В большинстве случаев это действительно так: бремя содержания жилого помещения возлагается с момента государственной регистрации права собственности на него.
Но, тем не менее, можно выделить, как минимум, три ситуации, когда долги по квартплате, накопленные предыдущим собственником квартиры, придется оплачивать ее новым владельцам.
1. Коварные счетчики
В правилах начисления платы за ЖКУ по счетчикам есть немало нюансов — и из-за них новый собственник жилья может стать должником перед коммунальными службами, даже если исправно оплачивает счета.
Во-первых, если в ходе проверки счетчика обнаружится, что его показания выше, чем те, что передавались, коммунальная организация пересчитывает плату.
При этом выявленное превышение объема потребленного ресурса учитывается в том месяце, когда была проведена проверка (т. е. когда собственником квартиры стал уже другой человек).
Поэтому, если предыдущий владелец жилья не передавал вовремя показания счетчиков, счет за них выставят уже новому собственнику — если только тот не докажет, что фактически эти показания были начислены за тот период, когда квартира ему еще не принадлежала.
А сделать это можно только, если при покупке квартиры составлялся акт сверки показаний счетчиков на момент ее передачи от продавца к покупателю.
Например, отсутствие такого акта обошлось новому собственнику квартиры в 60 000 рублей: ему доначислили плату по текущим показаниям электросчетчика и суд взыскал задолженность, невзирая на его заверения, что долг накопил предыдущий хозяин (Ставропольский край, Минераловодский горсуд, дело № 2-942/2019).
Во-вторых, если счетчик вовремя не прошел очередную метрологическую поверку, он признается неисправным — а значит, его показания не могут приниматься при расчете платежей.
В первые три месяца после истечения срока поверки плата будет начисляться по среднемесячным показаниям, затем — по нормативам потребления, которые действуют в соответствующем регионе.
Плата за воду при этом дополнительно повышается на коэффициент 1,5, т. к. счетчики на нее являются обязательными (п.п. 59, 60, 81 (12) Правил № 354).
Поэтому новому собственнику жилья придется оплатить начисленную таким образом задолженность, если предыдущий хозяин пропустил срок проведения поверки своих счетчиков (даже если фактически новый собственник не потратил столько ресурсов, сколько ему было начислено по нормативу).
Доказать, что долг возник еще до приобретения квартиры, вряд ли удастся, т. к. показания счетчика без поверки не примут во внимание. В связи с этим при покупке квартиры желательно взять у продавца свидетельства о поверке счетчиков и требовать соразмерного снижения цены сделки, если обнаружится просрочка поверки.
2. Капремонт дома
Закон увязывает момент возникновения обязанности по уплате взносов на капремонт многоквартирного дома с регистрацией права собственности на квартиру.
Однако, в случае перехода права собственности на жилье от одного владельца к другому, действует такое правило: обязательство по уплате взносов на капремонт возлагается на нового собственника, даже если оно не было исполнено предыдущим собственником.
Исключение предусмотрено только для тех случаев, когда задолженность по взносам на капремонт образовалась за период, когда квартира находилась в собственности государства, — эти долги к новому собственнику не переходят.
А вот если частное лицо продает квартиру с долгами по взносам на капремонт, платить их придется покупателю. Суды в этом вопросе единодушны: с собственника взыскивают долги предыдущего собственника квартиры — даже если с того уже взыскивали долг, но решение не было исполнено (например, Сургутский горсуд, дело № 2-163/2020).
3. Наследство
Наследник обязан расплатиться по долгам своего наследодателя — и коммунальные долги не являются в этом плане исключением. Поэтому, если новый собственник получил квартиру по наследству, ему придется погасить числящиеся за ней задолженности перед коммунальными службами.
Единственное ограничение, которое предусматривает закон для таких случаев — стоимость наследства: с наследника не могут взыскать долгов больше, чем сумма, в которую оценено полученное им наследство (оценка производится на дату смерти наследодателя).
Следует учитывать также, что обязанность самого наследника оплачивать коммунальные счета возникает не момента регистрации за ним права собственности на жилье, а гораздо раньше — со дня открытия наследства.
Поэтому с этого времени долги по оплате ЖКУ возлагаются уже непосредственно на наследника, независимо от стоимости полученного им наследства (например, решение Шолоховского р-го суда Ростовской области, дело № 2-361/2021).
Начать дискуссию