Налогообложение при аренде жилых помещений

Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Отношения, возникающие в процессе исполнения данной конституционной обязанности, регулируются законодательством о налогах и сборах.

Порядок исчисления НДС регулируется главой 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса.

В соответствии со статьей 146 Кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению согласно статье 149 Кодекса, и операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 Кодекса.

С 1 января 2004 года согласно статье 27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" (далее - Федеральный закон) вступил в силу подпункт 10 пункта 2 статьи 149 Кодекса.

С указанной даты согласно данной норме Кодекса не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (до 1 января 2004 года реализация данных услуг освобождалась от налогообложения налогом на добавленную стоимость на основании статьи 27 Федерального закона).

В законодательстве о налогах и сборах отсутствует определение понятий "предоставление в пользование жилых помещений" и "жилищный фонд". Согласно пункту 1 статьи 11 Кодекса институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Кодексом.

Пунктом 5 статьи 38 Кодекса дано понятие услуги, которой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, то есть обязуется оказать услугу в виде предоставления в пользование (владение) жилого помещения за плату.

Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" также установлено, что собственник жилья взимает с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения плату за предоставленное жилое помещение.

Поскольку действие по предоставлению в пользование жилых помещений не имеет материального выражения, право на использование этого помещения реализуется в процессе пользования помещением, следовательно, для целей налогообложения предоставление в пользование жилых помещений является услугой.

В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163 (в редакции от 01.07.2003), услуга по предоставлению в пользование жилых помещений относится к жилищным услугам, поименованным в общем разделе 041000 "Жилищные услуги, услуги коммунальных гостиниц и прочих коммунальных мест проживания" и классифицируется по коду 041101 "Предоставление жилых помещений по договору найма в домах всех форм собственности".

Таким образом, оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в домах всех форм собственности является самостоятельным видом деятельности налогоплательщика, и, следовательно, именно данный вид услуг не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость с 1 января 2004 года на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 149 Кодекса (до 1 января 2004 года на основании статьи 27 Федерального закона). На операции по реализации услуг по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущему ремонту общего имущества жилого дома вышеуказанная льгота по налогу на добавленную стоимость не распространяется, и поэтому такие операции облагаются данным налогом в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 4 статьи 149 Кодекса налогоплательщики, осуществляющие операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями указанной статьи, обязаны вести раздельный учет таких операций.