Договор без регистрации: быть или не быть?

Договор аренды недвижимости на срок более года Гражданский кодекс требует зарегистрировать. Только тогда он начнёт действовать. Означает ли это, что без регистрации арендную плату надо начислять за счёт чистой прибыли?

Собственное помещение необходимо любой фирме: под офис, склад, цех, торговый зал и другие нужды. Однако деньги на его покупку есть далеко не у каждой из них. Таким фирмам приходится прибегать к услугам арендодателя.

Прежде чем получить помещение в пользование, нужно заключить письменный договор аренды. Чаще всего его составляют на срок более года. Арендаторам это выгодно, поскольку они достаточно много вкладывают в отделку помещения и оборудование. В то же время арендодателю долгосрочный договор гарантирует, что помещение будет не простаивать, а приносить доход.

Опять регистрация?

Если фирма заключила договор аренды недвижимости на срок более года, она обязательно должна его зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Такое требование содержит статья 651 Гражданского кодекса. Кроме того, об этом говорится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53. Правда, оно действует только в отношении аренды нежилых помещений.

Договор считают заключенным только с момента его государственной регистрации. Отсутствие таковой влечет недействительность договора.

Обратите внимание: если вы заключите договор аренды менее, чем на год, и в нем будет условие о том, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок, его регистрировать не надо (п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Есть еще один способ, который поможет избежать регистрации. Так, вместо одного долгосрочного вы можете заключить с арендодателем несколько краткосрочных договоров (на срок менее года).

Пример 1

ООО «Корнет» хочет арендовать у ООО «Альянс» помещение под склад на три года.

Чтобы не регистрировать договор аренды, фирмы решили заключить его три раза на срок по одному году:

• по договору аренды № 1 «Корнет» получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2003 года по 31 октября 2004 года;
• по договору аренды № 2 «Корнет» получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2004 года по 31 октября 2005 года;
• по договору аренды № 3 «Корнет» получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2005 года по 31 октября 2006 года.

Сама регистрация отнимает немало времени. Как правило, на это уходит как минимум месяц. Бывает, что фирма уже платит арендные платежи, так и не начав процесс регистрации. Это обстоятельство добавляет бухгалтерам трудностей. Возникает вопрос: можно ли в налоговом учете отразить затраты по незарегистрированному договору?

Плутовская логика

Большинство налоговиков считают, что нельзя. При этом они ссылаются на пункт 5.4 Методических рекомендаций по применению главы 25 «налог на прибыль организаций» (утверждены приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729): «Размер арендных платежей... устанавливается договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством».

При этом они комментируют, что раз договор не имеет юридической силы ввиду отсутствия регистрации, то арендные платежи по нему не могут быть установлены документально. Ведь единственный документ, в котором определяют их размер, – это сам договор. Поэтому, по мнению налоговиков, не выполняется условие документального подтверждения расходов и, следовательно, на налог на прибыль такие затраты не влияют (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Нас не проведешь

На первый взгляд налоговики рассуждают вполне логично. Но это только на первый взгляд. Инспекторы забывают о том, что гражданское законодательство и налоговое – не одно и то же. Первое из них регулирует правоотношения сторон, а второе курирует исключительно платежи в бюджет, в том числе и налога на прибыль.

В то же время отсутствие регистрации договора аренды влечет его недействительность только с точки зрения гражданского законодательства, но не налогового. Сам же Налоговый кодекс для принятия к учету расходов по договору аренды требует выполнения только двух условий (ст. 252 НК РФ):

• расходы должны быть документально подтверждены;
• экономическая целесообразность расходов.

  Как видно, требования о регистрации договора кодекс не содержит. Что касается экономической целесообразности, то проблем не возникает. Как правило, достаточно инспектору объяснить, зачем на самом деле вам нужно арендуемое помещение.

  Остановимся на документальном подтверждении расходов. Заметьте, Налоговый кодекс для принятия к учету затрат требует подтвердить сам факт того, что они были: «Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации» (п. 1 ст. 252 НК РФ).

  Таким образом, фирме нужны оправдательные расходные документы. Таковыми же, как известно, помимо договора является «первичка»: платежные поручения, кассовые чеки, счета-фактуры, акты выполненных работ и др. Поэтому даже если договор не действует, но есть документы, подтверждающие расходы по нему, то фактически фирма выполняет условия для отражения их в налоговом учете. Главное, чтобы вся «первичка» по договору была оформлена правильно.

  Хотя вполне возможно, что такой расклад может и не понравиться налоговикам. Однако тогда у них появится дополнительная проблема – опровергнуть вышесказанные рассуждения в суде.

Учет арендных платежей

В бухгалтерском учете затраты на аренду помещений отражают как расходы по обычным видам деятельности. Причем не имеет значения, уменьшают они налогооблагаемую прибыль или же нет.

Что касается налогового учета, то такие затраты надо включать в состав прочих расходов. На это указано в статье 264 Налогового кодекса.

Пример 2

ЗАО «Актив» арендовало у ООО «Мираж» помещение под склад. Договором определена фиксированная сумма арендной платы. Она составляет 18 000 руб. (в том числе НДС – 3000 руб.) в месяц.

«Мираж» работает без предоплаты и выставляет счет за оказанные услуги в конце каждого месяца. При его получении бухгалтер «Актива» делает такие проводки:

Дебет 44

Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»

– 15 000 руб. (18 000 – 3000) – начислена арендная плата;

Дебет 19

Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»

– 3000 руб. – учтен НДС по арендной плате;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»

Кредит 51

– 18 000 руб. – перечислена арендная плата;

Дебет 68 Кредит 19

– 3000 руб. – произведен налоговый вычет.

Обратите внимание, что если арендовано муниципальное помещение с участием комитета по управлению имуществом, то арендатор становится налоговым агентом по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Поэтому с суммы арендной платы надо самостоятельно удержать НДС и перечислить его в бюджет.

В противном случае поставить к вычету налог на добавленную стоимость по арендной плате фирма не сможет.

В. Середняков, аудитор
Источник материала: «Практическая Бухгалтерия»