Когда можно передать долю в квартире или доме без нотариуса: разбираем три случая

Если предметом договора является доля в праве собственности на недвижимость, то, по общему правилу, он подлежит нотариальному удостоверению (п. 1.1 ст. 42 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как видно, нотариальный договор обойдется недешево – поэтому для многих людей наверняка будет актуальным освещение вопроса о том, в каких случаях закон все-таки позволяет передать долю в квартире или доме без нотариуса.

Все сособственники передают свои доли одновременно

Закон сейчас прямо предусматривает, что не требуется обязательное нотариальное удостоверение договора, согласно которому все сособственники отчуждают свои доли в рамках одной сделки.

Поэтому Росреестр не вправе отказать в регистрации перехода права собственности по сделке без нотариального штампа на договоре, если соблюдаются следующие условия:

• все сособственники объекта недвижимости являются совершеннолетними и полностью дееспособными (если хотя бы один из них не отвечает этим критериям, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению),

• все сособственники передают свои доли одновременно, по одному договору – так что в результате объект недвижимости переходит в собственность другого лица (покупателя или одаряемого).

Например, жилой дом принадлежит трем взрослым сособственникам в равных долях. Они решили продать его и поделить между собой деньги: заключается договор купли-продажи дома, где на стороне продавца выступают три сособственника, к покупателю переходит право собственности на весь дом.

Такая сделка не нуждается в удостоверении нотариуса и является действительной со дня подписания ее всеми участниками.

Владелец всей квартиры или дома передает долю в праве собственности на этот объект

До недавнего времени вопрос о необходимости нотариальной формы такого договора был спорным, но с подачи ВС Росреестр вскоре подтвердил, что этот случай не подпадает в число тех, когда обращение к нотариусу обязательно.

Например, отец, единственный собственник квартиры, дарит своей дочери 1/2 в этом жилом помещении. Для регистрации такой сделки опять-таки достаточно будет договора в простой письменной форме, без нотариального штампа.

Один сособственник передает свою долю второму сособственнику

На данный момент закон прямо не предусматривает, что договор между двумя сособственниками объекта недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.

В частности, разбирался спор по поводу обжалования отказа Росреестра зарегистрировать в ЕГРН договор дарения, по которому владелец 2/3 квартиры дарил свою долю второму сособственнику (владельцу 1/3) – в результате одаряемый становился единоличным собственником этой квартиры.

Росреестр отказался регистрировать сделку, т. к. она не была удостоверена нотариусом. ВС признал отказ незаконным, поскольку:

• во-первых, при дарении доли остальные сособственники не имеют преимущественного права на ее приобретение,

• а, во-вторых, квартира по такой сделке полностью переходила в собственность одного лица, право долевой собственности прекращалось.

При таких обстоятельствах суд счел, что необходимость в нотариальном удостоверении сделки отсутствует, поскольку здесь не требуется устанавливать правомочия сторон, проверять действительность их намерений и соблюдение прав преимущественной покупки доли остальных сособственников (все это должен делать нотариус при удостоверении сделки).

Поэтому пока без судебного обжалования решения Росреестра вряд ли удастся добиться регистрации договора дарения доли между двумя сособственниками.