С принятием муниципальными властями в 2019 году нового Положения о порядке определения арендной платы Департамент имущественных и земельных отношений городской администрации запустил пересмотр условий всех ранее заключенных соглашений с арендаторами земли.
Ссылаясь на новое Положение, чиновники стали применять в отношении арендаторов «специальные повышающие коэффициенты». Нашлись юристы, которым удалось доказать, что применение повышающих коэффициентов незаконно.
Суть дела
Размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земли и применяемых коэффициентов. Закон позволяет оспорить их как по отдельности, так и вместе, чтобы снизить размер арендной платы до справедливого рыночного размера.
При этом из-за хитростей местного нормотворчества обжалование кадастровой стоимости само по себе не дает предусмотренного законом результата. Применяемые коэффициенты умножают на ноль все усилия. Именно с такой проблемой столкнулись евпаторийцы.
Прокуратура, изучив акты, нарушений видимо не усмотрела, и с 1 января 2020 года вступило в силу Положение № 1804-п о порядке определения минимального и максимального значение арендной платы.
Согласно муниципальному акту, какую бы стоимость земли не установили эксперты и суды, для каждого вида использования земли коэффициентами установлена минимальная плата за 1 квадратный метр в год.
Это привело к применению новых правил исчисления платы за землю, ухудшающих положение арендатора, вопреки российскому законодательству. Приступив к исполнению принятого Положения, с февраля 2020 года Департамент имущественных и земельных отношений подготовил дополнительные соглашения для арендаторов земельных участков.
В результате часть компаний согласились на подписание дополнительных соглашений добровольно, а других принуждали в судебном порядке и практика складывалась в пользу землепользователей.
Однако один из предпринимателей нанял юридических консультантов, известных опытом в сложных кейсах, требующих нестандартных решений.
Юристы не ограничились спором о понуждении к заключению дополнительного соглашения, а посмотрели на ситуацию шире. Консультанты изучили все факторы, влияющие на экономику и цели как клиента, так и всех пострадавших от муниципального нормотворчества, и решили переключить внимание на законность самих введенных специальных коэффициентов и оспорили Положение в этой части в суде.
В результате рассмотрения спора 5 июля 2022 года Евпаторийский городской суд РК удовлетворил требования юристов. Положение о порядке установления арендной платы в Евпатории в части применения специальных коэффициентов признано недействующим.
Для истца экономия за три года превысит 25 млн рублей. У остальных евпаторийских и не только арендаторов есть шанс обратиться к прецеденту.
Нарушение принципов расчёта арендной платы
Юристы проверили соответствие муниципальных актов российскому законодательству и доказали в суде, что установленные законом принципы не пустой звук, а действующие обязательные нормы. Обосновали, что чиновники отступили от таких принципов определения арендной платы как экономическая обоснованность, предсказуемость и предельная простота расчётов.
Статья 65 3К говорит, что при отсутствии единых правил дифференциацию ставок земельного налога необходимо проводить, опираясь на экономическую оценку территории.
В евпаторийском кейсе минимальная ставка арендной платы в 2 раза превышала ставку, определенную исходя из кадастровой стоимости.
Более того, значения минимальной и максимальной арендной платы за 1 кв.м, не были основаны ни на кадастровой, ни на рыночной стоимости.
Юристы разобрались, что Департамент имущественных и земельных отношений не проводил анализ оценочных характеристик. Соответственно, при расчёте арендной платы не были учтены экономические факторы, определяющие доходность участка.
Обнаружили юристы и то, что администрация вообще не имела полномочий утверждать повышающий коэффициент. Установление методики расчета и порядка использования арендной платы за муниципальное имущество отнесено к полномочиям Евпаторийского городского совета Республики Крым. Решение принимается на заседании Евпаторийского городского совета открытым или тайным голосованием.
Позиция суда
Суд указал, что механизм исчисления минимального значения не отвечает принципу правовой определенности и не обеспечивает справедливый баланс интересов арендодателей и арендаторов. Он противоречит Постановлению № 582, которое является общеобязательным при установлении размера арендной платы для участков в государственной или муниципальной собственности.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда, изложенной в определении от 28 февраля 2011 № 424-O, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципами экономической обоснованности. Кроме того, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности необходимо проводить анализ уровня доходности земельных участков. Однако ответчики данные расчёты не предоставили.
В результате суд признал недействительным пункт 2.3 Положения о порядке определения размера арендной платы и обязал администрацию города опубликовать сообщение о принятии судом решении в официальном печатном издании и на своём сайте.
Начать дискуссию