Ставки налога на имущество по кадастровой стоимости с 2025 года

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, установленная в процессе его государственной оценки. Метод ее определения — массовая оценка. Когда такой метод применить невозможно, цена будет определена для объекта индивидуально (п. 2 ч. 1 ст. 3 закона о кадастровой оценке, ст. 3 закона об оценочной деятельности, «Вопрос-Ответ» Росреестра «Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости»).

Вне процедуры такая цена может устанавливаться в следующих случаях (ст. 16, 21, 22 закона о кадастровой оценке, ст. 3 закона об оценочной деятельности):

• при определении кадастровой цены новых объектов, учтенного ранее имущества, а также в случае изменения характеристик;

• собственник оспаривает кадастровую стоимость;

• подлежат исправлению ошибки, допущенные ранее при оценке.

При определении кадастровой цены берут за основу показатели рынка, а также учитывают иную информацию об имуществе. Она указывает на возможную сумму затрат на приобретение недвижимости в условиях конкуренции (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 закона о кадастровой оценке, п. 2 методических указаний, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).

Рыночная же стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть реализована на рынке в условиях конкуренции. Определяет ее оценщик на основании договора (ст. 3, 4, 9 закона об оценочной деятельности).

По заявлению ее размер может быть оспорен и зафиксирован в размере, установленном рынком (ст. 22, 22.1 закона о кадастровой стоимости).

Какая недвижимость облагается по кадастровой стоимости

Для компаний

Организации, зарегистрированные в Российской Федерации, по цене, установленной в кадастре, платят налог на имущество по следующим объектам (ст. 372.1, пп. 1, 2 ст. 375, пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК):

1.Торгово-офисная недвижимость. К данной категории не будут относиться объекты, которые используются в таких целях, как:

• социальные;

• медицинские;

• образовательные;

• научные;

• производственные;

• иные схожие цели. Важное условие: такие объекты не должны отвечать критериям, указанным в пп. 3—5 ст. 378.2 НК (письмо Минфина от 13.10.2023 № 03-05-05-01/97556);

2. Жилые дома и помещения в них, многоквартирные, наемные и садовые дома, гаражи, места под автомобили, недостроенные объекты, а также хозяйственные постройки, которые находятся на земельных участках с назначением под личное хозяйство, осуществление огородничества и садоводства или для постройки дома.

Для гаражей, машино-мест налогообложение по кадастровой стоимости будет происходить независимо от фактического использования, на основании сведений в ЕГРН и первичных документах (письма ФНС от 24.01.2023 № БС-4-21/651@, от 05.09.2022 № БС-3-21/9595@).

Иностранные компании, которые используют недвижимость для работы своего представительства на территории нашей страны, платят налог по цене кадастра (ст. 372.1, пп. 1, 2 ст. 375, пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК):

• с торгово-офисной недвижимости. Порядок в этом случае идентичный, как и для российских компаний;

• с жилых помещений и строений, многоквартирных, наемных, садовых домов, гаражей, машино-мест, незавершенных объектов, а также хозяйственных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или постройки дома, в том же порядке, что и российских организаций.

Если у иностранной компании нет постоянного представительства в нашей стране или же она не использует недвижимость для работы представительства, налог на имущество будет уплачиваться по кадастровой стоимости со всех объектов, которые находятся в собственности такой организации или получены ею по концессионному соглашению (ст. 372.1, пп. 2 п. 1 ст. 374, пп. 1, 2 ст. 375, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК).

Торгово-офисная недвижимость будет облагаться налогом исходя из кадастровой цены, если:

• недвижимость (пп. 2 п. 1 ст. 374, ст. 378.1 НК):

  • у вас в собственности;

  • на праве хозяйственного ведения;

  • получена или создана по концессионному соглашению;

• региональные власти приняли закон, по которому налог нужно считать по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 378.2 НК).Если такой закон не был принят, то облагаться налогом на имущество объект будет исходя из среднегодовых показателей (п. 1 ст. 375 НК);

• недвижимость на 1 января текущего года была включена в специальный перечень торгово-офисной недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

Ознакомиться с таким перечнем можно на официальной странице соответствующего региона или регионального исполнительного органа (п. 7 ст. 378.2 НК).

Если на 1 января недвижимости в таком перечне нет, налог нужно рассчитать, отталкиваясь от среднегодовой цены (п. 1 ст. 375, пп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК). Это правило не применяется для вновь созданных объектов. Их просто не могло быть в перечне.

Налог по ним рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая была определена на день внесения объекта в ЕГРН (письма Минфина от 21.06.2024 № 03-05-04-01/57461, ФНС от 27.03.2024 № БС-4-21/3431);

• на первое января текущего года такая цена определена и внесена в ЕГРН (п. 2 ст. 375 НК). Для вновь созданных объектов, кадастровая цена устанавливается на день внесения в ЕГРН.

Если недвижимость указана в перечне, но цена в кадастре не была зафиксирована, то налог на имущество нужно рассчитать исходя из среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК).

Жилая недвижимость будет облагаться налогом, исходя из показателей кадастра, если:

• недвижимость (пп. 2 п. 1 ст. 374, ст. 378.1, пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК):

  • в собственности компании;

  • на праве хозяйственного ведения у организации;

  • получена или создана по концессионному соглашению;

• принят региональный закон, устанавливающий уплату налога исходя из такой цены. Перечень таких объектов не утверждается (пп. 4 п. 1, п. 2 ст. 378.2 НК, письма Минфина от 29.12.2015 № 03-05-06-04/77139, от 16.09.2015 № 03-05-05-01/53061). При отсутствии такого закона нужно отталкиваться от среднегодовых показателей для имущества (ФНС от 11.10.2019 № БС-4-21/20909@). Это правило справедливо, если недвижимость является объектом основных средств. Если же жилое помещение не учтено как основное средство и закон также не принят, то налог на имущество уплачивать не нужно (п. 1 ст. 374 НК, письма Минфина от 07.10.2015 № 03-05-05-01/57188, от 17.08.2015 № 03-05-05-01/47442);

• кадастровая стоимость недвижимости определена и внесена в ЕГРН.

Нужно учитывать ее при расчете налога, даже когда она была определена в течение года, а не по состоянию на 1 января.

При отсутствии в ЕГРН таких сведений расчет ведется исходя из среднегодовой цены (п. 1 ст. 375, пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК).

Для физических лиц

Кадастровая стоимость будет учитываться при расчете налога на любое недвижимое имущество граждан. Она вносится в ЕГРН (п. 1 ст. 403, ст. 405 НК).

Объектами налогообложения будут (пп. 1, 2 ст. 401 НК):

• жилой дом. К этой категории также относятся многоквартирный, наемный, садовый дома и жилые строения;

• квартира, комната;

• гараж, машино-место;

• единый недвижимый комплекс;

• объект незавершенного строительства;

• иные здания, строения, сооружения, помещения.

Не будут объектами обложения налогом не имеющие капитального фундамента теплицы, сборно-разборные хозблоки, бытовки, навесы, временные строения (п. 1 ст. 130, ст. 131 ГК, письмо ФНС от 23.04.2019 № БС-4-21/7747@).

При нахождении жилья в совместной собственности супругов налог рассчитывается для них поровну (п. 3 ст. 408 НК).

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Какая ставка налога установлена в отношении вашего объекта, можно узнать следующими способами:

• на сайте Росреестра с помощью таких сервисов, как:

  • «Публичная кадастровая карта» (https://pkk.rosreestr.ru/). Карта позволяет узнать информацию о любом объекте, который значится на ней, в том числе и кадастровую стоимость;

  • «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online). Узнать информацию на этом сервисе можно с помощью кадастрового номера объекта или его адреса;

  • «Получение сведений изфонда данных государственной кадастровой оценки» (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Информацию можно найти по кадастровому номеру;

• указана такая стоимость в ЕГРН, поэтому информацию можно найти в выписке;

• в личном кабинете на сайте ФНС (https://www.nalog.gov.ru/). Здесь будет отражена информация об объектах, которые принадлежат вам на праве собственности.

Ставки налога по кадастровой стоимости для юрлиц

Максимальный размер ставки по налогу на недвижимость для компаний — 2,2 процента (п. 1 ст. 380 НК).

С первого января 2025 года максимальный размер будет увеличен и составит уже 2,5 процента для тех объектов недвижимости, которые в соответствии с кадастром стоят более 300 млн рублей (п. 1.3 ст. 380 НК, введен законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ).

Налог уплачивается по ставкам, которые установлены в регионе, в котором находится имущество. При этом такие ставки не могут выше установленных НК (п. 2 ст. 372, пп. 1, 4 ст. 380 НК).

Ставка 0 процентов применяется в отношении объектов газовой инфраструктуры. Перечень таких объектов утвержден распоряжением Правительства от 22.11.2017 № 2595-р (п. 3.1 ст. 380 НК).

Ставка 1,6 процента применяется к имуществу, относящемуся к железной дороге. Перечень также утвержден постановлением Правительства от 23.11.2017 № 1421. Ставка может быть снижена на региональном уровне.

Ставка 0,3 процентов применяется:

• к жилым помещениям;

• гаражам;

• местам под автомобиль.

В Москве по общему правилу ставка налога составляет 2,0 процента (закон города Москвы от 05.11.2003 № 64). В отношении жилых помещений, гаражей и машино-мест размер ставок составляет от 0,1 до 0,3 процента.

Если ставка не установлена на уровне региона, необходимо применять ставку, обозначенную НК (п. 4 ст. 380 НК).

Ставки налога по кадастровой стоимости для физлиц

Для физлиц ставки устанавливают региональные власти (п. 2 ст. 406 НК). Они могут отличаться от тех, которые установлены НК.

Для объектов, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 406 НК, регионы могут снижать ставку до 0 процентов или увеличивать, но не более чем в 3 раза (п. 3 ст. 406 НК).

Базовые размеры ставок:

• 0,1 процента в отношении:

  • жилых домов (в том числе многоквартирных, наемных, садовых домов и жилых строений) и их частей, квартир и их частей, комнат;

  • незавершенных объектов в случае, когда в результате будет построен жилой дом;

  • единых комплексов недвижимости, где в составе есть хотя бы один жилой дом;

  • гаражей и мест под авто;

  • хозяйственных построек, площадь каждого из которых 50 кв. м и меньше, находящихся на земельных участках, предназначенных для ведения личного хозяйства, разведения огорода (сада) или постройки жилого дома;

• 2 процента в отношении имущества, кадастровая цена которого превышает 300 млн рублей. Законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ вносятся изменения в НК, и ставка налога для такого имущества будет составлять уже 2,5 процента.

• 0,5 процента в отношении иного имущества.

В Москве установлены следующие ставки налога на недвижимость для граждан (закон города Москвы от 19.11.2014 № 51):

• жилые дома, квартиры, хозяйственные постройки (площадью 50 кв. м. и меньше), находящихся на земельных участках, переданных под личное хозяйство, разведение огорода, сада или строительство собственного жилого дома:

  • 0,1 процента — при цене по кадастру менее 10 млн рублей;

  • 0,15 процента — для имущества дороже 10 млн рублей, но не дешевле 20 млн рублей;

  • 0,2 процента — для объектов ценой больше 20 млн рублей, но не больше 50 млн рублей;

  • 0,3 процента — для объектов дороже 50 млн рублей, но не более 300 млн рублей;

  • гаражи и места под машину — 0,1 процента их цены, установленной кадастром;

  • незаконченные строения в случае, если планируется возведение жилого дома — 0,3 процента;

• для объектов, ценой свыше 300 млн рублей — 2 процента;

• в отношении прочих объектов налогообложения — 0,5 процента.