Общие тренды
Чем нестабильнее ситуация в мире, тем больше крупные капиталы идут в ОАЭ.
Дубай продолжает привлекать инвесторов со всего мира, количество сделок в бюджете от 10 млн долларов растет: если 2021 год было совершено менее 100 сделок, в 2022 год 230 сделок, то в только за 2023 году уже более 400 (!).
В лидерах среди покупателей за 2024 год Китай и Индия, это можно наблюдать также и по активности в sales офисах крупнейших застройщиков, россияне входят в ТОП 10.
При этом средний чек российских инвесторов в 2024 году значительно вырос.
Спрос российских инвесторов стал более избирательный, запросы более осознанные, ажиотажа нет и в тренде гибкие инвестиционные стратегии и возможности. Рассматриваются возможности покупки земель, активов с дисконтом и потенциалом прироста стоимости, соинвестирование в equity девелоперских проектов.
Спрос на жилую недвижимость и рынок апартаментов
Если в 2021-2022 годах основной спрос приходился на новостройки на этапе строительства, то в 2023-2024 году мы видим, что в связи с ростом цен на недвижимость от застройщиков (более 20% только за последние 12 месяцев и 44% с первого квартала 2020 года), спрос перемещается в сторону так называемых переуступок.
То есть инвесторы, которые заходили в интересные проекты 2-3 года назад сейчас могут перепродавать уже со своей прибылью и при этом по ценам даже ниже, чем актуальные цены у застройщиков.
А условия могут быть лучше: например, раньше готовность и payment plan еще на 1-2 года после окончания строительства объекта, который раньше предлагали застройщики, а сейчас уже таких условий нет.
При таких условиях платежи рассрочки можно покрывать доходом от аренды уже готовых апартаментов. Также в Дубае стало возможным приобретать квартиры от собственников в режиме срочной продажи с дисконтом (например, когда собственник не имеет возможности оплачивать недвижимость, приобретенную с рассрочкой, потому что не может перевести средства и есть желание быстро выйти с меньшей прибылью и инвестировать в другой проект).
Популярные локации для покупки жилой недвижимости по переуступке — Palm Jumeirah, Emaar Beachfront и другие локации у воды с плотной застройкой и стабильно высоким спросом на аренду.
Виллы: покупать, чтобы остаться
Общее количество элитных домов в Дубае, выставленных на продажу в первом полугодии 2024 года снизилось на 47%, отражая растущую тенденцию «покупать, чтобы остаться» и «покупать, чтобы держать».
Менталитет покупателей меняется, все больше людей приобретают в Дубае дома для собственного проживания, для переезда семьи, как курортную недвижимость для себя, а не с целью перепродажи.
Мы наблюдаем дефицит качественных элитных вилл в премиальных локациях Дубая. У инвесторов набирает популярность стратегия покупки морально устаревших вилл у воды с целью дальнейшего ремонта, дизайна, увеличения пощади и в целом увеличения потенциала объекта и дальнейшей перепродажи.
Найти такие виллы сложно, за ними в прямом смысле идет настоящая «охота», однако, в случае успеха, такой проект может принести в среднем 20% годовых.
Часто спрашивают виллы под ремонт в районе Palm Jumeirah. Также, есть вариант приобрести землю в элитных комьюнити и построить виллы с нуля, здесь уже можно рассчитывать и на более высокую доходность от 30%.
Цены на виллы продолжают расти: только за второй квартал 2024 года средние значения выросли на 6,7%.
Соинвестирование в девелопмент
Отдельная стратегия, которая стала появляться в Дубае — это инвестиции в девелоперские проекты, совместно с крупным застройщиком, который его реализует.
Если зайти в качестве соинвестора в девелоперский проект крупных локальных застройщиков практически невозможно, то известные российские и иностранные девелоперы успешно реализуют эту концепцию, давая возможность частным инвесторам заходить в проекты и получать девелоперскую доходность от 25% годовых.
Однако, инвестор также берет на себя и девелоперские риски. В актуальных проектах Дубая, в настоящее время, бюджеты инвестиций могут варьироваться от 5 млн до 250 млн долларов.
Данная стратегия пользуется популярностью, потому что есть инвесторы, которым интереснее получать более высокую, девелоперскую доходность, однако, нет ресурса и желания самостоятельно заниматься реализацией проекта — покупкой участка, получением разрешений, дальнейшими продажами и гораздо предпочтительнее, если этим будет заниматься опытный партнер.
Коммерческая недвижимость: офисы и ритейл
С сентября 2024 года инвесторы все больше оставляют запросы на коммерческую недвижимость Дубая, в частности, на офисы с арендаторами и на этапе строительства, а также на ритейл.
Данный сегмент стал привлекать особое внимание инвесторов, потому что Дубай — это не только центр притяжения туристов, но и профессионалов со всего мира, здесь активно открываются офисы, как новых локальных, так и крупных международных компаний.
Инвесторам возможно реализовать несколько концепций:
Приобрести офисное помещение под ремонт и сдачу или организацию гибкого офисного пространства, т.к. большинство существующих офисных зданий морально устарели, есть спрос на новые качественные помещения. Доходность от 15%.
приобрести офисное помещение от застройщика на этапе строительства, до официального запуска продаж. Застройщики также стали идти в этот сегмент, видя активный спрос и недостаток предложения. Далее возможна перепродажа или сдача, с доходностью от 10% годовых.
приобрести офисное или торговое помещение с арендатором. Чаще всего такие варианты на открытый рынок не выходят, а на поиск хорошего варианта может уйти более месяца. Инвесторам интересно приобретать одно или несколько помещений с арендатором, например супермаркетом, и договором на 5-10 лет. Возможная доходность 6-8% годовых.
Популярные локации для покупки ритейла и офисной недвижимости: Dubai marina (ритейл), Business bay, Downtown для офисной недвижимости.
Каждый запрос инвестора индивидуален, в турбулентное время важно смотреть на совокупность факторов и личные цели, прорабатывать индивидуальную гибкую стратегию под свои задачи, ожидаемую доходность и сроки реализации, отношение к риску, жизненные интересы, желания и потребности души.
На быстрорастущих и перспективных рынках, таких как Дубай, и в условиях глобальной нестабильности в мире, чем более глубоко инвестор оценит все возможные плюсы и минусы, проанализирует «подводные камни», документы по проектам, а также риски, тем более высока вероятность собрать доходный инвестиционный портфель, который будет эффективно работать.
Начать дискуссию