При добровольной оценке имущества компания может самостоятельно определить стоимость актива, в роли оценщика будут выступать либо конкретный сотрудник, либо комиссия. Правила оценки имущества для собственных целей организация может установить внутренним регламентным документом.

Привлечение внешнего оценщика обязательно для определения цены имущества в интересах внешних пользователей (суд, ФНС, инвесторы). Чтобы исключить споры, физическое лицо, проводящее оценку, должно отвечать следующим критериям:

Оценщик должен состоять в одной из официально зарегистрированных саморегулируемых организаций.
Оценщик должен сдать профессиональный экзамен по соответствующему направлению оценочной деятельности. Например, для оценки недвижимости необходимо сдать экзамен именно по этому направлению.
Оценщик должен иметь полис обязательного страхования профессиональной ответственности, которые покрывает ущерб заказчика или иным лицам при проведении оценочной деятельности. Минимальный размер покрытия составляет 300 тысяч рублей (для физлиц и ИП) и 5 миллионов рублей (для оценочных компаний).

До заключения договора и начала процедуры оценки, необходимо запросить у оценщика документы, подтверждающие его право на проведение оценки. Полученные документы необходимо хранить в общем порядке, они могут понадобиться при проведении проверок контролирующих органов или при аудиторском контроле.

В своей работе оценщики должны использовать федеральные стандарты оценки, в рамках которых оценщик обязан, в том числе проверять достоверность, надежность и достаточность получаемой информации. Это касается документов от заказчика и данных из внешних источников.

Федеральный стандарт устанавливает обязанность соотнесения цели оценки с видами стоимости. Оценщик первоначально анализирует рыночную ситуацию, в которой он проводит оценку (например, для оценки имущества как залога нужно учитывать обременения по этому объекту). Это необходимо для выбора подходящего для этого вида стоимости.

При проведении оценочных мероприятий оценщик самостоятельно и независимо от третьих лиц выбирает подходы к оценке и конкретные методы проведения оценки. Они будут зависеть от специфики оцениваемого объекта. Федеральные стандарты допускают использование несколько подходов, при условии, что комбинация методов отвечает целям проведения оценки.

Алгоритм проведения оценки имущества следующий:

Составление и подписание договора на проведение оценки. Соглашение должно включать специальный документ — задание на оценку.
Сбор данных об оцениваемом объекте: получение документов от заказчика, запрос информации в государственных реестрах, сбор рыночных данных и другие способы.
Выбор подходов и методов оценки, также — выполнение расчетов на основе полученных данных.
Расчет финальной стоимости объекта и (при необходимости) согласование результатов с заказчиком оценки.
Подготовка и подписание отчета об оценке, составление акта сдачи-приемки работ по договору.

Договор оценки

Подготовка договора на оценку начинается с обоснования необходимости определения стоимости. При обязательной оценке основанием заключения контракта является нормативно-правовые требования: федеральное или иное законодательство.

Для добровольной оценки имущества необходимо обосновать будущие расходы. Это может быть намерение совершить сделку с оцениваемым имуществом или требование учетной политики компании. Для снижения налоговых рисков по исключению расходов на оценку из расчета налога на прибыль компания может оформить приказ руководителя с причинами проведения оценки.

При заключении договора на оценку необходимо, чтобы документ содержал обязательные элементы:

цель осуществления оценки;
детальное описание оцениваемого объекта;
вид рассчитываемой стоимости;
величину вознаграждения оценщика за проведение оценки;
дату, на которую будет оцениваться имущество;
информацию о страховании гражданской ответственности;
название и реквизиты саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик;
перечень федеральных стандартов, которые будут использоваться при оценке;
основания наступления дополнительной ответственности по договору;
информацию о независимости оценщика от заказчика;
данные о физических лицах, которые будут оказывать услуги по договору.

Задание на оценку

Важным элементом заключаемого договора является задание на оценку. Это перечень информации, которым будет руководствоваться оценщик в своей работе.

Задание является обязательной частью договора. Часть информации в задании будет дублировать соглашение, однако она необходима для структурирования информации об объекте и целях оценки.

Кроме базовых сведений (описание объекта, дата, цель), в задании необходимо отразить:

предполагаемые цели использования результатов оценки;
допущения, на которых основывается оценка;
дополнительные расчетные величины, необходимые для корректной оценки имущества.

После проведения всех этапов оценки, составляется акт сдачи-приемки работ, который является первичным бухгалтерским документом. Дополнительно подготавливается отчет об оценке, который содержит общие сведения о заказчике, оцениваемом имуществе и оценщике, а также дополнительные обязательные сведения:

результаты проведенной оценки, полученные при использовании разных подходов к оценке;
пределы использования итоговой стоимости имущества;
перечень документов, на основании которых определена стоимость;
анализ рыночных условий, влияющих на оцениваемый объект;
обоснование выбора подходов и методов оценки, также соответствующие расчетные данные.

В итоговом документе могут быть приведены дополнительные исследования об оцениваемом объекте и иные данные, необходимые для комплексного толкования результатов оценочных процедур.

В приложении к отчету должны быть приведены копии использованных документов, заключения экспертиз, а также ссылки на источники информации. Документы, полученные от заказчика должны быть заверены подписью уполномоченного сотрудника.