Инвестиции в офисную недвижимость: выгодно как никогда
О ситуации на российском рынке офисной недвижимости рассказывает Кирилл Чебаков, управляющий партнер WE-ON GROUP.
Почему повышается стоимость аренды коммерческих объектов
После ухода из страны ряда крупных иностранных компаний освободилось много больших по площади локаций. Но владельцы этих пространств вместо того, чтобы снизить стоимость их аренды, наоборот, подняли ее, чтобы поддержать базовый уровень входящих денег.
На рост арендной ставки повлияло и то, что коммерческая недвижимость нередко участвует в процессах, связанных с залогами в банках и кредитами. Поэтому повышение ключевой ставки повлекло за собой подорожание аренды.
Если говорить о Москве, то люди стали более требовательными. И это тоже приводит к тому, что вакантных площадей хорошего качества почти нет.
К примеру, мы не так давно решили подыскать для своей компании офис площадью от 4 тысяч м², и оказалось, что такие варианты в Москве можно буквально пересчитать по пальцам. И найти среди них что-то нужного качества и по разумной стоимости — непростая задача. Большинство объектов от 4 тысяч м² по рыночной стоимости покупаются и арендуются еще до выхода на открытый рынок.
И если раньше офис класса А можно было найти за 35-37 тысяч рублей за 1 м², то сейчас речь идет уже о 60 тысячах и более. Конечно, это цифры, лишь примерно отражающие ситуацию.
Коммерческая или жилая недвижимость: окупаемость и фокус внимания крупных игроков рынка
По некоторым данным окупаемость коммерческой недвижимости в Москве составляет около 10 лет, а офисных помещений — 18. Но привлекательность для инвесторов не только в окупаемости. Целесообразно учитывать динамику роста цен на офисную недвижимость в целом, которая за последние 5 лет составляет около 50% в среднем по стране. В Москве цены выросли с 280 до 420 тысяч руб за 1 кв.м.
Таким образом, вложение в коммерческую недвижимость выглядит достаточно привлекательно даже в текущей ситуации. Можно рассмотреть такие инвестиции в качестве стабильного источника дохода с перспективой роста за счет повышения деловой активности.
По различным прогнозам рост составит не менее 4-6% в регионах и до 8% по Москве. Инвестирование в офисную недвижимость позволит также защитить капитал от инфляции.
Рынок коммерческой недвижимости очень зарегулирован, есть понятные четкие правила, как с ней работать. Это и привлекает крупных игроков рынка. С жилой недвижимостью все не так просто, и в этом секторе многие допускают ряд нарушений законодательства — не все оформляют договоры так, как это положено, платят налоги и так далее.
Кроме того, управление жилой недвижимостью — это довольно сложный и трудоемкий процесс. Как правило, этим сегментом занимаются локальные инвесторы.
Чтобы крупный игрок рынка заинтересовался жилой недвижимостью, необходим объем (условно 10-20 квартир), при котором ему будет выгодно нанять управляющую компанию. Но не все инвесторы могут позволить себе купить от 10 квартир.
С офисами все более просто и понятно — даже если покупать небольшое помещение, то оно, как правило, находится в крупном бизнес-центре. И там есть управляющая компания, которая решает бытовые и административные проблемы на довольно высоком уровне.
Поэтому и получается, что для человека, желающего инвестировать в недвижимость и не заниматься управлением ею самостоятельно, привлекательнее офис, чем квартира.
Новые коммерческие площади в Москве
Для инвесторов запад и север столицы более перспективны, чем восток и юг — так было раньше, так есть и сейчас. Новых локаций появляется много. Весьма неожиданным стало активное развитие Дмитровского направления.
Продолжается рост коммерческой недвижимости и в районе ЗИЛа, Павелецкого, Западного направления. Увеличивается и «Москва-Сити» — разрастается деловой квартал. Ленинградское направление активно развивалось последние 10 лет, и сейчас это огромный бизнес-квартал.
Качественные офисные площади будут появляться, судя по всему, в немалом количестве — на них есть спрос, а государство и частные лица активно направляют свои финансовые потоки внутрь страны.
Привлекательность архитектурных новинок для инвесторов
Многие арендаторы хотят видеть красивые фасады здания, благоустроенную прилегающую территорию, чтобы все было гармонично, удобно и красиво. И все это, безусловно, стоит денег. Поэтому реализация таких проектов обходится дороже. Но и привлекательность их выше.
Это касается не только коммерческой, но и жилой недвижимости: когда человек платит немалые для своего бюджета деньги за квартиру, он очень внимательно относится к подбору объектов.
Сейчас у людей меняются запросы. Типовые «коробки» продаются по довольно низкому прайсу, но застройщики, конкурируя за клиента, стремятся создавать привлекательные пространства, а это повышает себестоимость.
В офисных пространствах зачастую есть ряд проблем: долгое ожидание лифтов, очереди на вход у турникетов, плохая навигация по бизнес-центру и сложности с системами кондиционирования. Так как запросы покупателей и арендаторов к коммерческой недвижимости растут, застройщики при создании новых зданий предъявляют повышенные требования к проектировщикам.
Простой пример — санузлы. Требования подразумевают учет количества человек, и мужские и женские санузлы создаются в равном количестве. Но в дамские комнаты всегда очереди. И застройщики учитывают этот нюанс, несмотря на базовые требования. К примеру, в новых бизнес-центрах могут быть также предусмотрены скоростные лифты или увеличенное их количество.
Премиальная коммерческая недвижимость: кто покупатель
Рынок постоянно меняется. Компании укрупняются, в каждой отрасли есть перспективы, постоянно открывающиеся возможности для роста бизнеса, поэтому нельзя однозначно сказать, в каких секторах экономики будет повышенный спрос на премиальную недвижимость.
К примеру, традиционно активен в этом отношении IT-сектор — государство сделало упор на цифровизацию, и это отражается на разных сегментах экономики. Вполне вероятно, что все, что связано с производством, в ближайшие годы тоже будет активно расти из-за необходимости импортозамещения.
Ситуация на рынке недвижимости со стороны застройщиков
Застройщиков сейчас очень штормит. У многих из них упали продажи из-за роста ключевой ставки, подорожания проектного финансирования и отмены массовой ипотеки. Ранее работавшие механизмы отжили свое, и теперь будут создаваться новые.
Вполне вероятно, что в будущем застройщиков ждет укрупнение. По состоянию на 2024 год в Москве более 70% рынка распределено между 10 ведущими застройщиками, в Санкт-Петербурге — около 50% между топ-3, при этом в регионах ситуация выглядит по-разному, и подобные соотношения встречаются не так часто.
Укрупнение рынка обосновано не только логикой выстроенных конкурентных отношений между лидерами отрасли и наличием реализуемых стратегий выхода сильных игроков в регионы, но и потенциалом финансового состояния и эффекта от получаемых мер государственной поддержки. Объективно по итогам года можно ожидать сокращения реестра застройщиков с более чем 2700 до 1800-2000.
По-прежнему хорошо себя чувствует сегмент элитной недвижимости — она не падает в цене, и на нее хороший спрос. Бизнес-класс тоже никуда не делся. Этот рынок не упал, потому что там традиционно не было большого объема ипотечных денег.
Как показательный пример: рост объема предложения в 2024 году по сравнению с 2023 составил около 25%, превысив 500 тысяч кв.м, а средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась практически на 20% и почти достигла 800 тысяч рублей. Но даже в этих условиях рост продаж составил не менее 40% по количеству сделок.
Инвестиционные стратегии при покупке офисных помещений
Стратегий покупки коммерческой недвижимости существует немало, и пока на рынке нет какой-то лидирующей среди них. Очень многое зависит от финансовой модели, которую использует застройщик. Он прекрасно понимает: чем позже от начала строительства бизнес-центра стартуют продажи, тем выше будет цена.
Но в ситуацию всегда так или иначе вмешивается рынок. Например, к застройщику может обратиться покупатель с предложением приобрести объект целиком, но по несколько меньшей цене — и решение будет зависеть от положения дел в компании, а это очень индивидуальная история.
Некоторые застройщики создают объекты под конкретного заказчика, и тогда действуют несколько иные бизнес-правила. В такой ситуации недвижимость покупателю может обойтись дешевле: заказчик гарантирует, что он купит здание, а застройщик — что обеспечит хорошую стоимость.
В некоторых бизнес-центрах есть помещения в так называемую мелкую нарезку — совсем небольшие по площади. Примерная точка входа на этот рынок — 50 м², это 1 офисное помещение.
Средняя стоимость — от 400 до 600 тысяч рублей за м² в зависимости от локации. Для сектора B2B даже примерную сумму назвать проблематично — как правило, точкой входа здесь становится приобретение целого бизнес-центра.
Начать дискуссию