Мутации ипотечных кредитов

В этом году возможно снижение ставок кредитования на 0.5-1%, наряду с общей либерализацией требований к Заемщику. Например: появление дополнительных форм подтверждения доходов (декларативная, устное подтверждение работодателя, по электронной почте), увеличение числа со-заемщиков (родственники, гражданские супруги, неродственники), уменьшение количества документов, ослабление требований к объекту залога (незарегистрированные перепланировки, деревянные перекрытия, «хрущевки», старый фонд).

Ряд российских банков заявил о намерениях рефинансировать свои портфели ипотечных кредитов в текущем году на западных рынках. Как это может отразиться и на условиях кредитных программ?

В прошлом году уже состоялись пилотные проекты по выпуску ипотечных ценных бумах как на западных так, и на отечественном рынке. В случае успешного размещения, ипотечный рынок получит дополнительное подтверждение своей стабильности, а банки получат стабильный инструмент привлечения долгосрочных  финансовых ресурсов за рубежом и в России. Банки смогут планировать развитие кредитных продуктов не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе.

Можно ли прогнозировать, что сроки кредитования возрастут до 30-35 лет, а в некоторых случаях даже до 40 лет? Очевидно, что это приведет к увеличению возраста заемщика в момент погашения кредита до 70-75 лет. Возможно ли такое в России?

В настоящее время - при нынешних ставках - увеличение сроков кредитования более 20-25 лет не дает серьезного увеличения суммы кредита для Заемщика, но при этом серьезно увеличивает выплаты по процентам. Поэтому увеличение сроков будет актуально только в долгосрочной перспективе, когда ставки приблизятся к уровню развитых стран.

Получат ли распространение кредитные продукты с плавающими процентными ставками, как на западных рынках?

На западных рынках в основном кредиты и выдаются по плавающим ставкам, т.к. финансовые ресурсы привлекаются банками также по плавающим ставкам. У нас, наоборот, большинство продуктов имеют фиксированную ставку. По нашему прогнозу, постепенно - по мере снижения ставок и приближения их к зарубежному уровню – банки станут переходить на плавающие ставки.

Как укрепление рубля может сказаться на ипотечных программах?

Укрепление рубля будет способствовать снижению рублевых ставок.

Какой рынок – первичный или вторичный – будет преобладать в ипотеке в ближайшее время? Или работа с ними разделится примерно поровну?

Тенденция на рынке – увеличение доли первичного рынка, который в ближайшее время достигнет примерно половины всех сделок по ипотеке.

Идет ли речь о новых ипотечных «продуктах»?

Да, новые сегменты будут развиваться. Среди них -  загородное жилье, земля, рефинансирование, коммерческая недвижимость. Особенно привлекает к себе внимание загородное жилье.

Сейчас активно ведется речь о повышении интереса и спроса на загородную недвижимость, как со стороны покупателей, так и со стороны участников рынка ипотеки. Что бы вы сказали на это счет?

Развитие пригородной ипотеки идет быстрыми темпами. Имеющееся на сегодняшний день доступное пригородное жилье (садоводства, сельские дома) не отвечает жестким требованиям банков по ликвидности. Данную проблему можно избежать той группе населения, в собственности которой имеется квартира в городе, и, заложив которую в банке, люди могут получить кредит на приобретение загородной недвижимости по своему выбору, даже если она не отвечает требованию банков.

Другим важным фактором является появление на рынке относительно недорогих проверенных в других странах технологий загородного домостроения (в частности каркасного и щитового), что позволит начать строить коттеджи и таун-хаусы эконом-класса, доступные по цене среднему классу.  

Какие операции с землей и рефинансированием вы имеете в виду?

Покупка земельных участков, кредиты под залог земельных участков в собственности, рефинансирование кредитов в других банках, полученных под более высокие проценты, чем текущая ситуация на рынке.

В какой мере сохранится в этом году динамика оформления ипотечных кредитов - рост числа  выдаваемых кредитов? Наверняка, в силу подорожания недвижимости увеличится и средний размер ипотечного кредита?

После резкого скачка цен в прошлом году поток клиентов сократился, но не катастрофически. В конце прошлого года и начале этого на рынке проявился «эффект привыкания» к новым ценам, а также ожидания падения цен и поэтому население не спешило покупать недвижимость. Однако, начиная с февраля, поток клиентов снова начал расти, что связано с окончанием периода ожидания и привыкания – уже стало понятно, что цены вряд ли пойдут вниз (по нашим прогнозам – рост цен в этом году составит 20-30%).
Средний размер кредита в 2006г. составил $70 тысяч, в этом году он достигнет $85-90 тысяч. Что касается роста рынка, то по нашим оценкам, рынок ипотечного кредитования увеличится в 2007 году минимум в 2 раза.