Как определяется совместная собственность у супругов при продаже недвижимости

В каких случаях объекты недвижимого имущества, зарегистрированные в период брака на имя супруга или супруги, не будут являться их совместной собственностью, например, в случае продажи?

Ответ на этот вопрос зависит от того, какой у супругов режим совместной собственности:

• договорный (если супруги заключили брачный договор);
• законный (если супруги не заключали брачный договор).

Договорный режим

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее, в частности, имущественные права супругов.

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. При этом брачный договор, заключенный до государственной регистрации брака, вступает в силу со дня самой госрегистрации.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установив режим долевой или раздельной собственности как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Законный режим

Объекты недвижимого имущества, нажитые супругами в браке, являются их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно было зарегистрировано в ЕГРН.

Вместе с тем, в некоторых случаях объекты недвижимого имущества, приобретенные в браке одним из супругов на безвозмездной основе, относятся к личному имуществу такого супруга. Так:

• имущество, полученное одним из супругов в дар, не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу;
• имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования, не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу;
• имущество, полученное одним из супругов в порядке приватизации, не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу.

Кроме того:

• приобретение одним из супругов объекта недвижимого имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие лично ему, исключает такое имущество из режима общей совместной собственности супругов;
• личное недвижимое имущество, принадлежащее одному из супругов до брака, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности супругов.

Однако имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Такие разъяснения приведены на сайте ФНС в разделе «Часто задаваемые вопросы».