Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

Как работает переоформление ипотеки

Передача ипотеки другому лицу не запрещена законом. Но по большому счету ни один банк не заинтересован в том, чтобы вы передавали ипотеку кому-то другому. Даже родственнику.

«Никаких финансовых выгод банк в этом не видит – только риски, – говорит ипотечный брокер Леонид Григорьев. – Представьте себе, банк несколько лет работает с одним клиентом, он уже знает о его платежеспособности, этот человек – и заемщик, и собственник квартиры, которая в залоге, все просто и понятно. А о новом заемщике он не знает ничего. Для банка передача ипотеки – это новый кредит. Поэтому и риски здесь те же. В том числе риск невыплаты».

Так что если у вас возникнут финансовые трудности, банк скорее предложит рефинансирование под более низкий процент, ипотечные каникулы или реструктуризацию (увеличение срока кредитования и уменьшение размера платежей). Но не переоформление ипотеки на другого человека.

Если банк все же пошел на уступки и согласился переоформить ипотеку, он выдвинет новому заемщику несколько требований. У каждого кредитора свой список, но можно выделить основные:

• возраст – чаще всего не менее 21 года, но не более 65;

• гражданство – российское;

• трудоустройство – официальное;

• доход – стабильный, уровень зависит от суммы кредита;

• кредитная история – хорошая: у заемщика были раньше кредиты, которые он

• выплачивал в срок, у него нет кредитной карты, зато он может похвастаться высоким кредитным рейтингом.

Каждую ситуацию рассматривают индивидуально.

Вкратце переоформление ипотеки происходит так: вы находите человека, который соглашается взять на себя ипотечные обязательства, обращаетесь в банк с соответствующей просьбой, подготавливаете необходимые документы (банк скажет, какие именно). Новый заемщик подтверждает свою платежеспособность.

В течение двух недель банк выносит решение, и если оно положительное, то с новым заемщиком заключают договор.

А теперь расскажем обо всем подробнее.

Почему ипотеку переоформляют на другого заемщика

Основания, на которых вы может передать свою ипотеку другому человеку, в законе не прописаны. Поэтому и список причин у каждого банка свой.

«Такие сделки есть в ограниченном количестве банков, и рассматриваются подобные случаи индивидуально. Не все банки готовы на передачу ипотечного кредита, это исключения», – говорит Леонид Григорьев.

И все же эксперт перечислил несколько ситуаций, когда возможно передать ипотеку другому человеку.

Снижение уровня дохода

Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет. За это время у вас может измениться материальное положение, в том числе не в лучшую сторону.

Если доход у вас упал настолько, что вы рискуете отдавать за ипотеку последние деньги, можете попросить банк о полной смене заемщика.

Расторжение брака

После развода тот, на кого оформлена ипотека, может оставить жилье второму супругу вместе с долгом. Если он, конечно, согласится.

Второе важное условие – согласие банка: человек, которому передают ипотеку, должен подходить под требования кредитора и подтвердить финансовую состоятельность.

Помощь родителей

Родители покупают квартиру для ребенка, у которого еще нет постоянного дохода или он работает по договору ГПХ. Они оформляют ипотеку на себя, а когда ребенок обзаводится постоянной работой, ипотеку передают ему.

Ипотека в наследство

Если заемщик умер, а ипотека осталась, его кредитные обязательства передаются наследнику имущества. Если наследник не достиг совершеннолетия, обязательства может взять на себя законный опекун.

Отъезд заемщика

Если вы решили сменить место жительства и ипотечная квартира на прежнем месте ни к чему, можно переоформить ее на другого человека. Но в этом случае, говорит юрист Андрей Конышев, проще оформить договор купли-продажи.

«Самый простой вариант – сделка купли-продажи между новым собственником и человеком, на которого в данный момент оформлена ипотека, – говорит Андрей Конышев. – Просто оформляется договор купли-продажи, новый собственник берет новую ипотеку (либо у него свои накопления были), предыдущий получает свою долю в денежном эквиваленте, и его ипотека погашена».

Сейчас на рынке действует программа ипотеки по ставке продавца. Правда, пока только в одном банке и только в тестовом режиме.

Покупатель собирает все необходимые для оформления документы и подает заявку через личный кабинет продавца недвижимости. Если банк согласует нового заемщика и одобрит заявку, требования по оплате ипотеки с сохранением условий договора переоформят на покупателя.

Итак, передавать обязанности по ипотечному кредиту можно родственникам и даже совершенно постороннему человеку.

Правда, на такой вариант банки идут с неохотой, и здесь нужны исключительные случаи – например, если вы как основной заемщик потеряли доход или собрались навсегда уезжать из города, в котором у вас ипотечное жилье.

Что будет с квартирой после переоформления ипотеки

Квартира остается в залоге у банка до полной выплаты долга. Но кто будет собственником, зависит от ситуации. Здесь есть несколько вариантов.

• Вариант первый. Вы передаете ипотеку другому человеку вместе с квартирой. То есть продаете квартиру с ипотекой. Соответственно, собственником становится новый заемщик.

• Вариант второй. Вы переоформили ипотеку на родственника, например, но при этом хотите остаться собственником. И родственник не против. В этом случае решение за банком.

«Шансы получить согласие от банка на такую сделку минимальны, – говорит Андрей Конышев. – Банки просто не любят, когда собственником является один человеком, а заемщиком – другой. Потому что в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на вас как на заемщика становится меньше».

• Вариант третий. Муж и жена были созаемщиками. Они развелись и договорились, что квартира переходит мужу вместе с долгом. Но денег для оплаты кредита у него недостаточно. Тогда можно заменить созаемщика. Вместо бывшей супруги им может стать, например, отец разведенного мужчины. В этом случае родственники могут между собой договориться о долях, если это необходимо.

Какие ограничения существуют при переоформлении ипотеки

Есть ограничения на сделку по переоформлению ипотеки:

• льготный кредит – ипотеку, оформленную по госпрограмме, нельзя переоформить;

• коммунальные задолженности – в этом случае вам придется полностью закрыть долги по ЖКУ в залоговой квартире, а уже потом передавать ипотечные обязательства;

• во время переоформления вы перестали вносить платежи по графику – при таком положении дел банк может отказать.

Каждый банк может выдвинуть и собственные условия для переоформления ипотеки на другого человека. Вот список из наиболее часто встречающихся:

• новому заемщику нужно доказать свою состоятельность и отсутствие других обязательств;

• у нового заемщика хорошая кредитная история;

• у первого заемщика нет просрочек по текущему займу и есть уважительная причина для переоформления.

Как правильно переоформить ипотеку на другого человека

Чтобы переоформить ипотеку на другого клиента, нужно пройти несколько этапов.

Первым делом обратиться в банк и объяснить свое желание изменить договор, приведя веские доводы. После этого взять у сотрудника список документов, которые нужно предоставить.

Обычно для переоформления ипотеки тому, кто берет кредит на себя, нужен вот такой пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;

• трудовая книжка или контракт;

• справка о доходах;

• анкета-заявление.

Кроме того, могут потребоваться документы о семейном статусе, СНИЛС, ИНН нового заемщика, заграничный паспорт, сведения о наличии имущества, военный билет.

Как только вы подадите все необходимые документы, останется дождаться решения банка. После положительного решения вы должны написать заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента и получить выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком.

А новому заемщику предстоит подписать ипотечный договор с банком, в котором будут прописаны все условия, включая график внесения платежей. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Росреестре или МФЦ.

«Вся процедура может затянуться на две недели, а то и больше, – говорит Леонид Григорьев. – Если на этот срок приходится очередной платеж по кредиту, деньги должен перевести тот человек, на котором сейчас висит долг. В противном случае просрочка помешает переделать договор под нового заемщика».

Можно сделать все самостоятельно, а можно обратиться к специалисту, чтобы он учел подводные камни, помог собрать полный пакет документов и предостерег от возможных рисков.

А риски могут быть такие:

• из-за комиссий за оформление может увеличиться стоимость кредита;

• если новый заемщик перестанет оплачивать ипотеку, сделку могут признать недействительной, недвижимость придется продать, а деньги вернуть;

• одна из сторон нарушит договоренности.

«Бывает, что стороны нарушают условия договора. У кого-то проблемы с финансами, кто-то просто из-за конфликта перестал платить – всякое бывает в жизни, – говорит Андрей Конышев. – Но банк все равно все видит. Его невозможно перехитрить, обдурить, обмануть. В плане ипотеки, во всяком случае. Потому что банк получает либо деньги, либо квартиру».

Попросите в банке ипотечные каникулы. Еще один вариант – реструктуризация, когда кредитор пересматривает условия (увеличивает срок и снижает ставку или пересматривает график платежей).

Если нашли программу со ставкой ниже, чем у вас сейчас, можете оформить рефинансирование.

Почему могут отказать в переоформлении ипотеки

Отказать в переоформлении ипотеки могут из-за того, что новый заемщик не соответствует требованиям банка. Например, у него плохая или нулевая кредитная история, есть другие непогашенные кредиты, у него недостаточно высокий доход (у каждого банка есть собственная формула расчета платежеспособности).

Причин отказа в переоформлении ипотеки может быть масса. И все они зависят исключительно от банков.

Так что хотя передача ипотечного займа и не запрещена законом, она возможна при согласии всех сторон процесса. А банк – одна из сторон, и финальное решение остается за ним.